Уважаемые, читатели.
Предлагаю проявить творческие наклонности и совместным трудом решить непростую практическую задачу.
Предмет задачи: уточнение границ земельного участка по всей площади исторического землепользования.
Исходные данные:
- участок учтен в ЕГРН без границ с декларированной площадью 400 кв. м.;
- фактическая площадь участка 638 кв. м.;
- участок поставлен на кадастровый учет на основании выписки из похозяйственной книги;
- в выписке указано, что площадь участка 400 кв. м. и определена она по результатам натурного обмера;
- фактическая площадь участка всегда составляла 638 кв. м., что подтверждается материалами технической инвентаризации, на руках собственника имеются ситуационные (генеральные) планы участка за последние 40 лет;
- на земельном участке расположена квартира, которая представляет собой часть многоквартирного дома барачного типа;
- под двумя другими квартирами земля не оформлена.
Итак, вот наш участок в наглядном виде:
Собственник участка, когда решил заняться приведением его в нормальное состояние, обратился к кадастровым инженерам.
Ребята не стали заморачиваться и просто уточнили ему границы на площадь 440 кв. м. вот так:
Таким образом, в настоящий момент участок учтен в ЕГРН с уточненной площадью в 440 кв. м.
Результатом отважной работы коллег стал «половинчатый» участок, часть которого юридически осталась в неразграниченной собственности.
Причин такого исхода ребята не объяснили, а просто отправили собственника участка в администрацию оформлять остатки через перераспределение.
Администрация отказала в перераспределении, сославшись на ранее утвержденную документацию по планировке территории, проектом межевания территории в составе которой на этом месте предусмотрено образование одного большого земельного участка под все три квартиры разом.
То есть, проект межевания территории составлен без учета того факта, что под всеми тремя квартирами приватизированы отдельные земельные участки.
Главная проблема ситуации:
Вид разрешенного использования участка установлен «под личное подсобное хозяйство».
Но, в градостроительном регламенте на территориальную зону, в которой расположен участок, для такого вида разрешенного использования предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков не установлены.
Это и было причиной того, почему коллеги сразу уточнили границы участка на 440 кв. м. и не стали ничем заморачиваться.
Закон о регистрации недвижимости, который 218-ФЗ, в пп. 32 п. 1 ст. 26 определяет пределы уточнения границ:
- если предельные максимальные и минимальные размеры не установлены, то площадь участка по результатам уточнения может быть увеличена не более чем на 10% (что и было сделано);
- если предельные размеры установлены, то не более чем на величину предельного минимального размера (в данном случае минимальный размер 200 кв. м., поэтому максимум участок можно уточнить на 600 кв. м.).
То есть, даже если мы изменим вид разрешенного использования участка, например на индивидуальное жилищное строительство (для которого предельные размеры установлены),
то всю фактическую площадь в 638 кв. м. мы все равно не наберем, т.к. для такого ВРИ минимальная площадь установлена в 200 кв. м.
Таким образом, хвосты в виде части участка, не включенного в границы, все равно останутся.
Замечу, что ситуация на практике встречается не то, чтобы редко, а очень даже часто.
Предлагаю вам, уважаемые читатели, в комментариях высказать свое видение о том, что нужно сделать для уточнения границ земельного участка по всему фактически сложившемуся землепользованию?
Если у кого-то был такой же случай со своим земельным участком, то прошу поделится каким образом ситуация нашла свое разрешение и нашла ли вообще.
А я чуть попозже выскажу свое мнение, как правильно выйти из этой ситуации, дополню еще одной проблемкой и расскажу чем закончилась история.