При совершении сделок на рынке недвижимости невозможно полностью избавиться от рисков, но постараться их минимизировать можно и нужно. В данной статье мы постараемся рассмотреть как покупатель может себя обезопасить, чтобы в результате покупки квартиры не лишиться денег и недвижимости. На что юристы советуют обращать особое внимание?
СОВЕТ 1: ПРОВЕРИТЬ ПОДЛИННОСТЬ ДОКУМЕНТОВ
Прежде всего, это касается паспорта продавца. Проверить его на подлинность можно при помощи ультрафиолета, а действительность документа — на сайте МВД. Не нужно стесняться просмотреть все водяные знаки и оттиски. Обязательно нужно удостовериться, что продавец и собственник квартиры — одно лицо, а адрес в документах на квартиру соответствует фактическому.
Все документы должны быть не копиями, а оригиналами, без каких-либо исправлений, подчисток, помарок, с «живыми» подписями и печатями. Покупатель может сказать, что была допущена ошибка, и он ее самостоятельно исправил. Это недопустимо: любые исправления влекут за собой выдачу новых документов или, в крайнем случае, должны быть заверены в нотариальной конторе с записью в реестре нотариальных действий.
СОВЕТ 2: ПРОВЕРИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ
Термин «юридическая чистота квартиры» часто используется участниками рынка недвижимости, но важно понимать, что это не какое-то закрепленное в законодательстве понятие, так что нередко разные люди вкладывают в него разный смысл. В рамках нашей статьи под «юридической чистотой» мы будем подразумевать отсутствие каких-либо настораживающих моментов в документах, истории квартиры и проч., которые могли бы указывать на возможную недобросовестность продавца. Что должно насторожить:
- Слишком частая смена собственников. Это может говорить о том, что таким образом аферисты заметают следы сделки, проведенной с нарушением закона или о том, что квартира имеет какие-либо скрытое дефекты. Стоит поинтересоваться у продавца причиной продажи. Если он выдвигает нелогичные объяснения — это повод задуматься и отказаться от такой сделки или, по крайней мере, еще более внимательно проверить документы.
- Неадекватно низкая цена. Продавец может объяснить это срочной продажей, но и в этом случае стоит к нему тщательнее присмотреться.
- Отсутствие оригиналов документов. Если продавец не может внятно объяснить, почему у него их нет, безопаснее отказаться от такой сделки.
- Сокрытие продавцом того факта, что в квартире зарегистрированы лица, которые сохраняют право пользования квартирой. Несмотря на все заверения продавца, что все вот-вот снимутся с учета, стоит дождаться этого момента, особенно, если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние.
- Отказ продавца предоставить справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД. Если человек не состоит на учете, получить доказательства этого не составляет труда. В противном случае может оказаться, что продавец не имеет права совершать сделку с недвижимостью, и суд признает ее незаконной. Кстати, лучше сходить за нужными справками вместе с продавцом, чтобы не сомневаться в ее подлинности.
Также нужно проверить:
- Наличие обременений, арестов, причем, не только в настоящий момент, но и ранее.
- Выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным, что нет людей, которые сохраняют за собой право пользования квартирой. К примеру, отказавшиеся от приватизации, проходящие срочную воинскую службу и т. п.
- Не признан ли продавец банкротом. По закону все сделки с имуществом банкрота от 300 тысяч рублей за последние три года могут быть признаны недействительными.
- Не была ли квартира получена в наследство. Если не прошло полгода с момента смерти наследодателя владеть имуществом можно, продавать — нет. Сначала нужно получить на нее право собственности, а это можно сделать не раньше, чем через 6 месяцев. Но даже после этого срока сделка считается рискованной, так как могут объявиться другие наследники, которые не знали об открывшемся наследстве, и заявить о своих правах.
- Наличие перепланировок. Это можно сделать, сравнив план БТИ с текущей планировкой квартиры.
- Справку об отсутствии задолженностей по платежам за коммунальные услуги и капремонт.
- Согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Если этого не будет, то сделку с совместно нажитым имуществом можно оспорить, даже после развода.
- Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал. Если да, то не ущемлены ли права несовершеннолетних.
СОВЕТ 3: ДОВЕРИТЬ ПОДГОТОВКУ ДОКУМЕНТОВ ПРОФЕССИОНАЛАМ
Если проверка не выявила никаких «подводных камней», можно переходить к подготовке документов для сделки купли-продажи. Прежде всего — составить договор. Он заключается в простой письменной форме и должен отражать все существенные условия сделки:
- предмет договора с точным адресом и техническими характеристиками, соответствующими указанным в правоустанавливающих документах;
- паспортные данные сторон сделки;
- стоимость квартиры;
- порядок и форма расчетов;
- сроки и порядок передачи квартиры новому владельцу.
СОВЕТ 4: ПРОВЕРИТЬ ИСТОРИЮ КВАРТИРЫ
История квартиры — это цепочка переходов прав собственности на нее. Из этого документа можно многое узнать. К примеру, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации. Анализ истории поможет понять, не было ли подозрительных сделок. Не всегда покупатель может сделать это самостоятельно, просто сопоставив различные данные по сделкам — надежнее доверить эту задачу экспертам с опытом в подобных вопросах.
СОВЕТ 5: ПРОВЕРИТЬ КАЧЕСТВО ЗАСТРОЙКИ
Если покупатель решил приобрести новостройку, то и в этом случае необходима проверка. Что требует внимания в первую очередь:
- Разрешительная документация на строительство, проектная декларация, репутация застройщика.
- Материал постройки. Современные жилые комплексы строят, в основном, по монолитной или панельной технологии. Монолитные здания прослужат полтора века, в то время как панельные — 70 лет.
- Понятие «качественная застройка» включает в себя и жилую среду — обустройство дворов, создание инфраструктуры, обеспечение транспортом и парковками для личных автомобилей.
- Планировки. Желательно, чтобы квартиры имели правильную геометрию без лишних углов и выступов. Тогда можно будет разместить в них мебель и бытовую технику оптимально используя существующее пространство. Особенно это касается малогабаритного жилья, которое пользуется повышенным спросом у покупателей.
- Отделка жилых и общественных помещений. Она должна соответствовать стандартам качества. При приемке квартиры нужно проверять ровность стен и полов, отсутствие щелей в перекрытиях и оконных блоках и т. п.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Покупка квартиры — мероприятие требующее предельной внимательности. Поэтому лучше доверить сопровождение сделки профессионалу: эксперты Summus Estate помогут вам проверить все документы перед покупкой.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
