Юр лицо купила у застройщика квартиру по ДДУ в 2017 году . Затем пошла череда смены застройщиков и в конце концов в 2018 году последний застройщик обанкротился.
В 2019 году обязательства застройщика перед участниками строительства переданы «Фонду развития территорий» (ФРТ).
В 2020 году ФРТ разрешил юр. лицу переуступить свои права требования по квартире другому ООО.
В 2021 году ФРТ и ООО заключили доп. соглашение, по которому квартира будет сдаваться без отделки.
К тому же ООО доплатило за разницу между фактической площадью квартиры и расчетной.
Но после ввода объекта в эксплуатацию ФРТ отказался передавать ООО квартиру
Мотивация такого решения была, я считаю, гениальная:
“Отсутствие оснований для передачи”
Самое интересное, что данное ООО покупало другую квартиру в этом же дому, но еще у первого застройщика.
И эту квартиру ФРТ передал ООО в 2021 году.
ООО решило добиваться своего в суде.
Оно подало иск с требованиями:
- обязать ФРТ передать квартиру,
– признать право собственности ООО на данную квартиру.
Что решили суды
Решением арбитражного суда области, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда требования удовлетворены частично:
ФРТ обязан передать в собственность истцу спорную квартиру.
Но арбитражный суд округа указанные судебные акты отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.
У ФРТ отсутствуют правомочия на удовлетворение требований ООО в натуральном виде (предоставлению жилых помещений юридическому лицу), поскольку общество не является участником строительства по смыслу 151-ФЗ “Закона о банкротстве”, его права подлежат восстановлению не передачей квартиры.
ООО обратилось в Верховный суд РФ (ВС РФ) и там усомнились в правильности решения суда округа
Позиция ВС РФ
1. Обязательства застройщика перед участниками строительства переданы правопредшественнику фонда определением от 08.04.2019, то есть до вступления в силу Закона No 151-ФЗ (27.06.2019).
Таким образом, исходя из пункта 17 статьи 16 данного Закона к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учета изменений, внесенных Законом No 151-ФЗ.
2. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что истец) вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре, удовлетворив его требования об обязании передать в собственность спорную квартиру.
3. О подобном восприятии правового статуса истца свидетельствует и само поведение фонда, который 18.02.2021 передал истцу вторую квартиру No 15-178, а также в отношении спорной квартиры выдавал согласие на уступку прав дольщика, принимал доплату за увеличение количества метров и заключал дополнительное соглашение по отделочным работам, то есть позиционировал себя в качестве лица, обязанного по договору.
4. Истцу необходимо было обращаться не с иском о признании права собственности, а с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Решение ВС РФ
1. Постановление арбитражного суда округа отменить.
2. Решение арбитражного суда области и постановление арбитражного апелляционного суда оставить в силе.
Выводы
Честно говоря, я не знал что с 2019 года юр лиц покупателей выкинули из списка кредиторов, которые не могут получить квартиры при банкротстве застройщиков.
Интересно, с чем это было связано?
Возможно, с неким мошенничеством, когда застройщик продавал по заниженным ценам своим ОООшкам по ДДУ квартиры, а потом банкротился?
Но тогда проще было оформить на подставных физиков.
Если знаете, почему юр лица-покупатели квартир по ДДУ в случае банкротства застройщика не получали квартиры – пишите.
___________________________
В телеграм - канале “Риэлтор не нужен!” тема “Работающая альтернатива на вторичном рынке” разбирается еще подробнее.
Подписывайтесь, если хотите знать, что делать и - самое главное – не делать, чтобы разъехаться или улучшить свои жилищные условия без потерь денег времени и нервов.
Ну и конечно, без риэлторов 😀
