Благодаря повышению общей грамотности и информированности населения, сейчас таких случаев, когда продали или подарили недвижимое имущество, а до регистрирующего органа не дошли, очень немного.
Их и 15 лет назад было немного, но случались.
Представьте уровень стресса у людей, когда они пришли в Росреестр (а тогда ещё не МФЦ принимал документы, а сами специалисты Росреестра), и им говорят:
- У вас нет права продавать это имущество. Ваши права по договору не зарегистрированы.
А там дом с землей, к примеру, купили 10 лет назад и пролежали договоры дома. Где теперь искать продавцов, чтобы зарегистрировать сделку (а точнее, переход права и само право собственности), никто не знает.
Поэтому в кабинетах приёма документов, в шкафчике всегда стоял нашатырь, корвалол, валидол и коньяк (последнее не для посетителей). Этим и откачивали людей.
Особенно запомнились некоторые риэлторы, которые из раза в раз повторяли одни и те же ситуации, наступая на одни и те же грабли, а именно: приходили на сделку одновременно с регистрацией прав на квартиру по договору приватизации, то есть, в отсутствии прав на квартиру, тут же приводили покупателей на эту квартиру.
Рушились "цепочки", а там все на задатках. Естественно, виноваты были "злые приёмщики документов" и "дурацкие законы", а не плохая память и нежелание запомнить повторяющийся урок.
Почему же по одним документам (основаниям) право возникает сразу, а по другим нужно ждать, когда оно возникнет с момента его государственной регистрации в Росреестре?
Всё спрятано с законах, и в этой публикации я отвечу на вопрос: "Где это написано?"
Моменты возникновения прав собственности описаны в главе 14 Гражданского кодекса РФ:
1. Когда право собственности возникает с момента выплаты паевого взноса.
В статье 218 Гражданского кодекса РФ (он же ГК РФ), сказано, что член кооператива приобретает право собственности на гараж в гаражно-строительном кооперативе, дачу в дачном кооперативе, квартиру в жилищно-строительном кооперативе с момента выплаты паевого взноса.
Здесь факт государственной регистрации права в Росреестре (или БТИ) неважен, но несомненно усиливает позицию собственника, ибо без документов, подтверждающих права кооператива на земельный участок и без разрешения на ввод в эксплуатацию гаражных боксов, Росреестр сведения о правах не внесёт и отправит заявителя за признанием прав на такой гараж в судебном порядке (даже если документы приняли в МФЦ).
Здесь была лазейка, не знаю, как сейчас нотариусы проверяют документы или нет на ГСК и ЖСК, а фокус заключался в следующем:
Член ГСК выплачивает полностью свой пай, например в 2005 году.
Председатель ГСК выдает справку о полной выплате пая членом ГСК. Счастливый обладатель гаража приходит в Росреестр с договором дарения или продажи гаража, а там его разворачивают и отправляют в суд.
Идите, мол, там и выясняйте, самоволка ваши гаражи или нет - нам городская администрация правоустанавливающих документов на ваше ГСК не предоставила, сказали, что не было ввода в эксплуатацию, потому что с землеотводом у кооператива проблемы (к примеру).
Член ГСК узнаёт цены на юридические услуги в своём городе, сколько эта волокита может длиться, узнаёт, что уже кто-то ходил в суд, но им отказали...
И решает да пошло оно всё жить дальше своей жизнью вместе со своей любимой машиной и ни о чём не тревожиться. Все так живут, и не только в нашем ГСК.
Через какое-то время член ГСК умирает и его наследники, по бегунку нотариуса, начинают собирать информацию об имуществе наследодателя по городу или области (стране и миру).
Наследники приходят к председателю ГСК, тот выдаёт им справку, о том, что наследодатель выплатил пай в 2005 году.
С этой справкой наследник приходит к нотариусу. Это и есть правоустанавливающий документ на недвижимость - справка о выплате пая.
Отсюда плавно переходим к следующему моменту возникновения права.
2. Права возникают с момента открытия наследства (смерти наследодателя).
Нотариус, в силу пункта 4 статьи 218 ГК РФ, выдаёт свидетельство о праве на наследство на гараж. Пай выплатил? Выплатил. Значит право возникло.
Об этом в статье 1152 ГК РФ и пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 10/22 от 29.04.2010г. (в этом же Постановлении ВС РФ есть разъяснения и по праву хозведения для юрлиц, здесь раскладывать не буду, у юриков свои юристы - сами разберутся).
С этим свидетельством о праве на наследство наследник приходит в Росреестр и регистрирует свои права.
Правда, права на основании свидетельств о праве на наследство регистрировать в Росреестре необязательно - потому что права возникают с момента открытия наследства.
Но загвоздка в том, что возникают они ТОЛЬКО в том случае, если они были у наследодателя. Вот тогда права переходят дальше, опять же не сами, а если обратиться к нотариусу до истечения 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Не надо ждать, когда закончатся эти 6 месяцев! в них нужно уложиться, успеть заявиться как наследник.
3. Права на недвижимое имущество начинают существовать с момента внесения записи ЕГРН.
Это даже не день, а момент. Об этом в статье 8.1 ГК РФ и ст. 131 ГК РФ.
- Если вы построили дачу или дом на своём участке, то права на вновь построенное имущество (даже если оно уже не новое и стоит лет 25) возникнут с момента его государственной регистрации - это в силу статьи 219 ГК РФ.
Нужно идти в МФЦ, там вам расскажут, что делать, либо обратиться за консультацией к юристу, если случай интересный или сложный.
- Если вы купили квартиру, земельный участок, то сторонам сделки нужно сдать письменный договор в МФЦ и подать заявления на регистрацию. Здесь действуют правила пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
Сюда же - приватизация жилья, однако с договором достаточно прийти в МФЦ только одной стороне (как и по по договору аренды недвижимости, кстати).
- Если вы в суде выиграли спор и за вами признали право собственности на недвижимое имущество по решению суда - обязательно идите в МФЦ и подайте заявление на регистрацию ваших прав, приложив вступившее в законную силу решение суда (отметка чтобы была о вступлении в законную силу на решении, ставят в канцелярии суда).
ВАЖНО!
Право не возникает в момент вступления решения суда в законную силу.
Потом вашим наследникам придётся снова ходить по судам, чтобы доказывать свои права наследования на ваше невозникшее право.
Интересное судебное дело о том, как наследники судились между собой (бывшая и последняя жена) и кто победил, а ещё здесь об отличии правовых последствий приватизации земельных участков и приватизации жилья - читайте ЗДЕСЬ.
Не думай о секундах свысока
Эти строчки я вспоминала каждый раз, когда в отдел Росреестра поступало заявление от какого-нибудь латифундиста или местечкового начинающего олигарха об ускорении регистрации сделки, а то и всех имеющихся у него объектов недвижимости.
Всё срочно! Вот билеты на самолёт, вот справка в больницу - там все улетают, умирают и нужно здесь и сейчас. Спасите, выручайте, гражданин начальник.
Естественно, начальник даёт распоряжение подчиненным срочно регистрировать сделку и подарить/продать всё, что нажито непосильным трудом. И пусть весь мир подождёт... и дела других заявителей.
А потом... Тадам!
Вечером (а то и через час) прилетает в отдел Постановление от пристава о наложении ареста на имущество или Определение из суда.
А всё! Ушло имущество. Дело уже на выдаче.
Сейчас приставы шлют постановления в электронном виде, поэтому не нужно ждать вечернюю лошадь, чтобы закинуть важную информацию в госорган.
Это радует.
И вообще, чем меньше люди будут иметь влияния на работу госорганов, тем лучше, тем меньше негативного влияния человеческого фактора будет у нас в стране. Об одном из таких дел я рассказала ЗДЕСЬ. Это реально триллер, с элементами детектива.
Пусть госслужащие на меня не обижаются - я не для личной выгоды, а пользы для...
Всё-таки государственные органы - это не ваш личный или семейный бизнес, поэтому госслужащим нельзя вести себя, как торговцам. Продадите ж всё и без боя отдадите, и наше и ваше.
Мало платят? Сложно? Больно? Устали? Там только два варианта: либо работаем либо уходим. О своём опыте работы госслужащим я рассказывала ЗДЕСЬ и ЗДЕСЬ.
Контакты для решения ваших задач и консультаций: 8-913-069-35-13, почта указана в шапке профиля.
С уважением, Татьяна Юрьевна
Публикацию можно добавить в Избранное, нажав наверху справа на три точки и -> Сохранить
Публикацию, где я подробно рассказываю о моменте возникновения права собственности на движимые вещи, в том числе, автомобили читайте ЗДЕСЬ.
Читайте также другие мои публикации: