Главным вопросом при покупке коммерческого помещения под аренду является его экономика. В объявлениях по продаже она описана двумя основными показателями: окупаемость и доходность. Эти показатели, как правило, указаны без учета многих факторов. А значит, вы видите «грязные» значения пригодные только для первичного анализа.
Однако, приобретая объект с целью получения дивидендного дохода, необходимо видеть «чистые» значения, которые можно сравнить с альтернативным видом инвестиций (к примеру, банковским депозитом или объектом жилой недвижимости за рубежом), и на основании которых можно принять решение о покупке.
В среднем, помещения в России торгуются с окупаемостью от 8 до 12 лет (в зависимости от региона и объекта), поэтому для удобства вы можете иметь в виду следующую таблицу:
В этой статье мы рассмотрим, какие факторы нужно дополнительно учесть, чтобы рассчитать реальную доходность и окупаемость объекта.
Подоходный налог:
В зависимости от выбранной системы налогообложения, рассчитайте налог с полученной арендной платы. Чаще всего, помещения регистрируются на ИП (УСН 6% от дохода), однако применяются и другие системы в зависимости от помещения и обстоятельств.
Обязательно учтите возможные налоговые льготы в вашем регионе! В некоторых регионах России в 2023 году действует послабление на 2 года при открытии ИП на УСН (1% с дохода)
Налог на недвижимость, налог на землю:
Размер налога на недвижимость зависит от юридического статуса и рассчитывается из кадастровой стоимости объекта. Заложите это в свои ежегодные расходы.
Для отдельно стоящих зданий и пристроев с собственной землей, будет также обязателен к уплате налог на землю. Если земля находится в аренде – уточните размер арендной платы.
Коммунальные расходы, расходы по энергоносителям:
В зависимости от договора аренды, арендатор компенсирует вам потребление различных энергоресурсов. Какие-то расходы могут не компенсироваться. Обязательно проверьте, будут ли оплачены арендатором:
¾ Коммунальная плата
¾ Утилизация ТБО
¾ Уборка прилегающей территории
Обратите внимание, что договора с сетевыми организациями (электричество, вода, отопление, и т.д.) вы заключаете на себя. Арендатор компенсирует вам понесенные расходы, т.е. денежные средства приходят вам на счет в виде «дохода», с которого платится налог!
Учтено ли это в вашем договоре аренды? Если нет, учтите это в свои расходы!
Индексация арендной платы:
Чтобы учесть инфляцию, арендная плата может индексироваться. А может и не индексироваться – все зависит от договора аренды.
Задайтесь следующими вопросами:
¾ Какой формулировкой указана индексация в договоре? По соглашению сторон? Или возможна индексация в одностороннем порядке?
¾ Значения окупаемости и доходности, которые вам предоставили по объекту, учитывают ежегодную индексацию, указанную в договоре?
Формулировка договора «индексация арендной платы на 5% ежегодно по согласованию сторон» не означает, что крупная федеральная сеть согласует повышение!
Затраты на ремонт и обслуживание:
1. Изучите капиталовложения в ремонт и отделку, которые вы понесете. Если ремонт берет на себя арендатор, какие будут арендные каникулы? Заложите в расчет эту утерянную прибыль
2. Проверьте, в каком состоянии находятся коммуникации.
3. Если вы покупаете пристрой или отдельно стоящее здание, очень важно обратить внимание на состояние крыши! Она требует периодического обслуживания. В пристрое также нужно обратить внимание на стык крыши с основным зданием, который будет требовать внимания.
4. Затраты на согласование перепланировок
При имеющимся договоре аренды необходимо четко понять, какие зоны ответственности по ремонту будут на вашей стороне, а какие на стороне арендатора.
Бухгалтерский учет и налоговая отчетность:
В случае регистрации помещения на ИП или ООО вам необходимо вести бухгалтерский учет и отчитываться в налоговую за полученные доходы. Это простые операции, однако, они требуют своевременности. Если вы планируете делать это самостоятельно – оцените свои временные затраты. Какова стоимость вашего времени? Если это будет делать бухгалтер на аутсорсинге, какую оплату он захочет?
Резюме:
При расчете доходности коммерческой недвижимости обязательно учитывайте налоги, коммунальные расходы, ремонт, обслуживание и индексацию арендной платы. Тщательное планирование и гармоничное взаимодействие всех финансовых аспектов обеспечат стабильность дохода и успешное инвестирование в долгосрочной перспективе.
А мы начинаем составлять каталог предложений недели. Для подробной информации напишите в ТГ.
