Новый жилой комплекс. Повсюду, тут и там, полным ходом идут ремонты. Почему бы не открыть магазин стройматериалов? Пусть не большой. Но то того чуть-чуть не хватило, то мелочь какая-то понадобится.
А можно и кафе открыть. Люди потихоньку заселяются и, значит, поток посетителей будет.
Помещение приобретено, магазин/кафе открыт(о).
Но вот вопрос: помещение расположено, по большому счёту, в подвале, ниже уровня первого этажа многоквартирного дома. А подвал - место общее, общедомовое имущество.
Как быть?
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса РФ и статьёй 36 Жилищного кодекса РФ.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно ст. 209 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 (далее - Правила № 491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 489-О-О от 19.05.2009 года отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Таким образом, правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного. Сам по себе факт нахождения помещений в подвале жилого дома, в отсутствие у них признаков общего имущества, которые определены положениями п. 1 ст. 36 ЖК РФ, не исключает возможности возникновения в отношении этих помещений права индивидуальной собственности.
Сам по себе факт наличия в подвальном помещении трубопроводов и прочего оборудования, не требующего постоянного открытого доступа, не делает его общедомовым имуществом, поскольку аналогичные инженерные системы проходят во всех квартирах дома и доступ к этим помещениям требуется только при возникновении аварийных ситуаций, а не для текущего обслуживания либо для осмотра.
Вышеуказанная позиция приведена в Кассационном определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01.09.2022 по делу № 8г-14781/2022.
В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима лежат объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик, предопределяющих ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы.
Аналогичная позиция приведена в Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24.06.2021 по делу № 88-9040/2021, Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 по делу № А33-24523/2016 (оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа № Ф02-7465/2017 от 24.01.2018).
Для разрешения спора о том относится ли то или иное помещение общему или имеет статус индивидуального юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами с учетом подлежащих применению норм материального права являются:
- выяснение вопросов о правовом статусе спорного помещения как относящегося или не относящегося к общей долевой собственности собственников помещений, который зависит от того, было ли это помещение предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома,
- использовалось ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами;
- исключает ли наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций возможность использования данных помещений для иных целей, не связанных со вспомогательным назначением и обслуживанием многоквартирного дома, т.е. исключительность использования спорных помещений только в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома.
Факт прохождения в помещении общедомовых инженерных коммуникаций не делает данное помещение местом общего пользования, либо помещением, которое необходимо для эксплуатации всего дома круглосуточно. Транзитные сети - особенность многоквартирного дома. В случае прорыва данных сетей (стояков канализации, водоснабжения и так далее) в частном помещении, собственник данного помещения обязан обеспечить доступ в свое помещение для обслуживания сетей.
Наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, само по себе не свидетельствует об отнесении такого помещения к общему имуществу, поскольку, как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 13391/09 от 02.03.2010, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Таким образом, сам по себе факт наличия в подвальном помещении трубопроводов и прочего оборудования, не требующего постоянного открытого доступа, не делает его общедомовым имуществом, поскольку аналогичные инженерные системы проходят во всех квартирах дома и доступ к этим помещениям требуется только при возникновении аварийных ситуаций, а не для текущего обслуживания либо для осмотра, т.е. круглосуточный доступ.
Аналогичная позиция приведена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-711/177 от 13.03.2017 по делу № А60-34183/2015 (оставлено без изменения Определением Верховного Суда РФ № 309-ЭС17-8005 от 03.07.2017).
P.S.: данная статья (как и все остальные) подготовлена как анализ судебной практики на определённую тему. Не является рекламой! Не содержит в себе методов и способов ведения судебного процесса или защиты интересов тех или иных лиц. Выводы автора просто его личное мнение и не более того (отчасти бред, приснившийся ему ночью).
