Россияне стали брать ипотеку на десятилетия. Рассказываем, выгодно ли это.
На какой срок берут ипотеку в России
Средний срок ипотеки в России растёт практически каждый год. В июне 2023 года россияне брали кредит на новостройки в среднем на 25,6 года, тогда как в 2016 году — на 15,7 года.
Это может говорить о том, что людям всё сложнее выплачивать ежемесячный платёж, поэтому они готовы брать ипотеку на очень долгий срок, чтобы снизить регулярные выплаты.
Минусы ипотеки на долгий срок
Вот какие недостатки есть у ипотеки на длительный срок (например, от 15 лет и выше):
1. Большая переплата по кредиту. Чем больше срок кредита — тем больше процентов начислит банк.
2. Кредит выгоднее погашать досрочно, если в экономике страны всё хорошо. Если низкая инфляция, крепкий рубль, а вклады не окупают большую переплату по длинной ипотеке, то выгоднее гасить кредит досрочно, а не выплачивать его десятилетиями.
3. Длинную ипотеку могут не одобрить людям старшего возраста. У банков есть условие: ипотеку выдадут, только если на момент её погашения заёмщик будет младше определённого возраста. В Сбербанке это 75 лет.
Плюсы ипотеки на долгий срок
У ипотеки на долгий срок много преимуществ, среди них:
1. Более низкий ежемесячный платёж — легче платить за кредит. А ещё можно купить более дорогую квартиру благодаря сниженному за счёт срока (и переплаты) платежу.
2. Проще взять кредит. Всё потому, что с низким ежемесячным платежом кредитная нагрузка заёмщика также снижается. Поэтому банк с большей вероятностью одобрит такой кредит.
3. Квартира дорожает, а ежемесячный платёж остаётся прежним. Квартира, если в ней жить или сдавать в аренду, может частично покрывать платёж по ипотеке. А если стоимость квартир и их аренды в стране растёт, то с годами выплачивать ипотеку будет всё проще.
4. Деньги дешевеют, а процент по ипотеке всё тот же. Инфляция работает так: в начале ипотеки за 30 000 ₽ ежемесячного платежа можно было купить 100 условных палок колбасы, а в конце кредита — только 10. То есть сам кредит при высокой инфляции с годами становится только дешевле.
5. Переплату по процентам можно окупить. Например, если проценты по вкладам и облигациям выше, чем процент по ипотеке, то свободные деньги лучше вложить туда, а не на досрочное погашение ипотеки. Или, например, купить иностранную валюту, которая только дорожает к рублю с годами. Так получится заработать.
6. Если ставки по ипотеке упадут, кредит можно рефинансировать.
Максим Глазков
Оформил ипотеку на 30 лет и собирается на этом заработать
В 2021 году мы с супругой взяли ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры в Москве за 17,3 миллиона ₽ (площадь — 71 м²). На первоначальный взнос у нас было 3 миллиона ₽, оставшиеся 14,3 миллиона ₽ заняли в банке по ставке 8,39% на 30 лет. Ежемесячный платёж составил около 110 тысяч ₽.
Большой срок по ипотеке позволяет сделать ежемесячный платёж меньше. 110 тысяч ₽ — значительная сумма, но если бы срок возврата был 15 лет, то пришлось бы платить 140 тысяч ₽ в месяц. А при сроке 10 лет — 176 тысяч ₽. При этом мы понимаем, что чем больший срок, тем больше переплата по кредиту.
Вот как я собираюсь заработать на ипотеке. Буду копить деньги на досрочное погашение кредита, но не отдавать их банку, а вкладывать в надёжные инструменты инвестирования — вклады и облигации. Сейчас стоимость моего кредита — 8,39% годовых. На вкладах в банках можно заработать 10% в год, а на облигациях — 12%. Я собираюсь вложить накопления в среднем под 11%, а отдать за кредит 8,39%. Получается, у меня останется 2,61%.
Так с 1 миллиона ₽ за год я заработаю 26 100 ₽. Эта сумма кажется небольшой. Но если я накоплю 3 миллиона ₽, тогда это будет 78 300 ₽, которые за десять лет составят 783 000 ₽. И это без учёта сложного процента и реинвестирования заработанных денег.
Если доходность инструментов будет на уровне или близка к ставке по кредиту, то тогда будет выгоднее просто досрочно гасить кредит.
На какой срок выгоднее всего брать ипотеку сейчас
Рассчитывать самый выгодный срок ипотеки лучше всего индивидуально. Кому-то может быть психологически тяжело выплачивать кредит десятилетиями. А кто-то с удовольствием инвестирует и понимает выгоду от длинной ипотеки. Но в общем случае выгоднее брать ипотеку на более долгий срок, если ставка по ней относительно невысокая. Сейчас банки предлагают ипотеку на срок до 30 лет, а средняя ставка по ипотеке на новостройку в июне 2023 года составила 6,06%. Средняя ставка по ипотеке на вторичку равна 8,4%.
Ставку по ипотеке можно сопоставлять с:
- Годовой инфляцией — в 2022 году инфляция в России была высокой и составила 11,92%, что выгодно для длинной ипотеки с более низкой ставкой.
- Курсом рубля — на курсах валют можно зарабатывать при длинной ипотеке, например не погашать её досрочно, а постепенно покупать стабильно растущую иностранную валюту и затем продавать её, когда курс рубля резко падает; но это рискованные инвестиции, подходящие для опытных инвесторов.
- Ставками по вкладам, доходом от инвестиций — если годовой доход от вкладов и инвестиций выше, чем ставка по ипотеке, то при длинной ипотеке лучше инвестировать деньги, а не погашать ипотеку досрочно.
Например, ставка по льготной ипотеке на новостройку составляет 7% годовых, а ставки по вкладам в июле 2023 года достигают 10% годовых. На такой разнице можно даже заработать, если инвестировать свободные деньги на вклад, а не в погашение ипотеки. Если же ситуация поменяется, экономика страны укрепится и темпы инфляции сильно снизятся, то при длинной ипотеке станет выгоднее досрочно погашать кредит, а не растягивать платежи на долгий срок и переплачивать.
Дальневосточная ипотека под 2%: условия в 2023 году
Как заработать 7 миллионов ₽ на квартиру в Москве
Статья не является инвестиционной рекомендацией. Надёжнее всего самостоятельно рассчитывать выгоду от любых финансовых действий.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
