Район Бескудниково берёт начало в 50-х годах прошлого века. За последние 20 лет его развитие шло семимильными шагами. Так что из «Паскудниково» район внезапно превратился в современную локацию с прекрасной инфраструктурой. Агенты северного офиса Vysotsky Estate на Селигерской разделили район на четыре условные части и исследовали каждую из них. Подробный обзор района — ниже.
№1: Угол между МКАД и Ижорской улицей
Здесь территория будет застраиваться, но позже. А пока это абсолютная промзона, на которой расположена ТЭЦ, причём одна из крупнейших. Пугаться не стоит — она на газу, а это не опасно для здоровья, хотя и ходят легенды, что ТЭЦ иногда топят углём.
Основной новый ЖК — это «Бусиновский парк» от «ПИКа». Что мы здесь видим?
📌 Стандартные дворы «ПИК»,
📌 закрытая территория,
📌 детские площадки
📌и немного деревьев.
Забор, правда, открывается с щеколды — это для въезда пожарной машины. Так нам и удалось попасть на территорию ЖК.
На площадке встретили мамочек с детьми. Одна из них рассказала, что сами они местные, жили в старом фонде, решили поменять квартиру на современное жильё. По мнению девушки, основное преимущество ЖК весомое — самая невысокая цена за квадрат в новом комплексе в нашем районе.
Цены:
💰 Студия — от 293 тысяч за м² (от застройщика, сдача в 2024).
💰 1-комнатная квартира — от 261 тысяч за м².
💰 2-комнатная квартира — от 250 000 за м².
💰 3-комнатная квартира — от 230 000 за м².
Такое ценообразование неспроста. На Ижорской улице с противоположной стороны расположен хладокомбинат, рыбное и колбасное производство. В зависимости от розы ветров везде на территории пахнет то рыбкой, то колбаской, то помойкой.
Транспортная доступность хорошая для тех, кто на автомобиле, и тех, кто любит ходить пешком. От метро «Ховрино» — 20 минут уверенным шагом.
Сам район застройки уже сейчас расширяется и в сторону МКАД, и в сторону ЖК на Базовской.
Думаем, вся территория между этими ЖК будет застроена.
Жилой комплекс на Базовской — это реновационный проект, «вторичка», но транспортная доступность лучше. Есть проблема с парковкой: квартир много, машин тоже, а парковка только вокруг домов.
Цены от 218 000 за квадрат до 300 000 (да, видели и такие желания).
Из «вторички», но новой, это, скорее, самый бюджетный вариант, потому что даже в старых домах 70-х годов, но ближе к метро и инфраструктуре, собственник мечтает получить от 230 000 за «квадрат».
№2: район ЖК «Дмитровский парк»
Основной новый ЖК — «Дмитровский парк» от «ПИК». Есть подземный паркинг, но мест мало. В поисках места на наземной парковке будешь долго колесить. Местные жалуются на эту проблему.
Одна сданная «свечка» не огорожена. Вторая находится в одном дворе с реновационными домами, и жильцы проголосовали, чтобы двор был открыт. Хотя по факту забор есть. Скорее всего, жильцы экономят на охране.
Реновационные квартиры — с балконами и окнами в в подъездах, а коммерческие — стандартные, без балконов.
В этом году проект планируется полностью достроить, а вот с благоустройством могут и не успеть.
Город обязал построить детский сад, но не факт, что он будет бесплатным.
Транспортная доступность — 10-15 минут до остановки. На транспорте до станции метро «Селигерская» — те же 10-15 минут.
Цены:
💰 Студии 20 метров — от 329 тысяч за м² у застройщика.
💰 1-комнатные квартиры — 11 млн за 37 м² (270-320 тысяч за м² за «коммерцию»).
💰 2-комнатная квартира — 15 млн за 58 м² (около 258 тысяч за «квадрат»). У застройщика — от 265 тысяч.
💰 3-комнатные квартиры, по сделкам в феврале — 72,2 м² за 16,6 млн в реновационном доме (230 тысяч за м²). У застройщика — от 255 тысяч за м², квартиры — от 72 м².
По поводу «трёшек» помним: это «евротрёшка».
И когда мы говорим «у застройщика», то имеем в виду, что нужно подождать: сдача — в конце 2023 года.
Кроме нового «Дмитровского парка», есть и другие дома. Это преимущественно 12-этажки 67-68 годов, целых 18 штук. Ещё 11 домов этажностью от 5 до 9, тоже старенькие, тех же 67-68 годов.
А вот под реновацию здесь попали лишь 5 домов: одна 9-этажка и остальные 5-этажки.
Но не все так печально — 14 домов 00-х годов всё же есть.
Порядок «хотелок» у продавцов в этом районе в «старостройке» следующий:
💰 1-комнатные квартиры: от 260 до пугающих 280 тысяч рублей за м².
💰 2-комнатные квартиры: от 200 до 230 тысяч рублей за м².
💰 3-комнатные квартиры: от 240 тысяч рублей за м².
Скажем, что старый фонд у нас в районе дешевле за счёт того, что в старых квартирах площадь меньше, но и желания продавцов высчитываются примерно так:
«Новостройка стоит 320 000 рублей. У меня старая квартира с “евроремонтом”, но дом 68 года. Значит, выхожу в рынок по 278 тысяч».
Рядом с ЖК «Дмитровский парк» есть два парка, которыми жители гордятся.
А ещё, говоря про развитие нашей территории, хотелось бы упомянуть, что построен и уже функционирует новый скоропомощной стационарный центр. Таких в Москве пока 6, и не все ещё введены в эксплуатацию.
№3: Район ЖК «Летний сад»
Что из новенького:
🌇 ЖК «Летний сад» — это 12 домов под четырьмя адресами.
🌇 ЖК «Счастье на Дмитровке» — это ещё один дом. Застройщик этих комплексов — «Эталон». Годы сдачи — с 2018 по 2021. «Счастье» стоит на огороженной территории.
🌇 ЖК «Город» от застройщика «Град» — это пять домов. Срок сдачи — 2018-2020.
🌇 ЖК «Город Daily» от того же застройщика — это один дом со сроком сдачи в 2023 году.
В рамках реновации построен 1 дом по адресу Дмитровское ш., 127к1. Сейчас началось переселение из 5-этажек.
Ведётся строительство дома по адресу Лобненская ул., 9а к.23. Срок сдачи — 2024 год.
А также под программу реновации попали 15 5-этажек.
Что это значит? Что жители лет пять будут ждать благоустроенной территории, а пока жить среди руин и грустных визуалов. Но, как говорится, «стройка на время, а новые дома и территория навсегда».
Ценовая политика: от 200 до 480 тысяч рублей за м².
Можно прогнозировать цены на волну реновации, которая будет в ближайшее время. Квартиры должны продавать выше современной «панели» и по нижней границе новостроек.
В новостройках заметны сильно завышенные ожидания продавцов, что даёт низкую ликвидность продаж.
В этом районе в продаже есть довольно много апартаментов в формате студий и 1-комнатных квартир. Качество дома соответствует новостройкам, а цены сравнимы с 1-комнатными квартирами в старом фонде, в связи с чем ощущается большая проблема с ликвидностью у «однушек» в панельных домах.
Этот район — с максимально развитой инфраструктурой для района. Он граничит с самой большой зелёной зоной района Ангарских прудов и Вагоноремонта. В конце года на границе этого участка планируется открытие метро.
В программе реновации района, помимо жилых домов, запланировано строительство нового здания государственного детского сада на 200 человек. Это отличная новость, поскольку такой рост новостроек влечёт за собой дефицит мест в садах и школах. А миграция жителей происходит не только внутри района, но и из ближайшей области и других районов.
№4: Бескудниково
Пока на этой территории, кроме известных имеющихся реновационных домов и открытой станции метро «Верхние Лихоборы», на наш взгляд, есть следующие интересные факторы:
📌 Открытие трёх станций метро запланировано на конец 2023 - начало 2024.
📌 Окончание строительства Транспортно-пересадочного узла, в котором наконец-то появится современный ТРЦ. Думаем, скоро начнётся отделка.
В нашем огромном районе есть устаревший донельзя ТЦ XL, на который без слёз не взглянешь, и ближайший «Метрополис» на Ленинградке или «Европолис» на проспекте Мира.
📌 Очередная волна реновации «смоет» от 16 стареньких пятиэтажек, а может быть и больше.
📌 Эстакада через путепровод над станцией Бескудниково в район Отрадное на Алтуфьевское шоссе. Мы знаем, что местные жители проклинают стройку, но автолюбители ждали эту дорогу долго.
На фото — будущая эстакада и пешеходный мост со станции «Бескудниково» на сторону района Алтуфьевского. Судя по колоннам, дорога по две полосы максимум. Скорее всего, активного трафика не планируется, а связь между районами станет удобней.
Ну, и переходим к главному — это бывшая «промка», на которой уже стоят ЖК «Ильменский», «Селигер-Сити», «Любовь и Голуби» и т.д.
Развитие идёт полным ходом.
Этот участок города активно застраивается многими застройщиками, которые по факту создают новый микрорайон.
Ниже на карте указаны эти комплексы:
📎 Красный — «Ильменский 17».
📎 Зелёный — готовые ЖК или на финальной стадии готовности.
📎 Жёлтый — идёт стройка.
📎 Фиолетовый — планируемые к постройке объекты.
Город обязал некоторых из застройщиков строить муниципальные детские сады. Думаем, застройщик вынужден будет следовать этому требованию, потому что имеющиеся, конечно, переполнены.
На половине территории промзоны стройка ещё не началась. С учётом того, что первые ЖК были сданы уже 5 лет назад, можно сделать вывод, что полное благоустройство района может затянуться до 30-го года.
ЖК «Дуэт» и ЖК «Любовь и Голуби» выбирают люди, которым интересен район, но они хотят жить не в окружении стройки, а, скорее, в окружении «панелек» из 90-х. Продавцы пытаются позиционировать дома как бизнес-класс, но по факту дома сравнимы с проектом «ПИК», имея как ряд преимуществ, так и недостатков.
«Тринити» и «Талисман» находятся в достаточном удалении от «Ильменского 17», но их вполне можно назвать конкурентами.
«Селигер Сити» — соседний ЖК. Часто встаёт выбор, что лучше выбрать из двух проектов и стоит ли переплачивать за более высокий класс.
Какой можно сделать вывод? Из серого пролетарского района, который все с сарказмом называют «Паскудниково», наш Север превращается в современный кластер с развитой транспортной доступностью и новостройками.
Ценовая политика на жильё — от 210 до 400 тысяч за м². И за 210 — необязательно «избушка»-пятиэтажка.
Да, есть нюансы в районе Ижорской улицы — запах и вид Магнитогорска. Но, скорее всего, и эта ситуация изменится.
Читайте обзоры ЖК в этой локации:
ЖК «В стремлении к свету»
ЖК Barton
ЖК «Римского Корсакова 11»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
