Любое предсказание в такое динамичное и мало предсказуемое время выглядит смело. Или глупо. Но мы тут предсказаниями не занимаемся, мы занимаемся механикой рынка недвижимости. Знание этой механики и практики рынка позволяют делится информацией, которая может оказаться полезной при принятии решений. Очередная порция такой информации и будет сейчас вам предоставлена. Пользуйтесь!
Итак, что было, что есть и что будет.
То, что было, я уже достаточно подробно описывал. Например, тут и тут. Правда, тогда это относилось к категории «будет» и «есть». Коротко повторю.
В знаменитом 2022-м рынок затих, заморозился, и сделки на нем часто проходили по очень интересным для покупателей ценам. То есть мы могли наблюдать обычную реакцию рынка недвижимости на резкие изменения ситуации. У кого-то случилась паника, кого-то поразило оцепенение, а кому-то рынок недвижимости стал просто не интересен. Его заслонили другие вещи.
В начале 2023-го (в некоторых сегментах в ноябре-декабре 2022-го) рынок проснулся. На него пришли достаточно активные покупатели, которые с одной стороны, почувствовали некую стабилизацию ситуации, с другой стороны, возможность поймать срочно продающиеся объекты.
Некоторые из этих хитрых покупателей действительно что-то поймали, но сливки сняли не они. Самые хитрые начали ловить низы еще летом 2022-го. Их улов был интереснее, а те, кто пошел по их следам в начале этого 23-го года, были уже разочарована тем, что скидки в 30% от цены уже никто не делает.
Реакция таких покупателей была разной. Некоторые из них погрузились в сравнение вариантов и ожидание срочных продаж и пребывают там по сей день. А кто-то резонно рассудил, что ждать больших скидок будет неразумно и купил то, что ему нужно. Сейчас выбор вторых выглядит более разумным, но время покажет.
В общем, переходим к «сейчас».
Сейчас мы имеем довольно спокойный, можно сказать, вялый рынок, на который идет относительно вялый поток денег. Но этого потока достаточно, чтобы рынок держался на плаву и до скидок в 30% дело не доходило.
Немного хуже обстоят дела с новостройками. Рынок, как самообучающаяся система реагирует на многие вещи с опозданием, но когда-то все-таки реагирует. Сейчас коллективный разум «просек», что цены на первичную новостройку, т.е. на объект, купленный напрямую у застройщика, зачастую оказываются заметно выше, чем на такой же объект, но купленный по переуступке. Или даже уже в собственности.
В силу этого новостройки идут плохо, но нельзя сказать, чтобы они не шли совсем.
То есть рынок вторички пришел в обычное состояние, в котором он с разной степенью активности существовал, например, с 2015-го по 2020 годы. Рынок новостроек испытывает более серьезные трудности, но и это не те трудности, которые его сильно поменяют.
И вот, зная его нынешнее состояние и динамику, попробуем понять, что с ним будет в наступившем теплом сезоне.
Какие факторы на него влияют? Следует ли ждать от рынка недвижимости каких-то неожиданностей?
На рынок и уровень цен, как мы знаем, в основном влияют поток денег, поступающих на этот рынок, в том числе через программы ипотеки, миграционные потоки и психологический настрой участников.
Это во многом взаимосвязанные вещи. И взаимокомпенсирующие. Так, например, усложнение получения ипотеки гражданами мужского пола и призывного возраста компенсируется восстановлением (относительно ковидного уровня) миграционных потоков. Но для нас в данном случае важно не их обсуждение, а то, что какого-то заметного изменения этих факторов не происходит. То есть рынку особо и не на что реагировать.
А на что ему реагироыать?
Считается, что летом на рынке квартир наступает что-то вроде сезонного затишья и большую активность проявляет рынок загородных объектов. В целом это так, но какого-то сильно значимого падения спроса или уменьшения проводимых сделок обычно нет. Летний сезон больше характерен тем, что в это время меньше вероятность возникновения каких-то новых трендов.
Что еще нам говорят законы механики рынка недвижимости? После всплеска спроса обычно следует его угасание. Угасание происходит постепенно и рынок стагнирует пока что-то не активизирует этот спрос снова.
Зимой всплеск заключался в относительном восстановлении спроса. Основная причина этого восстановления – накопившейся отложенный спрос. Этот накопившейся отложенный спрос не реализовался полностью. Летом мы будем наблюдать его некоторое угасание, но потенциал не израсходован на все 100%.
Что из этого следует? Из этого следует, что, если не будет каких-то внерыночных катаклизмов, рынок будет таким как сейчас. Как минимум до осени.
Что это нам дает?
Есть такой психологический феномен. В прогнозах люди ищут великих потрясений и обрушений, а, если не находят, считают их бессмысленными. На самом деле, в турбулентные времена большую ценность имеет знание о том, что такие потрясения не ожидаются.
Для рынка недвижимости все обстоит именно так. И, зная, что пару – тройку месяцев у вас есть возможность спокойно что-то купить, продать, обменять без стрессов для своей нервной системы и прогнозируемым результатом, вы получаете большее преимущество чем те, кто «ждет перемен». Особенно в свете того, что вероятность перемен довольно большая, и какими они будут никому не понятно.
Что еще происходит с рынком?
Про то, как он меняется, я уже писал. Относительно рынка московских квартир, к недооцененным районам добавлю Ясенево. Район-парк в пределах МКАД, с доступом к метро в пределах 15 минут пешком. Нормальная 75-ти метровая трешка в этом очень неплохом месте на Юго-Западе города сейчас может обойтись дешевле чем на Востоке или даже в Бутово.
Но, раз речь о лете и теплом времени года, дополню это еще и некоторыми наблюдениями за спросом на рынке загородной недвижимости.
Рынок загородной недвижимости тоже учится. Если раньше, и даже еще в поздние доковидные времена легко можно было найти человека, который строил или покупал фундаментальный дом-особняк в местах мало приспособленных для постоянного проживания человека, так скажем, несвободной профессии, сейчас ситуация изменилась. Не то что бы таких людей не стало совсем, но их стало заметно меньше.
Не думаю, что на это как-то повлияли мои статьи, например, эта, эта, или эта, но тренд на лицо. Во всяком случае, вокруг Москвы формируется что-то вроде колец. Кольцо для тех, кто вынужден каждый день ездить на работу в Большой город, кольцо для тех, кто хочет иметь дачу (или просто не знает, чего хочет) и кольцо для тех, кто может работать удаленно, кому Большой город нужен не чаще раза в неделю.
Но подробнее об этом в следующем тексте. Сейчас отметим то, что эти тенденции летом никуда не денутся.
Теперь, по традиции, рекомендации.
Для краткости сведу их в одну, может быть, очень общую, но универсальную. Ее суть в следующем. Рынок на стадии передышки. Передышки от новостей, вводящих его в ступор или панику.
Это сейчас его главный плюс. Иметь дело с продавцами и покупателями, подверженным сложным психологическим состояниям довольно непросто. Также непросто иметь дело с рынком, на котором резко растут цены или с которого в ужасе ушли покупатели. Сейчас ничего из этого нет, и можно действовать довольно спокойно. Поэтому откладывать решение квартирных, земельных и прочих вопросов я бы не рекомендовал.
Никто из знакомых мне людей не знает, сколько продлится это «новое равновесие», когда оно будет нарушено и насколько сильно. Помните мудрость, гласящую, что мир и все в этом мире – это не застывшая картинка, это – процесс. Мы вступили в такое время, когда этот процесс ускорился. Есть большая вероятность серьезных встрясок. Менять квартиру, разъезжаться или съезжаться в эпоху перемен и встрясок занятие не легкое. И обычно очень невыгодное с финансовой стороны.
И еще. О том, что реально происходит на рынке недвижимости знает не так много людей. Это риэлторы, экономисты-практики и люди, умеющие видеть реальность за информационными шумами СМИ и в социальных сетях. Ну, и те, кто знает механику рынка.
Большинство других людей раельность не видит. Их виденье искажено той информацией, которой их кормят СМИ и интернет. А СМИ и блогеры кормят тем, что те или иные люди хотят услышать.
Это замкнутый круг, и есть люди, которые, носятся внутри него и впадают в крайности. Кому-то кажется, что все вот-вот рухнет, кто-то наоборот ждет, что все будет лучше, чем сейчас, и нужно срочно «ловить низы». Эти измененные состояния сознания тоже можно использовать. Люди с таким сознанием на рынке есть.
К слову, злорадствовать над ними тоже нет причин. Все действительно может рухнуть, но, полагаю, не прямо этим летом. А, может быть и так, что к Новому году цены немного и подрастут, и ловящие низы окажутся правы. Для этого, кстати, есть некоторые предпосылки. Но эти вещи сейчас больше зависят не от рынка недвижимости, а от того, что вообще происходит вокруг него, что происходит со страной и миром. А, если не будет происходить ничего чрезвычайного, то до осени, а, может быть, и до Нового года можно в нормальном режиме решить многие недвижимые вопросы.
А там придет 2024-й год.... Но не будем забегать так далеко вперед.
Такие вот дела.
Желающие, как всегда могут подписаться (или отписаться), в том числе и на мой канал в телеграмм, куда я периодически перепасчиваю симптоматичные для рынка недвижимости новости.
Удачи!
