Начну с того, что если Вы, дорогой читатель, считаете что можно застраховать любую сделку с недвижимостью и нивелировать любой риск, связанный с приобретением квартиры, увы это не так. Читайте статью до конца и Вы поймете, почему я так говорю.
Покупатели недвижимости практически в 100% случаев пользуются услугой страхования при покупке квартиры с использованием ипотечных средств. А точнее, банки рекомендуют оформить комплексное страхование. Данный нюанс я ране раскрывал в своей статье о безопасности ипотечных сделок с квартирами, ознакомиться можно тут.
Но так как сегодняшняя статья посвящена теме безопасности покупки квартиры с использованием инструмента страхования, рассмотрим механизм его работы подробнее. Ох, как много ходит заблуждений на счет страхования.
В ипотечных сделках использование услуги страхования является решением добровольным. Если клиент банка не оформляет страховку, то банк сам страхует свои деньги, а процентная ставка по ипотечному кредиту для заемщика становится значительно выше. Поэтому комплексное страхование при оформлении ипотеки дело обычное.
И как уже многие знают из выше упомянутой статьи, этим комплексным страхованием покрываются риски Банка, а не заемщика. Да, да именно так, ведь если наступает страховой случай, страховая компания произведет выплату банку, а не заемщику. Затраты на первоначальный взнос, уже выплаченные проценты по ипотеке, по основному телу кредита и сопутствующие расходы, как-то остаются за кадром.
Размер выплаты зависит от страхового случая и может составлять всю сумму остатка задолженности по ипотечному кредиту или его часть. Вариантов данного момента достаточно много, как и всяких условий, которые должны быть соблюдены для получения этой выплаты.
Ключевую роль имеют виды страхового покрытия «страхового случая», они перечисляются в страховом договоре. И естественно, далеко не все заемщики читают этот договор, так как не видят смысла тратить на это время, ведь что-то в нем изменить или дополнить возможности не предоставляется, а без его заключения никто не хочет получить повышенную ставку по ипотеке.
Уверен, тут Вы скажете что-то вроде: «Уж лучше получить хоть какую то компенсацию при страховом случае и хотя бы не иметь долг перед банком, чем вообще без нее». И с этим я соглашусь!Однако, всегда есть масса «НО».
Для рядового обывателя выглядит все гладко, это же транслируют банки и страховые компании: страховой случай равно выплата полная или частичная и квартира остается в собственности заемщика.
Задайте сами себе несколько простых вопросов:
Как часто в России наступают страховые случаи?
В каких объемах страховые компании делаю выплаты и делают ли их вообще?
Останется ли квартира в собственности покупателя, после всех страховых процедур и выплат?
Последний пикантный вопрос частенько висит открытым. Но поверьте, не так уж редко происходит так, что в итоге заемщик лишается купленной квартиры и при этом остается должен банку, даже имея страховку. В судебной практике хватает примеров.
Можете по данным вопросам спросить интернет, однозначных ответов Вы не получите. Будет много тем о том, что страховка Вам просто необходима, а вот о подводных камнях информация близка к 0.
Однако, давайте по порядку:
Суды завалены спорами по сделкам купли-продажи недвижимости, включая ипотечные и нотариальные сделки, что уже говорить о сделках в простой письменной форме за наличный расчет.
Информация о выплатах если и всплывает, то размыто, без конкретных данных.
Но вот Вам для размышления несколько коротких историй:
Представьте рядового гражданина. Все как у многих: семья, дети, ипотека, несколько действующих мелких покупок в рассрочку и так далее. Естественно работает, платит по кредитам. Но, в один из зимних вечеров, после корпоратива, он поскальзывается на улице. В результате падения получает перелом руки и черепно мозговую-травму. На несколько месяцев выпадает из рабочего режима.
Родня собирает все необходимые документы для страховой и банка, так как нет возможности долгое время платить ипотеку. Накоплений нет, а зарплата супруги мала.
Не буду томить, страхового покрытия получено не было. Т.к. если бы он был трезв, то мог бы и не упасть. А если бы и упал, вследствие чего получил такие травмы, не выпив в тот день, возмещение бы получил.
Другой момент. Водитель попадает в аварию. Выпадает из рабочего режима на пол года. Виноват в аварийной ситуации не он. Но было доказано, что он не был пристегнут в момент аварии. И опять нет страхового возмещения, а значит плати ипотеку как хочешь. Так как имеет место нарушение, следовательно это уже не страховой случай. Был бы пристегнут, возможно и повреждения были бы меньше.
А вот еще один случай. Добрый десяток лет назад или даже чуть больше, страховая о нем на каждом углу трубила. Они сделали выплату в несколько десятков миллионов рублей. Человек обедал в ресторане, подавился и его не смогли спасти. Когда приехала скорая, он уже умер. Куча свидетелей и факт несчастного случая на лицо.
Вопрос: каких случаев больше?
Один из элементов комплексного страхования в рамках ипотеки, это страхование жизни и трудоспособности. Страхование будущих рисков.
А сколько случаев, когда при заполнении анкет заемщики скрывают сведения об определенных заболеваниях, числе сигарет выкуриваемых в день и т. д., что бы стоимость ежегодной оплаты страховки не улетела в стратосферу. А когда по объективной причине получают инвалидность, страховая легко доказывает, что болезнь прогрессировала годами, что с данным вопросом заемщик обращался в определенный период времени в больницу и т. д. Вследствие чего страховые выплаты равны 0. Да, остается квартира, но и долг по ипотеке, а вот возможность также зарабатывать уходит.
Уверен, Вы уже понимаете, что все очень не гладко. Желая экономии на оплате ежегодной страховки по ипотеке есть риск оказаться в не лучшем положении. А даже если со здоровьем все относительно хорошо, то переходить дорогу нужно только в положенных местах и только на зеленый свет. И не кушать лишнее кислое яблоко, которое в итоге выльется в излишние промилле, а на работе соблюдайте технику безопасности. Можно посчитать, что я сейчас утрирую, но нет!
Все это я к тому, что в любой страховой компании есть отдел продавцов, отдел сопровождения и так далее. Но многие забывают об отделе специалистов, у которых всего одна задача сохранение денег страховой компании и минимизировать выплаты.
Как я уже отметил ранее, жизнь и трудоспособность — это будущие риски.
К будущим рискам относится страхование предмета залога, проще говоря страхование квартиры от повреждений или разрушения.
Спросите сами себя еще:
В вашем регионе часто бывают землетрясения и различные стихийные бедствия?
Вы купили квартиру в многоквартирном доме с газом? (Если да, то средства массовой информации всегда сообщают о случаях взрывов бытового газа). Тогда вопрос, как часто они происходили на территории России за последние несколько десятков лет?
Как часто падают на дома самолеты?
Вы купили деревянный дом?
И т. д.
Полагаю, Вы сами уже нашли все ответы.
Да, может прорвать трубу, могут затопить соседи и так далее. Но страховка, в рамках ипотеки покрывает только стены. Вам нужно будет доказать, что квартира не пригодна для проживания полностью или ее не пригодность к проживанию на длительное время ремонта. Чтобы получить хотя бы частичное возмещение. А то что могли пострадать техника, ковры, мебель и одежда это никого не волнует.
Конечно на все это есть другие виды страхования, но кто ими пользуется? Разве что единицы. Большинство логично считает, что и так финансовых издержек хватает. А ипотека так теперь вообще кабала. Но вернемся к изначальной сути данной статьи.
Многие специалисты, работающие в сфере недвижимости, знают от каких рисков не поможет страхование предмета залога:
разрушение квартиры в следствии военных действий, ядерного взрыва или гражданской войны и т.п.
И это только верхушка айсберга. Больше всего шума, мифов и домыслов ходит о титульном страховании!
Титульное страхование так же чаще всего оформляется при покупке вторичной недвижимости в ипотеку. Мало кто пользуется данной услугой покупая квартиру за наличные деньги, что на мой взгляд является большим упущением. Но, опять же все по порядку.
Титульное страхование— это страховка от риска потери недвижимости из-за прекращения права собственности частичного или полного. Это уже страхование прошлых рисков. Проще говоря, это страхование от рисков о которых покупатель не мог знать на момент покупки квартиры. Естественно причины этого прекращения могут быть самые разные.
Для начала, перечислим от каких рисков работает защита при использовании титульного страхования в сделках купли-продажи квартиры:
- с материнским капиталом;
- с имуществом супругов;
- с сделками по доверенности;
- с имуществом банкротов;
- с самовольными постройками;
- с недееспособными продавцами;
- при оспаривании сделок наследниками;
- при оспаривании приватизации;
- при подделке документов;
- с кабальными сделками
- с притворными и мнимыми сделками.
Достаточно много рисков перекрывает страхование титула. Кстати, как я упоминал в своих статьях ранее, что бы быть уверенным в своей защите важно являться добросовестным приобретателем, что регламентируется статье 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Идем дальше.
Как показывает практика, страховые компании не горят желанием страховать титул по не ипотечным сделкам, т.е. по сделкам за наличные средства, так как считают такие сделки достаточно рисковыми.
Вообще, страховые откажут в страховании сделки купли-продажи квартиры, где существуют хотя бы не значительные риски.
К примеру:если присутствует частый переход права собственности, если продавец имеет определенные заболевания или состоит на учете в диспансере, так как ранее страдал от алкоголизма, если продавцом является достаточно пожилой человек и т.д.
Но, что интересно, сделки с занижением страховые страхуют! Не редко такие сделки бывают ипотечными.
У Вас вопросов не возникает!?
Сделка с занижением это умышленный уход от налогов со стороны продавца. Что является преступлением. Логично, что покупатель соглашаясь на такую сделку является соучастником. Следовательно, в случае возникновения спора по такой сделке, покупатель не будет считаться добросовестным приобретателем. А значит, какая бы не была причина риска потери право собственности, не видать такому покупателю страховых выплат, возмещений и так далее. И это я еще не упоминаю о прочих рисках сделок с занижением, так как это не тема данной статьи.
Но давайте рассмотрим пример работы титульного страхования, так сказать «на пальцах».
Человек купил квартиру с использованием ипотечных средств, за полную стоимость, все как положено. Пару лет жил в ней, сделал ремонт и горя не знал. И вдруг сделка оспаривается. Договор купли-продажи признается не действительным по решению суда. А все потому, что продавец был в возрасте, через пару лет он признал себя психически больным, а когда продавал квартиру не отдавал отчет в своих действиях. Страховая компания произвела страховую выплату. Это хорошо, так как человек хоть и потерял квартиру, он не остался должен и банку. Но есть другой печальный факт: стоимость ремонта в квартире, первоначальный взнос, выплаты по кредиту за несколько лет. Все это куда и как? Кто вернет?
Но надо понимать, каждая ситуация индивидуальна.Повторю, страховые компании не горят желанием расставаться с деньгами, поэтому каждый случай рассматривается под микроскопом.
Выше описанное дает смешанные чувства. Но как защитить себя, спросите Вы!?
Достаточно просто, нужно достраховывать титул. Делать дополнительное страхование титула, по которому право требования будет уже у покупателя и если наступит страховой случай, страховая покроет затраты на покупку квартиры. Естественно, при должном уровне добросовестности покупателя.
Элемент страхования достаточно важен. Но что является еще более важным, это грамотный подход в выборе квартиры, ее проверка и умение выявлять не очевидные нюансы «подводные камни на берегу» до сделки.
Конечно, добровольное страхование в России все еще не развито. Покупаются квартиры за миллионы или даже десятки миллионов. Вносятся не малые первоначальные взносы при использовании ипотеки, не редко покупаются квартиры за наличные деньги, а страхование не делается. Желание экономить на дополнительных проверках и мерах защиты, на услугах правильных риелторов, часто приводит к не лучшим последствиям.
В этом играет роль наш менталитет, жадность и неверие, что может что-то пойти не так уже завтра.
В завершение статьи еще один, на этот раз, легкий рассказ.
Громкая история была цать лет назад. Сели мужики в электричку в сторону города, а тут контролеры. Они в другой вагон перешли. Ехать еще далеко, контролеры все поджимали их, а они перебегали. Наконец уперлись в последний вагон. Контролеры им давайте билеты, а мужики в ответ нет билетов. Контролеры платите за проезд со штрафом, они не в какую. Тут поезд останавливается на каком то полустанке, а-ля километр какой-то там. Лес по бокам и людей никого. Контролеры им, мол, выходите тогда. Мужики ни в какую и чуть ли не до драки. Вызвали полицию. На следующей станции зашел наряд, мужиков приняли. В участке начался разбор «полетов», кто что, где и как. В результате у одного оказалось с собой несколько миллионов рублей. Как выяснилось он ехал в город покупать квартиру. Продал дачу и добавил накопления. Все подтверждающие документы были в порядке. Одному с большой суммой ехать не ловко было, позвал пару друзей для поддержки. Просто, как всегда, хотели сэкономить и не платить за проезд, а с контролерами думали, как обычно, поприрекаются и те отстанут. На безлюдном полустанке побоялись выходить с деньгами, было страшно, да и не все электрички на нем останавливались, боялись опоздать на сделку.
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал и Вы не пропустите важное!
