Мы неоднократно публиковали статьи, в которых писали о последствиях для рынка недвижимости от изменения Центробанком величины ключевой ставки. Во всех статьях наша позиция всегда была аргументирована, понятно изложена и, надеемся, интересна для наших читателей. Мы стараемся излагать разные позиции, для того, чтобы предоставлять информацию иногда с противоположных ракурсов — пусть даже на одну и ту же проблему.
По нашим наблюдениям, вне зависимости от качества материала в статьях, некоторые читатели не принимают аргументацию и логичные выводы исключительно ввиду сложившегося у них предубеждения и веры в то, что «недвижимость — это супер-актив, который всегда дорожает и никогда не снижается в цене».
За весь период существования журнала у нас сформировался некий собирательный образ такого читателя: он всегда использует определенный набор фраз, речевых модулей, аргументов и т.д.
Поэтому сегодня мы поступим следующим образом. Расскажем о возможных последствиях повышения ключевой ставки и осветим альтернативное мнение такого читателя. Условно, назовем его Иванываныч (все совпадения случайны).
Последствие №1
Многие эксперты считают, что после повышения ключевой ставки на 1% банки повысят на 1-2% ставки по ипотечным кредитам. В итоге средняя ставка по кредиту приблизится к 13-14% годовых (текущая ставка 12%).
Это повлечёт за собой удорожание ежемесячного платежа, который и так находится на крайне высоких значениях.
Для того, чтобы нивелировать подобные негативные последствия, необходимо будет соответствующим образом снижать цены, поскольку другие механизмы компенсации, особенно у вторичного жилья, попросту отсутствуют.
Иванываныч не согласен
Что такое эти 1-2%? Всего-то 5-10 тысяч плюсом к ежемесячному платежу. Любая семья потянет, особенно в столицах. Посмотрите на рестораны – они все полные, нет свободных мест. Да любой нормальный человек даже не заметит этого повышения. Ну а «нищеброды» как не могли купить себе жильё, так и не смогут.
Последствие №2
Девальвация национальной валюты, при которой рубль обесценился на более, чем на 50%, в течение года неизбежно приведёт к тому, что в скором времени страну ждёт очень высокая инфляция. Последствия любой инфляции — сокращение у людей возможности делать крупные покупки ввиду увеличения трат на поддержание привычного уровня жизни.
В случае, если инфляция накладывается на удорожание стоимости кредита, неизбежного ввиду повышения ключевой ставки, то спрос сокращается дополнительно. При том, что уже в текущем моменте предложение намного превышает спрос, дальнейшее снижение цен на недвижимость совершенно неизбежно.
Иванываныч снова категорически не согласен
Со спросом на недвижимость всё в порядке, и хорошие квартиры сметают, как пирожки. Только неликвид задерживается. Посмотрите Циан, Авито — там же все объявления по «так себе квартиркам». Да и они гарантировано уходят где-то через полгодика. У моего брата троюродная сестра племянницы продала свою квартиру в прошлом месяце за один день. Дороже на 100 тысяч, чем выставила.
Конечно, у неё была ликвидная хрущевка, удобный 5-й этаж с окнами во двор и малоссущими малопьющими соседями — но и другие квартиры тоже продаются. Знакомая начальника моего крестного в новом доме продала квартиру за месяц. Правда, в ремонт пришлось немного вложиться, но зато и продала на 30% выше рынка.
В общем все эти рассуждения на счёт спроса и предложения – ерунда. Их надо оставить экономистам, которые сидят у себя в кабинетах и света белого не видят. Все считают, считают, а сами денег себе заработать не могут. А у меня информация верная.
Кстати, никому не нужно 2 супер-ликвидные студии по 15 кв.м. всего в 80 км. от МКАД? По плану к 2160 году туда планируют провести метро. Выгодная инвестиция, которая озолотит покупателя. Спрашиваете, почему продаю? Нет денег оплачивать ипотеку, Просто мне предложили чертовски выгодную инвестицию, из-за чего перекладываюсь в более ликвидный актив.
Последствие №3
Увеличение ключевой ставки повлечёт за собой рост государственных расходов на компенсацию банкам недополученных доходов. При этом, г-жа Набиуллина прямым текстом говорит, что повышение ключевой ставки в этом году, скорее всего, не последнее.
В текущей экономической ситуации это может повлечь за собой сокращение выдачи льготной ипотеки на новостройки, лимит на которую и так во многих банках уже близок к исчерпанию.
Возможные варианты выхода из ситуации — повышение ставок по льготной ипотеке или сокращение реальной выдачи льготных кредитов. Что опять же приведёт к неизбежному снижению цен на новостройки с последующим снижением цен на вторичное жильё.
Иванываныч негодует
Да у государства денег на 100 лет вперед хватит. Посмотрите, как живут чиновники и государственные служащие. Всё будет в порядке. Проблем с деньгами нет. Ведь даже в заявлении председателя ЦБ от 21.07.2023 года г-жа Набиуллина сказала, что экономика страны в целом достигла предкризисного уровня. Не о чем беспокоиться.
У меня вот тоже доходы увеличились. Правда, вместо Пятёрочки я картошку в Магните стал покупать, но она там не хуже. Просто удобней ходить, всего в 2-х километрах от дома магазин, хорошая физическая нагрузка и опять же, на фитнес не надо тратиться. Двойная польза. Пятёрочка-то прямо под домом, какой от неё прок?
Последствие №4
Если верить статистике, в России катастрофическая демографическая ситуация. При этом, количество предложений на рынке жилья просто огромное, чего никогда ранее не было.
Одна из причин сложности с демографией — низкие доходы населения, которые съедает инфляция. Большое количество семей выживает за счёт кредитной поддержки, стоимость которой, судя по всему, будет значительно увеличиваться.
Нет перспектив увеличения рождаемости в текущих условиях. А это значит, что не будет насущной необходимости в улучшении жилищных условий, которую диктует увеличение семьи. Да и просто людей становится меньше.
Для понимания масштаба проблемы — в 2022 году население страны уменьшилось на 555 тысяч человек. Это масштаб примерно такого города, как Севастополь или 6,5 Анап. В 2023 году ситуация совершенно не исправляется. Даже депутаты бьют тревогу, предлагая способы повышения благосостояния граждан, которые могут рожать детей.
Это важный момент — благосостояние и рождаемость имеет между собой определённую связь в современном мире, хотя бы потому, что благосостояние позволяет приобрести жильё, где можно рожать детей. Как сделать самый важный шаг по приобретению жилья в условиях инфляции и дорого кредита — неизвестно.
Иванываныч всё больше уверен в своей правоте
Да ерунда это всё сплошная. И Севастополь стоит, и Анапа никуда не пропала. Я, кстати, был на пляже в Анапе этим летом. Народу – тьма тьмущая и детей этих без конца. Прилечь негде. Так что всё это про сокращение населения «сказоцки». Да и вообще: «даст Бог зайку, даст и лужайку». Было бы желание завести детей, квартира сама собой заведётся.
А все эти отговорки, они для тех, кто не умеет рисовать колесо желаний. Главное — что? Представить, как всё будет, а остальное приложится. Судя по долгам перед налоговой г-жи Блиновской, рисовать в нашей стране умеют и любят. А, значит, и дети будут рождаться, и недвижимость будет расти в цене, при этом раскупаясь как горячие пирожки. Разве может быть иначе?
Итого
Мы постарались ознакомить наших читателей с двумя разными взглядами на одну и ту же проблему. Каждый может выбрать ту позицию, которая ему кажется более близкой и верной. В дополнение, вот еще сторонний материал Куда двинутся цены на квартиры после повышения ставки ЦБ - Российская газета (rg.ru).
Ну а если останутся какие-либо вопросы, то к услугам каждого интересующегося лента нашего журнала, где без труда можно разобраться в том, какие же утверждения на самом деле истинные, а какие ложные.
До встречи! И не забывайте лайк)