Купить квартиру в Москве без привлечения заемных средств — задача не из простых, и большинство сделок на рынке недвижимости совершаются при помощи банков. Для того, чтобы банк выдал кредит, у заемщика должна быть некоторая сумма для первоначального взноса. В разных банках предусмотрены различные условия и суммы минимального взноса. Перед подачей заявки на ипотеку нужно проанализировать требования кредитных организаций и выбрать наиболее подходящую.
ЗАЧЕМ БАНКИ БЕРУТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
Ипотечный заем — это кредит на покупку жилья, предполагающий выдачу достаточно крупных сумм на длительный срок. За 10–20 лет финансовая ситуация у заемщика может поменяться, причем необязательно в лучшую сторону. Кредитной организации важно, чтобы человек, взявший кредит, был платежеспособным. Именно для этого банки проверяют личность заемщика на предмет финансовой состоятельности. Чтобы снизить риски невозврата кредита, банки стремятся выдать не всю сумму необходимую для покупки недвижимости, а только часть — не больше 90% ее стоимости. Это даст возможность банку при неблагоприятном стечении обстоятельств возместить свои расходы, продав залоговую недвижимость.
Первоначальный взнос (ПВ) — это та сумма, которая оплачивается покупателем до получения ипотеки. Для банка дополнительное доказательство платежеспособности заемщиков, для которых при большом ПВ могут быть предложены особые более привлекательные условия.
Логика банков: чем больше будет сумма первоначального взноса, тем выше вероятность возврата кредита даже при отсутствии у заемщика выплачивать ипотеку.
КРЕДИТ НА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС ПО ИПОТЕКЕ
Как показывает банковская статистика, примерно половина ипотечных заемщиков для первоначального взноса используют собственные средства. Тем не менее, у многих покупателей недвижимости возникает вопрос, можно ли для выплаты ПВ взять потребительский кредит. Надо понимать механизм выдачи банком одобрения кредита: перед тем как выдать ипотеку, банк обязательно проверяет кредитную историю заемщика, в которой отражены все его займы.
Если кредитная нагрузка заемщика слишком велика, банк может отказать в выдаче еще одного кредита. Вероятность отказа выше, если обратиться за кредитом на первоначальный взнос после одобрения ипотеки.
ДЕНЬГИ В ДОЛГ ПОД ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
Деньги на первоначальный взнос по ипотеке можно взять в долг. И лучше заранее знать, какую сумму нужно внести в качестве ПВ. К примеру, квартира стоит 5 млн руб., банк требует ПВ 20%. Значит, своих средств должно быть, как минимум, миллион рублей. И если их нет, то выплата по двум крупным кредитам может оказаться неподъемным бременем для семьи. Особенно, если учесть, что потребительские кредиты выдаются под более высокий процент.
Вместе с тем, некоторые банки разработали программы для заемщиков, у которых не хватает средств на ПВ. Например, ряд кредитных учреждений предлагает дополнительно получить заем на первоначальный взнос, который нужно будет вернуть за определенный срок. Другие банки предлагают ипотеку без ПВ, но только на квартиры в новостройках определенных застройщиков.
Эксперты считают, что брать кредит на первоначальный взнос целесообразно, когда ожидаются серьезные финансовые поступления, например, получение наследства.
МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ ПОД ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
Хорошим выходом для потенциальных заемщиков, не имеющих первоначального взноса, может стать получение материнского (семейного) капитала. Законом разрешено использовать эти деньги на улучшение жилищных условий семьи. Многие банки допускают оплату ПВ средствами материнского капитала, но каждый случай рассматривается индивидуально. Дело осложняется еще тем, что для проведения сделки купли-продажи нужно разрешение Пенсионного фонда и обязательно у ребенка должна быть своя доля в этом жилье.
ВОЕННАЯ ИПОТЕКА И ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
Для военнослужащих по контракту предусмотрен особый порядок получения ипотеки. На специальный накопительный счет государство ежемесячно перечисляет субсидию. Спустя три года эти средства можно направить на первоначальный взнос по ипотеке. Чтобы военнослужащий мог воспользоваться военной ипотекой, он должен подать рапорт на включение его в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Военная ипотека выдается на срок до 20 лет. Обязательное условие — погашение займа до исполнения заемщику 45 лет.
Одновременно с военной ипотекой можно использовать и материнский капитал в качестве досрочного погашения ипотеки. Военнослужащий продолжает получать госсубсидию и после получения ипотеки. Эти деньги можно направить на ежемесячное погашение кредита. Если субсидия меньше ежемесячного платежа, разница покрывается за счет личных средств военнослужащего.
ИПОТЕКА ПОД ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА
Еще один способ получить ипотеку — залог имущества. Гарантией возврата заемных средств для банка может быть любой ликвидный объект заемщика: автомобиль, коммерческая недвижимость, депозитный счет и т. д. Ипотеку берут чаще всего на первичном рынке, и приобретаемое жилье передается в залог банку до полной выплаты долга.
Ипотека под залог уже имеющейся недвижимости — заем с обеспечением, которое должно быть обязательно ликвидным и интересным банку. Как мы помним, его задача — минимизировать риски невозврата кредитов. Для этого у банка в залоге должно быть такое имущество, которое можно быстро реализовать и покрыть убытки из-за отказа заемщика выплачивать долг.
При залоге квартиры банк выдаст сумму, как правило, не превышающую 70–80% оценочной стоимости. Если должник перестает платить, банк выставляет квартиру на торги, но там она продается по заниженной стоимости. Чем меньше будет сумма, выданная банком, тем больше вероятность ее возврата после проведения торгов и оплаты всех издержек.
КАК ОФОРМИТЬ ИПОТЕКУ БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА
Чтобы оформить ипотеку без первоначального взноса, нужно сначала найти банки, которые предоставляют такую возможность. Если трудно самому разобраться в тонкостях предоставления ипотеки, можно обратиться к квалифицированному ипотечному брокеру, который проконсультирует по требованиям и условиям банков и подберет оптимальный вариант. Порядок действий для оформления ипотечного кредита без ПВ не отличается от алгоритма получения обычной ипотеки:
- собрать необходимые документы заемщика (паспорт, справка о доходах, трудовая книжка и т. п.);
- подать заявку в банк, средний срок рассмотрения — неделя, банк проверяет сведения, поданные заемщиком, его кредитную историю и т. д.;
- выбрать объект для покупки, получить одобрение банка;
- оформить договор купли-продажи, застраховать недвижимость, при необходимости — и жизнь заемщика;
- заключить кредитный договор.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
К заемщикам, желающим оформить ипотеку без первоначального взноса, банки относятся с долей настороженности. Заемщику потребуется подтвердить свою платежеспособность, добросовестность и финансовую дисциплинированность. В целях сокращения рисков, банк может предложить более высокий процент по займу, более дорогую страховку. Поэтому ипотека без первоначального взноса может оказаться невыгодной. Кроме того, чтобы снизить долговую нагрузку заемщика банк может предложить более длительный срок погашения займа и меньший ежемесячный платеж. Из-за больших платежей такие займы брать невыгодно, поэтому лучше иметь деньги на первоначальный взнос.
В любом случае, ипотека — ответственный шаг, от которого может зависеть, как человек проживет ближайшие два десятка лет. Все чаще банки прописывают в договоре пункты, на которые заемщик может не обратить внимание. Например, право банка менять ежемесячный платеж, процентную ставку или ипотека будет зависеть от курса валюты. Для того, чтобы минимизировать все риски, документы лучше отдать на проверку профессионалам — эксперты Summus Estate помогут вам во всем разобраться.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
