Как использовать пригородную недвижимость с двойной пользой - для личного отдыха и как инвестиции? Ведь рост цен на сотки в хорошем месте порой идет темпом, какого достигнет не каждая акция. Наши эксперты помогли нам разобраться: как найти среди садово-огородных участков настоящий бриллиант.
Финансы – лучшее удобрение
Покупка дачи сегодня доступна семье среднего класса. Но о загородном доме стоит думать, когда первичные потребности (жилье, образование) удовлетворены, нет проблем со здоровьем, есть автомобиль, а кредиты не давят на психику ежедневным тяжелым бременем.
Вот что думает Алексей Щербатых, основатель проекта "Зона риэлторов":
«Сейчас 24% интересантов отталкиваются при поиске загородного объекта именно от бюджета. Стоит заметить, что сегодня повышенный спрос отмечен на дома, подходящие для постоянного проживания, а не для сезонного»
Эксперт уверяет, что высокий спрос и значительный рост цен в будущем стоит ждать на самые ликвидные объекты – например, на дома у воды, в хорошем месте, с коммуникациями и удобной транспортной доступностью (до 60—90 минут на машине от города).
Обратим внимание на плюсы вложения в свою собственную дачу на фоне минувших событий:
- Сограждане просто вынуждены тратить деньги внутри страны. Отдых за рубежом теперь либо резко подорожал («Турция по цене Мальдив»), либо вовсе стал недоступен: какие-то государства стали тотально недружественны для обладателей паспортов граждан РФ, в какие-то теперь долго и неудобно лететь.
- Даже российские курорты, если находятся за тысячи километров, имеют недостатки – закрытые аэропорты, долгие часы в поезде.
- Загородная недвижимость рядом с домом – инвестиция (земля и коттеджи дорожают), а ещё это место для личного отдыха.
- В развитие участка можно вкладываться постепенно.
Не частная, а личная собственность
Любовь народа к дачам в советское время была основана не только на желании есть помидоры с родной грядки. Варить варенье из политого собственным потом крыжовника – дело милое, но главное – тогда дача была одной из немногих доступных для семей инвестиций.
Нормальной частной собственности (такой, что предназначена для извлечения прибыли) с конца НЭПа до реформ Горбачева официально у граждан СССР не было. Дачи же считались собственностью личной, то есть предназначенной для отдыха семей владельцев. Некоторые специально возводили их для сдачи в аренду, но власти научились закрывать на это глаза.
Сейчас нелепые запреты – например, ограничение для горожан покупать дом в деревне, где можно прописаться, – остались в прошлом.
Выбираем «поместье»
Но вернемся к нашим участкам. На рынке можно выделить несколько сегментов:
- старые советские садовые товарищества и дачно-строительные кооперативы;
- новые «коттеджные поселки» (это фактически современные садоводства для верхнего среднего класса и более богатых семей);
- недвижимость в черте населенных пунктов.
Все решает цена? Для кого-то коттедж в несколько десятков миллионов рублей – незначительная покупка, а кто-то намерен выложить максимум несколько сотен рублей за «курятник» в пришедшем в упадок садоводстве. На самом деле всё зависит от того, что вам нужно.
Перед покупкой трезво оцените свои навыки: готовы ли вы личным трудом участвовать в возведении семейного гнезда? Есть ли у вас для этого время и силы?
Не меньше, чем навыки плотника и строителя, важны умения сметчика и прораба. Но даже эконом-вариант дома из бруса – где-то 40 000 рублей за квадратный метр, сообщают специализированные сайты.
Где искать участок
Рост сделок с землей говорит об отсутствии на рынке адекватного по цене предложения домов, обращает внимание президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Большинство продавцов переоценивают свои строения. А многие дома не соответствуют требованиям сегодняшних покупателей по техническим характеристикам. К примеру, сейчас пользуются большим спросом одноэтажные дома 100−150 кв. м. с квартирными удобствами.
Вот что думает Дмитрий Щегельский, Президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»:
«Взрывной рост на загородную недвижимость уже случился в 2020 году. В данный момент при зафиксированном Росреестром росте количества сделок по покупке земельных участков количество сделок с домами не растёт. Цены так же не растут. Основной спрос находится в ценовой зоне до 10 млн рублей. Соответственно, земельные участки в развитых населённых пунктах пользуются особой популярностью. Например, в Петербурге в радиусе до 40 км от города. Думаю, что они и будут в будущем дорожать быстрее всего – прямо пропорционально их «убыванию» с рынка. Так же могу предложить, что очередной виток роста можно ожидать не ранее, чем через 3−4 года»
Интересны варианты покупки домов в деревнях. Дело в том, что в отличие от территорий садовых товариществ, инфраструктуру в населенных пунктах обязано создавать и поддерживать государство в лице муниципалитетов.
Но главное: проще искать привлекательные места, где есть водные объекты, зеленые зоны. Не забывайте и о транспортной доступности.
А вот комментарий Заикина Дмитрия Александровича, основателя юридического проекта «ЗАИКИН ТОРГИ»:
«Есть локации, которые показывают рост цен, есть те, что показывают снижение. Например, всё, что находится у воды – у озер, рек, водохранилищ – дорожает. А объекты, которые находятся в отдаленных садоводствах, где тысячи домов стоят и у всех по 6 соток, дешевеют. Хотя и там встречаются исключения»
Белла Малышева, руководитель журнала «Загородное обозрение Салон загородной недвижимости», напоминает про сезонный характер спроса.
«В период с марта по июнь мы ежегодно фиксируем рост числа запросов, обращений и как следствие – сделок. Однако уже осенью количество запросов снижается. Поэтому можно говорить, что во время высокого сезона цены будут показывать положительную динамику», – говорит эксперт.
В новом сегменте тоже всё сложно. Нормальных коттеджных поселков на рынке мало. В большинстве это просто продажа участков без подряда, а там, где предлагается купить дом, его цена не доступна для среднестатистического потребителя (от 30 млн рублей без отделки).
Выводы:
- Дача – это и инвестиции в расчёте на рост стоимости, и возможность обеспечить своей семье отдых на долгие годы.
- Плюс дач в поэтапном характере инвестиций.
- При умении работать руками, можно изрядно сэкономить.
- При выборе участка учитывайте географическую перспективность направления. Важны вопросы инфраструктуры (дороги, медицина, безопасность).
- Учитывайте сезонный фактор волн спроса и предложения.
- Заранее рассчитывайте свои силы и время на ведение хозяйства.
