Суть дела.
У жительницы Новосибирска не было денег на первоначальный взнос по ипотеке. Застройщик предложил ей схему ➡️ завысить сумму по ДДУ с 2.400.000₽ до 2.825.000₽. Тогда банк выдаст ипотечными деньгами ровно 2.400.000₽, и копить на первоначальный взнос не придется.
На разницу в 425 000₽ Застройщик и дольщица подписали договор беспроцентного займа 👉 чтобы банк не усомнился в чистоте сделки. Деньги предполагали взять из кассы Застройщика и тут же внести обратно.
Сделка состоялась, в ДДУ порядок расчетов стороны прописали так:
✅ 425 000₽ покупатель отдает застройщику за счет своих денег;
✅ 2 400 000₽ — за счет ипотеки.
Что пошло не так 👇
Через два с половиной года Застройщик подал в суд и потребовал вернуть сумму займа 425.000₽ и проценты за пользование чужими деньгами — 25.421₽.
Дольщица подала встречный иск: потребовала признать договор займа ничтожным и раскрыла всю схему. Ссылалась на то, что такие же квартиры Застройщик продавал за 2.400.000₽ и сам предложил завышение цены, чтобы не потерять клиентку. В подтверждение таких доводов дольщица ссылается на переписку с риэлтором и свидетельские показания.
Правовая позиция суда исходит из положений ст.421 ГК РФ о свободе договора, что условия определяются по усмотрению сторон. Поэтому само по себе предложение риелтора о приобретении квартиры
✅ за 2.400.000₽ при наличии собственных денежных средств на первоначальный взнос
ИЛИ
✅ за 2.825.000₽ при отсутствии собственных денежных средств
☝️НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЕМ ПРАВА👇
По этой же причине показания другого свидетеля, пояснившей на суде, что также купила квартиру по «завышенной цене» на исход дела не влияют.
Что решил суд.
Обе стороны подтвердили, что на момент заключения договора долевого участия и ипотечного договора у женщины не было своих денег. Но договор займа налицо, женщина в нем расписалась, взяла деньги у Застройщика и снова положила их на его счет.
По документам выходит, что все 2.825.000₽ она уплатила застройщику, но заем не погасила. Суд установил, что дольщица все сделала добровольно, а действия застройщика не противоречат закону. И обязал женщину вернуть долг и проценты за пользование чужими деньгами.
‼️ВАЖНО! Пунктом 5.1 договора займа Застройщиком предусмотрена неустойка за нарушение срока возврата займа в размере 0.5% за каждый день просрочки‼️
Однако истец рассчитал неустойку по правилам ст.395 ГК РФ, что является правом истца, тем самым Застройщик намеренно подчеркнул, что его целью не являлось обогащение.
А вы только представьте, если бы взыскал согласно договора займа, только бы за период просрочки с 12.09.2019 по 29.09.2020 дольщица заплатила бы неустойку из расчета ⤵️
425.000₽ * 384 * 0.5% = 816.000₽
Но не более 100%, а это еще 425.000₽
Почему что-то пошло не так?
Можно только предположить, но судя по материалам дела, здесь триггером и толчком для обращения Застройщика в суд скорее всего послужил более ранний иск той самой дольщицы о взыскании неустойки с Застройщика за нарушение сроков строительства, где расчет неустойки произвели как раз с завышенной суммы 2.825.000₽… Элементарная месть Застройщика 😂
🤦♀️ Ваше мнение? Поделитесь👇