Всем привет! Меня зовут Маша, мне 35, и уже 12 лет, а если точнее, то с 2011 года, моя жизнь связана с темой недвижимости.
Недвижимость - очень широкая тема и, если честно, я не сторонник темы универсальности, я не верю в то, что можно быть специалистом широкого профиля по разным рынкам и выполнять свою работу при этом на максимально качественном уровне. Сейчас объясню, что я имею ввиду. На рынке вторичного жилья работают свои законы и подходы, на рынке новостроек - немного другие, загородная недвижимость - отдельная категория, рынок высокобюджетной и элитной недвижимости - это вообще отдельный мир, а рынок аренды - вообще параллельная вселенная (которая в свою очередь тоже делится по сегментам цены).
Я все свои 12 последних лет занималась именно направлением новостроек, причем первые 10 лет (с 2011 по 2021) я проработала в девелоперской компании, из которых 8 лет была непосредственно связана с продажами новостроек. Через меня прошло несколько тысяч человек, ищущих для себя квартиру в новостройке, поэтому у меня была замечательная возможность пронаблюдать варианты мышления людей и сделать выводы из их подходов. Многие из моих покупателей звонят мне и несколько лет спустя с просьбой помочь им с новой покупкой. Поэтому я решила написать эту статью и изложить в ней свою логику подбора объекта. Буду очень рада, если вам эта информацию окажется полезной.
Итак, начнем. Вы решили купить квартиру в новостройке. Как правило, это решение не является спонтанным. Вас к этому решению привела какая-то последовательность мыслей, и важно выяснить у самого себя, почему вы так решили.
ПЕРВЫЙ и главный вопрос, который надо себе задать и честно на него ответить - какова ЦЕЛЬ покупки? То есть - зачем мне эта квартира? Я хочу купить квартиру чтобы что???
Глобально цель покупки подразделяется на 2 вида:
1) квартира, как инвестиция
2) квартира для проживания
Очень часто я слышу такой запрос - надо купить что-то универсальное, ну вообще для жизни, но если что, то чтобы продать. И всегда отвечаю на это, что это плохая идея и универсальность в этом вопросе точно будет не на руку. Дело в том, что критерии выбора при покупке инвестиционного объекта и объекта для жизни будут разными. Давайте будем честны - если вы берете квартиру для инвестиции, то вас будет волновать по факту только то, сколько денег вы получите при реализации своего инвестиционного объекта. Остальные параметры, такие как инфраструктура, транспорт, парки и т.д., будут вас беспокоить не так сильно. В то же время, выбирая квартиру для жизни, вы как раз будете обращаться внимание на такие параметры, как близость метро, зеленые зоны и/или набережные, детские сады и школы (если вы родитель или планируете им быть в ближайшем будущем) и др.
В этой статье я хотела бы с вами поподробнее поговорить о первой цели покупки, т.е. о ситуации, когда квартира приобретается, как инвестиция, как вложение денег. Так вот, если вы точно решили, что квартиру вы покупаете не чтобы жить в ней, а что на ней заработать, то дальше надо определиться с основным вопросом - какую инвестицию мы хотим получить - краткосрочную или долгосрочную? Под краткосрочной инвестицией мы будем понимать покупку с целью дальнейшей перепродажи (тут тоже возможны варианты), а под долгосрочной - покупку для длительной сдачи квартиры в аренду и получения денег от аренды.
Начнем с краткосрочных инвестиций. Здесь опять же, нас ждет 2 варианта развития событий:
А) Вы хотите просто купить, ничего не делать, подождать и продать в связи с ростом цены;
Б) вы готовы купить объект, улучшить его (своими руками или с помощью специально обученных людей) и продать после внесенных улучшений.
А) Так вот если вы точно знаете, что вы готовы просто вложить деньги (свои или кредитные), но ничего не хотите делать с объектом, никак заморачиваться и Боже упаси вас от ремонтов, то решением для вас будет покупка квартиры в новостройке на ранних этапах и продажа ее перед сдачей дома в эксплуатацию. Такая инвестиция займет у вас в среднем от 1 до 3 лет (в регионах этот срок, как правило, в районе 1-1,5 года, в Москве сейчас чаще всего этот вариант будет занимать 1,5-3 года). На что важно обратить внимание при выборе объекта покупки:
- локация, локация и еще раз локация (!!!), особенно в Москве. Смотрим на сам район, окружение (бывшие или нынешние промзоны), близость знаковых мест (например, если вы хотите инвестировать в небольшую студию, то не стоит ее покупать в спальном районе, ориентированном на семьи с детьми, т.к. там наиболее востребованным вариантом по факту будет квартира с 2 или 3 спальнями);
- транспортная доступность - близость метро, остановок другого общественного транспорта, удобные выезды на крупные магистрали (в Москве всегда идет в расчет удобство выезда и удаленность от МКАД, ТТК и Садового кольца - в зависимости от уровня новостройки);
- количество конкурентов, как внешних (другие ЖК и варианты в них), так и внутренних (аналогичные или близкие по смыслу квартиры в этом же ЖК, возможно в более ранних очередях строительства), в этом же пункте обращаем внимание на размер ЖК (чем больше жилой комплекс, чем больше в нем очередей строительства, тем больше в итоге получим конкурентов внутри ЖК);
- перспективность района в диапазоне 3-5 лет (будут ли поблизости открываться новые ветки и станции метро, какая инфраструктура будет построена - детские сады, школы, ТЦ, дорожные развязки и магистрали, реновация и комплексное развитие территорий) - при положительной динамике и правильном выборе район может неплохо прирасти в цене даже тогда, когда весь рынок в целок не шагает семимильными шагами;
- наличие или отсутствие финишной отделки в покупаемой квартире (в зависимости от района расположения объекта наличие отделки может быть как плюсом, так и минусом для дальнейшей перепродажи - тут важно понимать свою дальнейшую целевую аудиторию).
По каждому из этих пунктов я могу прочитать целую лекцию с региональными и московскими примерами, но в рамках статьи не буду - иначе мы с вами зависнем не на один час))))
Б) Если же вы понимаете, что готовы не только приобрести объект, но "довести его до ума", то тут у вас 2 варианта действий: 1) покупка новостройки без отделки, проведение полного ремонта и продажа после ремонта и 2) флиппинг - покупка "убитой" квартиры на вторичном рынке и продажа ее после проведения полного цикла ремонтных работ. Первый вариант, как правило, оказывается менее интересным, чем второй при ближайшем рассмотрении, но все индивидуально, поэтому надо считать каждый объект в отдельности. У каждого из этих вариантов есть свои преимущества и риски. Единственное, что их объединяет - этот то факт, что вы либо очень творческий человек и ремонт в квартире для вас это вариант творчества и самовыражения, либо у вас есть специально обученные люди, готовые быстро и качественно такой ремонт произвести и вы на этих людей полагаетесь (имею ввиду строительную бригаду и, возможно, дизайнера). В противном случае лучше не надо (знаю по себе, моя идея с флиппингом в свое время разрушилась как карточный домик, тк бригады у меня не было, а возможность что-то делать своими руками была ограничена во времени, да и удовольствия по итогу не доставляла). Главным преимуществом покупки новостройки перед флиппингом является юридическая чистота объекта, особенно если вы его берете по договору долевого участия от застройщика - вы первый владелец и переживать тут не за что. Флиппинг - это все-таки "вторичка" и тут с юридической стороной может быть все, что угодно, любые сюрпризы и самые разные варианты истории квартиры - не пожалейте денег на юридическое сопровождение сделки (а еще лучше, сделайте это через крупное агентство, которое дает гарантии на свои услуги и страхует ответственность). В свою очередь, преимуществом флиппинга несомненно является скорость получения объекта (вы же вторичку покупаете - как расплатились, так и ключи получили и можно сразу к ремонту приступать), тогда как новостройку еще подождать надо (а иногда и года 2-2,5). как правило, убитая вторичка будет стоить дешевле, чем новостройка без отделки, поэтому для любителей поделать ремонты флиппинг оказывается более предпочтительным вариантом (у меня, например, есть подруга, которая увлекается дизайном интерьера и невероятно любит сам процесс превращения старой убогой квартиры в хороший качественный объект). В общем, здесь стратегии могу быть различны и рассматривать каждый вариант нужно отдельно.
Кроме того, что бы вы не выбрали, надо не забывать, что любую стратегию можно реализовывать в разных ценовых сегментах - не обязательно инвестировать только в самые дешевые и маленькие объекты эконом-сегмента. Иногда квартиры комфорт- или бизнес-класса, удачно расположенные, могут на выходе принести вам гораздо бОльшую прибыльность.
И не забывайте, пожалуйста, что инвестор считает не сумму, которую он получил с продажи объекта, а прибыль, которая выражается в % годовых от вложенных денег и чем выше количество процентов годовых, тем удачнее инвестиция.
А если вам нужен совет по выбору объекта для вложения денег или по расчету прибыли при разных вариантах покупки, то вы можете связаться со мной в комментариях или найти меня в соцсетях, например в ТГ @rieltor_linkevich
P.S. Совсем скоро выйдет продолжение, где рассмотрим вопрос выбора новостройки для собственного проживания.
Всегда ваша, Мария Линкевич
