За последние 10 дней была масса публикаций о том, что разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком достиг 40%. К публикациям прилагался график со ссылкой на ЦБ и Росстат. Почему мы считаем, что 40% – это грубая оценка, которая может быть неправильно интерпретирована?
Во-первых, территориальная выборка по вторичному и первичному рынку сильно отличается. Во многих регионах почти ничего не строится, а вторичный рынок живет и здравствует. Высокая доля «дорогих» городов и регионов тянет средний показатель новостроек по стране для вверх (вот структура текущего строительства по городам). Во-вторых, к методологии Росстата есть вопросы.
В целом мы представляли, как собираются эти данные Росстатом, но решили освежить информацию и проверить методологию на сайте. Несколько важных моментов:
- Данные по цене формируются не на основе сделок и даже не на основе цен предложения. Это результат выборочного наблюдения: «наблюдение за ценами осуществляется по выборочному кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных центрах и отдельных городах субъектов Российской Федерации».
Поэтому средняя цена 1 кв. м в версии Росстата –средняя величина из уровней цен на проданное жилье различными организациями, осуществляющими операции с недвижимостью, в том числе оказывающими посреднические услуги. Получается показатель по городу или по региону – это средняя по опрошенным компаниям. - Второй важный момент. «Средние цены по Российской Федерации рассчитываются из средних цен, сложившихся в субъектах Российской Федерации. В качестве весов используются данные о количестве проданной общей площади квартир, накопленном за предыдущий год, отдельно на первичном и вторичном рынках жилья». Итак, при расчете средних цен, текущие ценовые показатели взвешиваются на объем продаж предыдущего года! Если вы подумали, что объем продаж по данным Росреестра, то - нет. Все это по данным выборочного наблюдения.
Основной вопрос сейчас даже не к цифрам. Главный - зачем городить весь этот огород, когда есть данные Росреестра? И когда отрасль получит нормальные базовые индикаторы по рынку жилья (цены/сделки)?
В стране столько заинтересованных в развитии рынка жилья ведомств, а нормальной базовой статистики нет. В крупных городах рыночные операторы научились хорошо собирать и структурировать данные по новостройкам. Но данных по вторичному рынку, по-прежнему, не хватает.
Росстат не мог десятилетиями справиться с этим вопросом. С развитием рынка ипотеки, большим числом ценовых и структурных перекосов, проблема базовой статистики должна была стать головной болью Банка России. Но пока не стала.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / группу в VK, чтобы не пропустить, что-то важное.
05.06.2023
Михаил Хорьков,
Руководитель комитета по аналитике
Российской гильдии управляющих и девелоперов