В жизни иногда возникают ситуации, когда требуется крупная сумма денег, которую никто из знакомых не готов дать в долг. Логичное решение -- взять займ в банке. Однако, стоит ли обращаться за кредитом под залог недвижимости? В этой статье мы рассмотрим все риски и преимущества такого решения.
Что такое кредит под залог недвижимости
Ключевая особенность данного займа — залог, то есть обеспечение. Если по каким-то обстоятельствам заемщик теряет возможность рассчитываться по кредиту, банк забирает залоговую недвижимость и реализует ее на торгах, чтобы покрыть свои расходы. Понятно, что в таком случае заемщик лишается оставленного в залог имущества.
Пример кредита под залог квартиры: Ставки по кредиту под залог недвижимости могут быть как выше, так и ниже по сравнению с классическим потребительским кредитом. Это зависит от конкретного банка и заемщика.
В чем отличие от потребительского кредита
Классические потребительские кредиты выдаются без залога. Как правило, оформить займ можно без страхования жизни, а больше всего внимания при одобрении банк уделяет кредитной истории заемщика и подтверждению дохода. Срок кредитования обычно не превышает 5-7 лет, максимальная сумма займа -- несколько миллионов рублей.
В случае с кредитом под залог недвижимости деньги можно получить на сравнительно долгий срок -- до 20-30 лет. А сумма может достигать десятков миллионов рублей. Как видите, разница весьма существенная!
Что же касается процентной ставки, то она рассчитывается персонально в зависимости от текущих доходов заемщика, кредитной истории, наличия других кредитов. Да, всё это тоже учитывается, поэтому не стоит безоговорочно верить на слово тем, кто говорит, что кредиты под залог выдают хоть кому. Это не так!
Важно! Залоговые кредиты могут получить даже те, на ком уже числятся другие займы.
Если у вас нет постоянной работы, вам будет сложно оформить кредит и с залогом, и без.
Кто может получить кредит под залог недвижимости
Главное условие для получения такого кредита -- наличие подходящего под условия залога (об этом ниже). Однако ошибочно полагать, что профиль заемщика при этом не принимается во внимание.
Рассматривая заявку на кредит, банк в большой степени ориентируется на благонадежность и платежеспособность клиента. Проверяется это по всем тем же параметрам, что и в случае с обычным потребительским кредитом.
Итак, в первую очередь учитывается финансовое и профессиональное положение заемщика: наличие постоянной работы, минимальный непрерывный стаж (обычно от 3-6 месяцев), стабильный доход. Кроме этого, в расчет берется и возраст заемщика -- от 18 лет до 65 лет (на момент выплаты кредита).
На заметку! Возможность оформления залогового кредита есть у нерезидентов, самозанятых, индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса с долей больше 5%.
Кредит под залог недвижимости оформляют как банки, так и частные инвесторы. Вторым не так важна платежеспособность клиента, но ставки у них могут быть грабительскими.
Когда выгодно брать залоговый кредит
Оформлять такой банковский продукт стоит в том случае, если залоговая недвижимость -- не единственная в вашем распоряжении и у вас есть стабильный источник дохода, который позволит вам удержаться на плаву в случае финансовых потрясений.
Залоговый кредит действительно может прийти на выручку, если вы хотите улучшить жилищные условия, но с ипотекой связываться не хотите, а обычный потребительский кредит грозит неподъемными ежемесячными платежами. В этом смысле залоговый кредит можно взять на ту же сумму, что и потребительский кредит, но на более длительный срок -- так, чтобы платежи оказались наиболее комфортными.
В каких случаях лучше всего брать кредит под залог?
● Вам нужна крупная сумма и под процент ниже, чем с потребительским кредитом.
● Вы хотите купить новую квартиру, но еще не продали старую.
Кредит под залог поможет оформить покупку без ипотеки. Для этого у вас в собственности должен быть еще один объект, который вы и оформите в качестве залога по кредиту — например, загородный дом.
Почему нельзя поставить в залог старую квартиру, которую вы продаете? Ответ простой: недвижимость, которая находится в залоге у банка, нельзя продавать без его согласия.
● Вы хотите купить недвижимость, которая оформлена в ипотеку. Залоговый кредит позволит закрыть кредит предыдущих владельцев, чтобы взять в собственность жилье без обременений.
● Вы уже выплачиваете ипотеку за квартиру, но хотите купить еще и загородный дом. Вторую ипотеку вряд ли оформят. Но если у вас есть недвижимость в собственности (не ипотечная, так как ее не примут в залог, а, например, гараж), то вы можете отдать ее в залог для получения кредита.
Сколько дадут в кредит под залог недвижимости
Размер кредита напрямую зависит от того, во сколько оценивается залоговое имущество. При этом расходы на оценку недвижимости часто ложатся на плечи заемщика.
Ориентировочно можно рассчитывать на сумму до 80% от оценочной стоимости, но на практике эта сумма может оказаться как выше, так и ниже.
При оформлении залогового кредита банки часто требуют от заемщиков страхование жизни, здоровья и самой недвижимости.
Что можно отдать в залог
Одно из самых главных условий -- залоговое имущество должно быть ликвидным, то есть оно должно легко продаться в случае необходимости. Банки выбирают объекты залога на свое усмотрение: одни рассматривают только квартиры, другие берут апартаменты, коттеджи, гаражи, таунхаусы. При этом площадь недвижимости имеет меньшее значение, чем состояние и возраст объекта.
Особое внимание уделяется планировке и оснащению, если речь идет о жилой недвижимости. Банки не соглашаются брать в залог жилье без санузла или кухни, без центрального отопления, водопровода, канализации, газо- и электроснабжения. Объекты в аварийном состоянии или подлежащие капитальному ремонту/реконструкции также не берутся в качестве залога. Учитывается и возраст зданий, а также материал стен. Например, банк может отклонить квартиру в панельной хрущевке ниже пяти этажей.
Если же говорить о частных домах, то банки преимущественно принимают завершенные объекты, учитывают степень износа (не более 50%), год постройки, расположение, наличие коммуникаций.
Документы для оформления кредита под залог недвижимости
Помимо стандартного пакета, включающего паспорт и справку о доходах, потребуется предоставить в банк документы на квартиру (свидетельство о регистрации), отчет об оценке, согласие супруга и/или других собственников на оформление залога. Дополнительно может понадобиться водительское удостоверение, загранпаспорт, договор купли-продажи недвижимости и другие документы по регламенту банка.
Залоговый кредит можно взять на более длительный срок и на большую сумму.
Минусы залогового кредита
● На время действия кредита продажа залогового жилья запрещена.
● Банк может отклонить объект залога, если он не пройдет хотя бы по одному из условий.
● Сумма кредита примерно на 20% ниже оценочной стоимости недвижимости. Так банк страхует себя на случай снижения стоимости залогового объекта.
● Банки выдают займы под хороший процент только при оформлении страховки. Ее придется оплачивать в течение всего периода кредитования.
Если для вас эти минусы перевешивают плюсы, то вам стоит оформить кредит без залога. Но все же, если вы в процессе поиска выгодного решения по кредиту, то стоит помнить, что залоговый кредит — это крупная сумма и, как правило, под низкий процент.
