Продажа участка, находящегося в собственности 5 и более лет, не облагается НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Однако есть исключение, когда потребуется оплатить налог.
Правило о минимальном сроке владения земельным участком, в целях налогообложения, перестаёт действовать, если доказано, что имущество заведомо приобреталось продавцом с целью последующего личного обогащения посредством его продажи.
Какие действия физического лица могут свидетельствовать о приобретении земельного участка с целью последующего извлечения прибыли от его реализации, по мнению налогового органа.
- Гражданином ведётся деятельность по скупке у физических лиц земель сельскохозяйственного назначения, в результате которой он становится собственником двух и более участков.
- В результате последовательных сделок, физическое лицо становится собственником участка, площадь которого превышает максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно в собственности граждан, с целью ведения личного подсобного хозяйства,
- Участок сельскохозяйственного назначения делится на несколько самостоятельных участков, с их последующей реализацией.
- Реализация земельных участков не является разовой сделкой.
- Установлено систематическое извлечение прибыли от сделок купли-продажи физическим лицом земельных участков.
- Приобретённые гражданином земельные участки сельскохозяйственного назначения используются не по целевому назначению, при этом в течение всего срока владения уплачивается налог на землю по пониженной ставке налогообложения, предусматривающей льготу в целях стимулирования сельхозпроизводителя.
- Отсутствуют доказательства, свидетельствующие об использовании участка для личных или семейных нужд, в их числе: возведение строительных объектов на участке, обработка земельного участка, ведение фермерской деятельности.
- Экономическая выгода от реализации участка многократно превышает вложения в его приобретение, включая затраты на доведение участка до вида в котором участок продаётся.
- Физическое лицо имеет опыт ведения коммерческой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, занимавшегося скупкой, разделом и продажей земельных участков.
Такие претензии выставила налоговая инспекция гражданину, в течение нескольких лет отчуждающему земельные участки, находящиеся в собственности физического лица сверх минимального срока владения, не уплачивающего НДФЛ, и начислила ему налог в размере 13% с суммы, вырученной от продажи участков.
Все признаки, по мнению налогового органа, могут свидетельствовать о ведении физическим лицом предпринимательской деятельности с использованием имущества.
О том, что к имуществу, используемому в предпринимательской деятельности, не применяется правило о минимальном сроке владения прямо указано в Налоговом кодексе РФ (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Предпринимательская деятельность трактуется как систематически, самостоятельно осуществляемая на свой риск деятельность, нацеленная на систематическое извлечение прибыли от пользования имуществом и продаж.
Если есть основания полагать, что земли сельхозназначения, в том числе, предназначенные для садоводства, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства заведомо приобретались не для личного пользования, а в коммерческих целях - налоговый орган вправе предъявить претензию об уплате физическим лицом НДФЛ с продажи участка срок владения которым превышает 5 и более лет.
При этом суды поддерживают налоговый орган в части необходимости уплаты НДФЛ при продаже земельных участков со сроком владения 5 и более лет, учитывая обстоятельства приобретения земельных участков и их продажи, а также отсутствия доказательств использования участка в личных целях и признания деятельности предпринимательской (Определение ВС РФ № 48-КАД22-18-К7).
Согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ вести предпринимательскую деятельность физическому лицу можно после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Ссылаться на то, что в период осуществления действий, с признаками ведения предпринимательской деятельности, физическое лицо не было зарегистрировано ИП недопустимо. Это указано, как в гражданском, так и в налоговом кодексах РФ (п. 4 ст. 23 ГК РФ и абз. 4 п. 2 ст. 11 НН РФ).
А значит, отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, когда по закону предусмотрена такая регистрация, не освободит физическое лицо от начисления налога с дохода от продажи земли по правилам, предусмотренным для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Обращаю внимание, что пока такие вопросы решаются в судебном порядке (п. 4 ст. 23 ГК РФ).
У граждан есть законное право распоряжаться своим имуществом на личное усмотрение.
Факт, что один большой участок разбит на небольшие участки и продан по частям или участок не обрабатывался в течение какого-то времени после приобретения, а затем продан - ещё не доказывает приобретение земельного участка в коммерческих целях. Судами учитывается совокупность обстоятельств.
При этом для возражений на акт налоговой проверки не стоит ссылаться на норму пункта 2 статьи 217.1 НК РФ о минимальном сроке владения имуществом, по истечении которого налог не должен уплачиваться. Необходимо строить доказательную базу, основываясь на том, что указанные в акте действия физического лица не могут рассматриваться, как ведение предпринимательской деятельности.
Если доказательств будет недостаточно, налог придётся уплатить.
Консультирую. Оказываю помощь в подготовке ответов на налоговые требования и возражений на акты.
И помним, многие льготы в налоговом законодательстве предоставлены исключительно физическим лицам и не связаны с предпринимательской деятельностью. Когда это знаешь - ряда случайностей можно избежать.
