В добрый час, в свободную минутку попался мне на глаза на канале довольно давний комментарий подписчика под ником "Кирпичев", который сначала привлёк моё внимание своей попыткой в одном коротком посте якобы прояснить всю "глубинную суть" моего канала🤦♂️). после каких-то "периодических прочиток". Что уже смешно само по себе😅.
С этим, конечно же, ничего не получилось. Ну да ладно. Почитаем.
Кирпичёв пишет под статьёй "Обвала нет, коллапс не зреет. Что тогда ждёт рынок жилья":
Ну, "перлы" про "опусы автора" и "обилие слов" оставлю на совести и на понятийных способностях автора комментария.
Хоть опусами назовите, хоть ещё чем, а в кузов полезайте).
Как отставлю без моих комментариев и заявление о том, что "теперь усё понятно").
Но если посмотреть по сути, в третьем пункте конечно что-то "всё смешалось в доме Болконских", но кое-что и есть. Ко второму п.п. особо и комментировать нечего.
А вот с подпунктом первым вышла какая-то явная "лажа минелли")).
Акелла промахнулся
Вот ровно не туда и абсолютно мимо.
И не писал я ни разу такого, что вот просто так взять надо и - "меньше строить". И даже не подразумевал. Я говорил вовсе о другом. Ну сейчас это не главное.
Это в целом скорее история про и "теория" сторонников "регулирования цены объёмами предложения" в строительной отрасли. И всеми вот этими "мечтами" - а вот мы как сейчас товар-то придержим, и уменьшим предложение, вот от этого цены-то как пойдут в рост! Нет, не пойдут именно у нас в жилье. Уже не от этого, если и пойдут.
Или: чтобы поднять снова ценники и цены, зрястройщики как да начнут строить "сильно меньше", и тогда товара-то станет тож меньше, и цены всё равно уж тогда хотя бы от этого пойдут вверх. Ибо ж это ж рыночек - меньше товара - больше цена. И снова нет.
Всё "держится" у нас на подпорках субсидий. Не более того. Иначе ни роста объёмов (небольшого в части МКД, надо сказать), ни роста цен (значительного и необоснованного, чисто спекулятивного) зрястройщикам с банкирами не видать как своих ушей.
Повышение "дефицита товара" в этой ситуации никакой существенной роли не сыграет.
Я писал ранее о том, что у нас близок к исчерпанию весь общий пул потенциальных будущих ипотечников. У нас их ориентировочно только до конца 2024 года. Даже при темпах не больших, а меньших, чем были в довольно провальной первой половине 2023 года. А любое увеличение объёмов продаж новостроек(в которых. напомню, порядка 70-75 % ипотечных кредитов) только приведёт к более быстрому продвижению к печальному концу обвального спада спроса и возможного из-за этого коллапса рынка. Вот и всё. То есть радуемся и танцуем в начале, но зато плачем и рвём волосы после этого в конце.
Ошибки подобного представления именно насчёт российского рынка жилья в том, что он 1. уже у нас забит под завязку навесом нераспроданного. И даже если сейчас снизить производство, то это 2. скажется только через год-два, ибо это не тапки произвести и продать, цикл долгий у стройки, и 3. а весь этот год, а скорее всего - и поболее, всё будет ещё в полном наличии без всякого реального "дефицита". У нас в навесе всего полно, и в строительстве также. Ещё раз - не будет реального дефицита. Так что от этого точно ценник не поднять.
Но вот что парадоксально.
Не смотря на то, что у нас вроде как полно "жилья", которое и не жильё вовсе, потому что или не построено ещё, или уже построено, и заброшено, или "зависло" в проблемных объектах на каком -либо этапе строительства, или просто не продано, и потому всё равно простаивает, хоть и отстроено - обо всём этом я сообщаю постоянно последовательно на канале, что у нас с этим и как, вот не смотря на это -
Нам всё равно надо бы больше строить!
Вывод ровно противоположный выводу, сделанному подписчиком якобы на основании "изучения моего канала").
Что имеем - всё храним
У нас всё плохо в жилищном строительстве. И продолжает ухудшаться.
Ранее было и 35 % от возводимого, и выше, потом - 34 % проданного, 33 %, 32 % (это можно отследить вот буквально по моим статьям на тему, фактически я веду "прямой репортаж" об этом постоянно уже как с год). Теперь - 31 %:
А к этим 102 миллионам надо прибавить и нераспроданное ранее, что в навесе.
Если смотреть по регионам, в большинстве также всё не лучше уж точно:
Только в Москве уровень проданного чуть выше 40 %. Все остальные регионы на уровне около трети проданного от общего объёма - Московская область, Санкт-Петербург и Ленобласть - в их числе. А в Краснодарском крае уже меньше четверти, и подходит к одной пятой.
Всё не так и всё не то в отрасли строительной.
Строить больше
Так почему нам всё равно надо больше?
А не вот это вот: "не надо столько строить"?
За этими лежат несколько глобальных проблем в нашей России-матушке,
Потому что с жильём у нас в целом совсем не так всё хорошо, как могло бы показаться.
вроде бы особо никто под мостами не живёт, и на теплотрассах не ночует уже. Но всё равно дело наше правое и мы победим всё очень плохо.
Надо строить много, ещё больше. Гораздо больше. И ещё больше!
У нас каждый пятый в четверти регионов ходит в холодные и общественные туалеты нужду справлять. Каждый десятый живёт в таком гуано, что и жилыми домами это вообще не назвать.
Не важно, признаны они при этом ветхими, аварийными, не приспособленными к проживанию.
Надо строить больше. Но вопрос, куда и как потом пойдёт это построенное. Кто это и кака. на каких условиях сможет это всё купить? Но это другой вопрос. Об этом в один из следующих раз позже.
А сейчас давайте посмотрим на себя.
Всё же познаётся в сравнении? Ну вот и давайте сравним себя и других. Как мы на их фоне выглядим?
Рассмотрим вопрос подробнее.
Нет радуги, а хочется
У нас совсем не радужное состояние с жилой недвижимостью в стране, с обеспеченностью населения в этой ключевой части жизни человека.
Вот смотрим например положение дел после очередного кризиса у нас:
Было в 2015 году по 24 кв. метра в среднем на человека. А вот более давние данные - из 2005 года:
В 2005, за десять лет до того, было 20,9 кв. метра на человека. "приросло2 только на 4 квадратных метра. А вот - по состоянию на 2009 год:
Снова где-то в районе 24 кв. метров.
Видите - разные страны в диаграммах. Специально такое нашёл, чтобы понять картину "шире". Как мы "смотримся" в сопоставлении с большинством из них? Честно? - плохо. Очень плохо.
Что-то мы всё время в неком "подвале", в самом низу диаграмм и таблиц. Как так-то? Страна - огромная. Чай, не Гонконг какой, мизерный по размерам.
Вот и ещё 2009 год, но с другим важным интересным показателем - "обеспеченностью" уже отдельными комнатами:
Где мы? Что мы? Кто мы? Бедолаги. У нас - менее 1 комнаты на человека.
А вот ещё информация по комнатам:
Уже более поздняя по датам. И снова - где мы? Что мы и кто мы по обеспеченности не просто квадратами, а ещё и отдельными комнатами?
Как вам такое? Не надо столько строить, сколько сейчас? Да с чего это вы взяли?
Ещё как надо.
Больше! Ещё больше!
Нам нужно гораздо больше жилых метров, чем ранее. Даже не смотря на демографический спад в воспроизводстве населения, что у нас есть сегодня и произошёл в девяностые.
Почему? Потому что, по данным Росстата, у нас в 2022 году в РФ среднее количество квадратных метров выросло всего-то с 24,9 до 27,8 за последние 5 лет. И вот вам сводные данные уже по состоянию на прошлый 2022 год:
А у нас, как всем уже известно, и у меня об этом была не раз информация, квадратура среднего лота-юнита-квартиры-апарта, то есть среднего "жилья" в стране, постоянно все эти последние 10, и тем более - последние 5 лет - уменьшается.
Средняя квартира уже менее 50 кв. метров. А средняя "жилплощадь" всех форматов и того меньше - на ровне 44-45 кв. метров.
Это максимум - двухкомнатная. А среднее количество проживающих в квартирах россиян - на уровне 3+ человека. Вот и ютимся бесхозными "бескомнатными".
Да, есть в мире страны и с худшими цифрами этого показателя. Но на кого будем ориентироваться? На Гонконг или Африку, которой в этих данных нет, но там дела ещё хуже, чем в Гонконге?
Так у нас вроде по площади не Гонконг совсем. И по среднегодовой температуре в абсолютно любом регионе страны далеко не Африка.
И даже не смотря на "успехи" жилищного строительства в создании в новостройках квадратных метров, коих было в 2022 году уже и за 100 млн, у нас ничего пока хорошего с объёмами жилья. В частности, городского. которым как раз да, реально легче, быстрее, и, в теории - дешевле, было бы обеспечить всех нуждающихся в этом граждан России.
но нет, мы пошли путем снижения доступности жилья и повышения ценника бетонометров. Резкого повышения, прямо скажем, в последние годы.
И потому - рекорды рекордами, а МКД уже сдало позиции и его "победило" ИЖС.
Загородная победа
В них уже с 2022 года больше 50 % - это метры в ИЖС. Где произошёл резкий рост объёмов - по нескольким причинам, которые я не раз описывал на канале. А в многоквартирных домах - МКД - роста особого и нет.
Как так-то? Да уже и раньше, до текущего раздутого пузыря роста ценников на квартиры, люди понимали, что ИЖС зачастую им строить выгоднее, чем покупать новостроечные недоделанные толком до конца бетонометры, что лепят и лепят в городах застройщики.
Настолько были неадекватны уже и ранее ценники на бетонометры в сопоставлении с их реальным качеством и с остальным потребительским их наполнением (это же жильё, в нём важно всё и "вокруг" самой квартиры или другого жилищного лота - и окружение, и инфраструктура, и сам район, и транспортная доступность, и экология, и УК, и ещё куча всего...).
Уже и ранее шёл "подъём" строительства ИЖС в стране. Вот на 2014 год ситуация:
Уже тогда, даже до 2014 года, шёл резкий прирост строительства в сфере ИЖС.
И теперь доля ИЖС только увеличилась. И понятно, почему. Это далеко не только "народ богатеет". Это купить уже буквально "золотые" бетонометры многим всё тяжелее и тяжелее. Или уже вообще невозможно.
Меняйся и живи
Плюс и сама жизнь меняется.
Сидение по домам 2020-2021 года многим людям во всём мире, и у нас в стране в том числе, показало, что надо делать, и где и как им лучше жить.
А строительство МКД у нас хоть и выросло, но находится всё равно фактически на уровне конца 60-х и начала 90-х годов прошлого века
А как я неоднократно писал на канале ранее, с учётом склонения в сторону развития не полноценного жилья в многоквартирных домах, а так называемого "коморкинга", у нас с обеспечением комнатами дела обстоят последние десять лет всё хуже.
Когда у нас реальным жильём именно для постоянного проживания считается пенал-чулан или ещё что похуже метров в 18-20, а порой и 12-15метров, а в апарт-отелях и вообще "живопырки" в 6-9 кв. метров, и прочие подобные "чудеса" девелоперской мысли, то чего ждать в части улучшений в этом направлении"?
Вот и наш показатель по комнатам нам "боком" снова и вылез.
Но девелоперы российские креативные же дай боженька каждому. У них и по комнатам, не только по жилым квадратам "выход" как бы и найден уже давно. Простое, но такое "сладкое" слово "евро". Всеобщий "увеличитель" и улучшайзер.
Прицепляем "волшебную" по мнению зрястройщиков приставочку "евро" к любой беде бедовой и полному недоразумению архитектурному в разрезе планировки, и вот тебе, "бабушка" - однушка превращается в двушку. Ну как в двушку - в виртуальную "евродвушку". И другие "магические фокусы" без "всякого обмана".
Рост без роста
Вот так как бы наша "обеспеченность" жильём якобы и "растёт". Вопрос, какими темпами. И растёт дли вообще. Потому что тем временем что-то ведь и ветшает, верно? И что стоит за этим "фуфломицированным" ростом? И как мы "смотримся" в отношении многих и многих других стран мира?
Проблема не в том, что если не продаётся то, что понастроили сдуру, надо начинать строить также сдуру меньше. И в общих объёмах меньше. И сами коморкинги меньше. Нет.
Главное - надо бы сделать так, чтобы всё приходило к людям.
Покупалось, передавалось бесплатно или за часть стоимости, на дотациях, не важно. Но чтобы и государство, и население все эти квадратные метры могли принять на себя, и поднять, и "потянуть" финансово.
То есть весь объём в итоге "переварить". Всё понастроенное. Иначе а смысл было всё это строить? И переварить на рыночных условиях. Раз уж у нас тут наш любимый "лучший в мире общественный строй" и рыночек.
Сделать так, чтобы бетонометры не застряли, как навес нераспроданного сегодня, который по сведениям от экспертов рынка и российских СМИ в некоторых регионах достигает уже аж 83 (!!!) %!
То есть из 100 % построенного и строящегося полезное и нужное, то, что пока реально "пригодилось" - это всего 17 % у нас местами!
Надо сделать так, чтобы не застряли, а приносили людям пользу.
Главное, понимать, что при любых "да вот я купил то и это, и вот в этом моём корпусе ЖК уже из 187 квартир осталось 7", например, надо себе отдавать отчёт в том, что это или сказки и лапша от застройщиков для наивных покупателей.
Ну или та ситуация, когда в других десяти корпусах рядом с распроданным осталось по 167 квартир из 187 непроданного. Если ещё эти цифры про семь остатка в другом корпусе правдивы и верны, а не бла-бла-бла от застройщика, чем они у нас так повсеместно "славятся".
Но мало того. К сожалению, у нас проблемы не только с количеством новостроек. И с их продажами. С самой возможностью купить.
Проблемы не у Хьюстона
У нас проблемы уже системного характера на рынке.
Вот вопросы, требующие поиска ответа и решений:
👉 Вопрос, что собственно надо строить, какого качества, где и как. И чем это всё изначально "обставлять". Вокруг. И что это должно быть внутри. И в каком формате продаваться.
👉 Вопрос, ради кого и чего это в первую очередь и голову должно делаться. Люди для жилья, или жильё для людей?
👉 Вопрос, что большую часть построенного категорически нельзя копить в "навесе" нераспроданного, создавшемся из-за того, что построено многое из гуано и палок, и из-за того, что ценник на построенное непосилен пока что значительной части населения.
👉Вопрос, что надо смотреть и потребности на реальные квадратные метры, на ту реальную жилплощадь, что людям необходима. А не клепать по привычке каморки "папы Карло". Пытаясь таким образом снизить общий ценник на сам лот, но повысить свою доходность с квадрата гуанометра. И это снова нас приводит к ценнику на всё это построенное и строящееся бетонометровое.
У нас же пока в части всего этого перечисленного главенствующим выступают "хотелки" застройщиков, и плюс теперь ещё и банкиров, по ценникам,
Банкиров и зрястройщиков, которые умеют играть только в одну игру.
Игру в кальмара на понижение.
Но понижение не цен. А качества продукта.
К сожалению, распространённая у нас "тема". И "методика" борьбы с покупателями и борьбы за ценник. Девелоперы тут не одиноки, к сожалению...
Не берут по этим ценникам? Ещё больше гуано и палок! Всё равно не берут по новым ценникам? Еще меньше комнат, и всякая муть и прямой обман типа "евро"-приставок. Снова не берут по вновь задранным ценникам?
Ещё больше уменьшаем площади всего и вся! И начинаем вообще "лепить" горбатого "антресоли", подвалы, коморки, и "квартиры" в 12, в 9, в 6 квадратных метров. И снова не берут? Переносим ЖК в голые картофельные поля, пусть тогда трущобятся и геттоизируются на выселках в бетонных джунглях. Около очистных и мусорных полигонов.
А представители власти, например, Минстроя, не буду говорить кто, вы должны знать уже на отлично, если читаете мой канал, а нет - так читайте, могут только одно твердить (не дословно сейчас приведу, а смысл высказываний, дословно было в других публикациях по конкретным новостным поводам, связанным с данным чиновником из Минстроя):
"У нас всё на рынке жилья хорошо. И в новостройках тоже. Цены и условия для покупки квартир сейчас - лучшие. И лучшее время покупать - это всегда прямо вот сейчас. Идите и покупайте по этим ценам. Что вы хотите ещё. Не стоит ничего ждать. Всё распродано будет всё равно именно по этим ценам. И вообще нечего тут разводить всякий "бл*д"."
Вот и вся недолга от одного из представителей Минстроя. Вот и вся работа по "регулированию рынка". Хотя от главы ведомства Ирека Файзуллина, надо признать ради справедливости, всё-таки звучали как-то призывы к застройщикам в виде "пожеланий" всё-таки снизить ценники.
А это знаковый момент. Хотя таковым не кажется. Это важный момент, показывающий ключевое:
Абсолютно у всех есть понимание, что ценники завышены неадекватно в силу сложившейся в стране и сегодня, и ранее ситуации.
И? Да ничего, никаких "и". Ноль. Мы всё делаем не так! Отлично, продолжаем!
Резюме
Но мои выводы однозначны.
❗ 1. Существующую систему нужно буквально ломать и перестраивать на другие цели.
❗❗ 2. С ценниками нужно что-то решать. Иначе "большого барабума" на рынке не избежать.
❗❗❗ 3. Строить нужно больше и лучшего качества. Но делать это так и - см. п.п 2 выше - с такими ценами, чтобы всё понастроенного находило своего покупателя.
Этого я нам всем на российском рынке жилья и желаю.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале: