На Гатчине стоял двухэтажным дом аж 1917 года постройки, в котором было всего три квартиры.
Но большие квартиры.
На первом этаже была коммунальная квартира, ⅔ доли которой принадлежали семьи женщины.
А на втором этаже жила в квартире №2 друга семья.
Которая получила от администрации … земельный участок рядом с домом. На котором были хоз постройки, сарай для хранение дров, скважина для набора воды и даже… вход в квартиру на в первом этаже.
Естественно, между соседями квартир 1 и 2 начали регулярно возникать споры о том, кто может пользоваться участком рядом с домом.
В конце концов женщина из квартиры №1 подала в суд к владельцам квартиры №2 в суд, требуя признать договора передачи и купли-продажи двух участков (которые потом были объединены в один) между соседями и администрацией недействительными.
Ведь это была земля, относящаяся к многоквартирному дому (МКД). А по закону это должна быть собственность всех собственников помещений в этом доме
Что решили суды
Суд первой инстанции иск женщины удовлетворил.
А вот апелляция решение отменила и в иске отказала:
1. Дом относится к малоквартирным жилым домам, в связи с чем собственник жилищного фонда и уполномоченные им органы вправе были принять решение о приватизации квартиры в указанном доме как части домовладения с хозяйственными постройками,
2. Следовательно, положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ в части определения статуса земельного участка, на котором расположен жилой дом
3. Собственники квартиры №2 как собственники части жилого дома имел право на формирование и предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства под часть жилого дома с надворными постройками, необходимого для его обслуживания.
Женщина дошла до Верховного суда и там ее позицию поддержали.
Позиция ВС РФ
1. Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
2. Согласно положениями п. 1 - 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ данный дом является многоквартирным.
3. В материалах дела имеется выписка из реестра муниципальной собственности муниципального образования согласно которой данным дом является многоквартирным.
4 Согласно техническому паспорту, составленному по данным инвентаризации, спорный объект недвижимости учтен как многоквартирный жилой дом.
По экспликации поэтажного плана дома жилые помещения первого и второго этажа указаны как квартиры.
5. При этом произведенная перепланировка и устройство отдельного входа сами по себе не влекут изменение существующего статуса жилого дома как многоквартирного и не могут являться критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.
6. Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о статусе жилого дома как отдельно стоящего малоквартирного дома усадебного типа и возможности признания квартиры частью жилого дома ошибочны и основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.
7. При установлении статуса жилого дома как многоквартирного исключается возможность передачи земельного участка, его части в собственность одному из собственников,
Решение ВС РФ
1. Апелляционное определение отменить,
2. Направить дело на новое апелляционное рассмотрение.
Выводы
Передать в собственность часть общедомовой территории и собственности можно лишь при согласии всех собственников помещений МКД.
И договор передачи или даже купли-продажи с местными властями тут не поможет.
#мкд #квартира #суд #соседи
