Покупая квартиру в новом, на первый взгляд, благополучном районе через время вы можете найти себя жителем гетто. Столкнуться с такой ситуацией в современном мире все проще — непродуманная урбанистика, экономия застройщика на материалах, неверно выбранная локация.
В этой статье – важные критерии выбора нового дома: на что обратить внимание при подборе жилого комплекса, на чём можно экономить, а на чём — нет и как выбрать из нескольких одинаковых планировок на разных этажах.
Что такое гетто и почему этот термин до сих пор актуален?
К сожалению, термин «гетто», которым в прошлом веке именовали районы больших и малых городов Восточной Европы, куда нацисты массово сселяли евреев, дожил и до сегодняшних дней. Только в наши времена словом «гетто» стали обозначать неблагополучные и криминальные районы, образовавшиеся из-за дешёвого жилья, непродуманных сценариев жизни и плотности массовых застроек.
Через подобный негативный опыт прошли многие города – и обвинять их в этом сложно. Ведь на этапе идеи такие жилищные проекты казались реальной помощью малоимущему населению. Однако…
Пруитт-Айгоу: от лучезарного города до государственной катастрофы
Один из ярких “НО” в блестящей урбанистической теории о малобюджетном строительстве — проект «Пруитт-Айгоу» (штат Миссури, США). Социальный жилой комплекс был возведен в 1954-м и должен был стать самым комфортным из дешёвого.
Новый микрорайон из тридцати трех 11-этажных домов был построен в Сент-Луисе для малоимущего населения страны. Это небольшие по площади, но уютные квартиры, на каждом этаже — длинные и просторные галереи с панорамными окнами, подвалы для хранения скарба, стоянки для велосипедов, прачечные, квартиры с хорошей отделкой… Казалось, для комфортного проживания предусмотрено буквально все.
Но люди здесь не воспринимали имущество, доставшееся им даром, ответственно: они не поддерживали чистоту и опрятность территории, не платили за коммунальные услуги (которые, кстати, предоставлялись с огромными скидками), промышляли грабежами, а драки и изнасилования стали частью нормального поведения.
Те, кто зарабатывал хоть какие-то деньги, предпочли уехать, а на их места заселились неблагополучные семьи. За считанные годы «Пруитт-Айгоу» превратился в «гетто», живущее по своим внутренним законам. Машины коммунальных служб и пожарных обстреливались, а полицейские, чтобы не рисковать личным составом, и вовсе перестали выезжать на вызовы. Через несколько лет прорвало трубы и канализацию, все окна в стеклянных галереях были разбиты, в квартирах зимой лежал снег.
В 1970 году сент-луисский комплекс официально признали зоной бедствия — власти при помощи военных и полиции ликвидировали криминальные группировки, а жителей точечно расселили в благополучные районы, надеясь, что со временем те смогут интегрироваться и стать частью нормального общества.
Этот пример дал урбанистам и архитекторам два важных вывода:
- Чем больше житель вложил в то, чем владеет, тем больше он его ценит. Премиальное жильё дольше сохраняет лоск и элегантность не только благодаря более качественным материалам, но и усилиям неравнодушных жителей;
- Камерное жильё всегда лучше проекта с миллионам корпусов. Это не даёт неблагополучным группировкам объединиться и стать большинством, диктующим разрушительные правила.
Кабрини-Грин: от района для рабочих до трущоб для безработных
Комплекс социального жилья «Кабрини-Грин» в Чикаго (1942–2011), рассчитанный на 15 тысяч жителей и изначально создававшийся для солдат, вернувшихся с войны, всего за 20 лет превратился в район, заселенный неблагополучными семьями, для которых наркоторговля, криминал и насилие стали привычным образом жизни.
Люди, жившие в Кабрини-Грин, работали на близлежащих фабриках, и поначалу всё было хорошо. Но фабрики стали закрываться, рабочие уехали, оставив свои квартиры безработным, которые быстро поделили район на зоны влияния, начали промышлять воровством и наркоторговлей и превратили жилой комплекс для рабочих в сущий ад с тараканами и крысами, мусором, граффити, пожарами и выбитыми окнами.
В 1981 году, чтобы доказать, что район не так уж и плох, мэр Чикаго Джейн Бирн въехала с мужем в одну из квартир в “Кабрини-Грин”, но продержалась в доме всего 3 недели. Даже большой штат охранников не смог оградить мэра от нападок со стороны криминальных жителей.
Проект «Чикаго будущего» быстро сдулся, являя миру квартиры, где процветала антисанитария, и место, где выяснения отношений ведутся с помощью оружия.
В 1995 году Департамент жилищного и городского развития приступает к сносу домов «Кабрини-Грин» и, несмотря на недовольства и судебные разбирательства, доводит дело до конца в 2011 году.
Если вы выбираете квартиру в новом жилом квартале, обратите внимание:
- На окружение района. Оно будет диктовать социальные состав вашего будущего дома. Изучите предприятия и компании вокруг, поинтересуйтесь у менеджера о развитии района. Каким бы блестящим ни был дом, он силами недобросовестных жителей может быстро превратиться в трущобу.
- На класс жилья. Да, с виду дом эконом- и комфорт-класса могут выглядеть схоже. Но чем хуже дом, тем заметнее, что вы живёте в нём не одни. Жители премиальных домов как никто другой ценят тишину и комфорт собственного дома, ревностно относятся к границам и приватности. Поэтому, если вы хотите жить спокойно, выбирайте недвижимость более высокого класса.
Лос-Анджелес и Мурино: транспортный коллапс
Район «Южный централ» в Лос-Анджелесе тоже обещал быть идеалом современного строительства. Дома построили за крупной автомобильной развязкой, которая отделяла его от основной части города. И эта, казалось бы, мелочь, стала той самой бабочкой, запустившей социальный пожар: молодежь, предоставленная сама себе, отделённая от социально благополучного центра города, быстро установила на районе свои и, конечно, криминальные правила.
За 15 лет своего существования население района уменьшилось вдвое. А сам район до сих пор считается одним из самых неблагополучных в стране.
Однако вернемся к родным пенатам, где дело обстоит лучше лишь с первого взгляда.
Если вам доводилось бывать в жилом комплексе в районе Мурино Ленинградской области, то вы могли наблюдать ту же неприятную скученность однотипных многоэтажек. И чем больше времени проходит от момента их заселения, тем меньше этот микрорайон похож на уютное и благополучное место.
В 2016 году цена студии здесь была около 2 млн рублей, а уже сегодня (и это с учетом инфляции и общего подорожания жилья) — 1,9. Люди, которые смогли хоть что-то поднакопить за эти годы, стремятся уехать отсюда как можно быстрее, несмотря на то, что им приходится продавать метры с большими потерями.
Район отделён от Петербурга крупной транспортной развязкой — КАДом, а вокруг — необозримые пустыри, где в будущем будут расти однотипные многоэтажки без оформленной социальной инфраструктуры. Поэтому здесь формируется собственная и довольно однородная атмосфера, продиктованная недорогим и некачественным жильём, отчуждённостью от объектов инфраструктуры, пивными точками, мусором и общим запустением.
Теория разбитых окон и «эффект свидетеля»
В том, что мы подвержены влиянию окружающей среды, сомневаться не приходится. Об этом пишут и авторы «Теории разбитых окон» Джеймс Кулан и Джордж Келли, утверждая, что люди, долгое время пребывающие в местах, где не пресекаются правонарушения, очень быстро становятся сторонниками беззакония, увеличивая число преступлений.
А еще в психологии существует так называемый «эффект свидетеля»: чем больше людей становятся очевидцами происшествия, тем меньше шансов, что кто-то из них окажет реальную помощь. По аналогии: в доме, где мало квартир, жильцы ощущают большую причастность к сохранению чистоты, общего порядка и благополучия, нежели люди из так называемых человейников.
Исследования психологии человека говорят о том, что наиболее комфортная социальная среда складывается в небольших домах, расположенных в благополучных районах с хорошо развитой инфраструктурой.
Возьмите на заметку:
- Слишком низкая цена говорит о том, что место и проект уже обесценены и в будущем будут обесцениваться ещё больше.
- Высотные корпуса, где люди разобщены и мало социализированы, не способствуют развитию местного сообщества. Большое количество квартир провоцирует разобщенность
- Чем меньше человек готов вложить в недвижимость, тем меньше его ответственность за пространство двора и общих холлов, что в итоге приводит к вандализму.
- Даже самый новый район, оторванный от городской жизни, постепенно превращается в гетто.
- Ухоженная и безопасная окружающая среда способствует снижению преступности и улучшает качество жизни.
Выбирая квартиру, помните об этих принципах. Вкладывая в будущее, в перспективе вы получите больше выгоды. Цены на наши проекты только в течение строительства обычно растут в среднем в 2 раза. А качественные материалы и экспертиза профессиональной управляющей компании помогает нам поддерживать высокий сервис и уровень жизни в наших домах. Хотите узнать о нас больше? Переходите на сайт RBI и консультируйтесь в личным брокером.
