Ключевая ставка - процент, под который ЦБ предоставляет деньги коммерческим банкам. Если очень упрощенно: этот показатель определяет стоимость денег в экономике.
После начала СВО ставка в марте 2022-го подскочила до 20%, в апреле снизилась до 17%, в мае - до 14%; в октябре прошлого года регулятор снизил ее до 7,5% и на этой отметке задержался.
О возможности повышения ключевой ставки в июне говорила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина; такое же предположение высказал глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Необходимость удорожания денег обусловлена (как обычно) борьбой с инфляцией.
Эксперты полагает, что наиболее вероятный сценарий - повышение на 0,5-1,5%. В этом случае повысится стоимость коммерческих займов, включая рыночную ипотеку.
Льготные программы не подорожают, но потребуют дополнительных затрат из бюджета: «Государству придется больше дотировать», - напомнил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
(По льготным займам казна доплачивает банкам разницу между льготной и ключевой или между льготной и среднерыночной ставкой; чем выше ключевая - тем больше доплата).
Повышение ставки негативно скажется на вторичном рынке и в сегменте ИЖС. Популярность новостроек может немного подрасти.
Экспертные мнения
Дмитрий Прокофьев, экономист:
- Полагаю, можно считать ключевую ставку индикатором влияния: если 21-го объявят рост на 1-1,5% - значит, Центробанк сохраняет независимость и борется с инфляцией как считает нужным.
Если 0,5% - значит, победила точка зрения правительства, члены которого полагают, что дешевые (относительно дешевые) деньги для экономики важнее инфляционных рисков.
В сфере недвижимости: проиграют те, кто присмотрел квартиру на вторичном рынке или те, кто собирает средства на первый взнос по ипотеке (в том числе за счет потребительских займов).
Возможно, немного подрастет спрос на новостройки, где символом веры стал размер ежемесячного платежа. Хотя в развитых странах покупатели больше ориентируются на стоимость актива.
Увеличатся издержки в строительстве, например, за счет удорожания проектного финансирования.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
- Если ставка будет повышена - появится прямой фактор ограничения спроса на вторичном рынке жилья и в сегменте апартаментов. И если рынок жилья еще в состоянии переварить ухудшение условий по кредитам, то апарты, как инвестиционный инструмент, более чувствительны.
Кроме того, повышение ключевой ставки означает увеличение бюджетных расходов на субсидии банкам. И это может усилить полемику вокруг господдержки. Но госпрограммы не отменят.
Не думаю, что обратно в новостройки вернется значимая доля спроса. Скорее всего, часть покупателей возьмет паузу. Спрос останется на том же уровне.
Но если мы подрубим спрос на вторичке - сохранится (или даже вырастет) ценовой разрыв между готовым жильем и новостройками. И это снова негативно скажется на первичном рынке («Зачем мне покупать в новостройке, если на вторичке дешевле?») Трейд-ин станет невыгодным...
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:
- Мы прогнозируем, что на ближайшем заседании ЦБ РФ повысит ключевую ставку. Это приведёт к симметричному росту ипотечных ставок в коммерческих и госбанках.
Чем выше ставки, тем меньше желающих пользоваться ипотекой. Учитывая, что в общем объеме продаж по рынку загородной недвижимости доля ипотеки составляет не более 20%, это может привести к некоторому (несущественному) снижению спроса - в пределах 5%.
При этом сохранится ставка в 3% по сельской ипотеке, а также льготные ставки по ипотеке с господдержкой, семейной, ипотеке для IT специалистов.
Доля продаж в кредит в «1-й Академии Недвижимости» выше среднего и составляет около 65%. Для нас снижение спроса окажется более заметным, но не критическим. Все это касается случая увеличения ставки в пределах 1%. Если рост окажется выше, последствия будут существенно хуже.
В долгосрочной перспективе, если ставка останется на повышенном уровне до конца года или будет еще расти, это приведет к сокращению доходов компаний, снижению налоговых отчислений, уменьшению объемов денег на рынке и снижению покупательской способности.
И в целом - к охлаждению рынка загородной недвижимости. Девелоперы будут регулировать снижение спроса сокращением предложения.