Если спросить, почему люди не берут ипотеку, то одним из ответов будет «это сложно». Сложно или нет - судить вам. А я расскажу, как происходит подготовка к сделке и сама сделка. Я не раз уже проходил эту последовательность и выработал некую последовательность действий, которая мне показалась оптимальной. Оговорка: я буду говорить о приобретении квартир. Думаю, что сделки с загородной недвижимостью не сильно отличаются.
Ипотечные кредиты можно разделить на два типа по рынку приобретаемой недвижимости: первичный и вторичный. Подход к этим сделкам сильно отличается. Поэтому я разделю материал на три дня. Сегодня расскажу общие этапы, в четверг - про сделки на первичном рынке, а в пятницу - продолжу про вторичку.
▪️Шаг 1. Оценка своих возможностей
Первым делом надо понять, сколько мы можем внести в качестве первоначального взноса за приобретаемую квартиру. Меньшие ставки предоставляются банками при первоначальном взносе 20% от стоимости и более. Но есть программы с первоначальным взносом 10% и без него вовсе. Можно попробовать и так.
Далее нужно понять, какой ежемесячный платёж мы можем себе позволить. Это вопрос индивидуальный - считайте свой бюджет.
▪️Шаг 2. Оценка своих шансов
Конечно, в деле получения ипотечного кредита нужно понять, какие шансы есть на его одобрение банком. Я писал об этом подробную статью, а сейчас повторю основные тезисы:
- Подтверждение платежеспособности. Это первый и самый важный вопрос. Если мы идём по какой-то госпрограмме (обычно на первичном рынке), то там с подтверждениями проще. На рынке вторички - это самый важный вопрос. Какими документами мы сможем подтвердить наш доход? 2-НДФЛ - идеальный вариант. Справка по форме банка может вызвать повышение ставки (кроме госпрограмм). Но нужно понимать, что идеальный ежемесячный доход должен быть в 2,5 раза больше, чем планируемый ежемесячный платёж. Именно такой доход нужно будет подтвердить документом. ИП, самозанятым, учредителям - сложнее.
- Стаж на последнем месте работы. Тут всё просто - меньше 6 месяцев могут завернуть.
- Кредитная история. Она должна быть хорошая. Может быть не идеальная, но рецидивов там быть не должно. Запросите свою в БКИ заранее и посмотрите.
- Возраст. Срок кредита должен заканчиваться до наступления пенсионного возраста.
Это, пожалуй, основные критерии, которые нужно оценить перед тем, как приступать к активным действиям.
▪️Шаг 3. Выбор ценовой категории квартиры.
На этом этапе так же можно понять и срок искомого кредита. На основании имеющейся (если есть) суммы первоначального взноса и размера комфортных ежемесячных платежей нужно определить максимальную стоимость доступной квартиры. Она, конечно, будет зависеть и от срока. По поводу срока я придерживаюсь такого мнения: нужно брать максимально доступный без увеличения ставки в пределах 25 лет.
Так же надо понимать, что на первичке и вторичке действуют разные ставки. Поэтому, на этом этапе для подсчётов придётся делать два сценария. Ориентировочные ставки имеет смысл посмотреть на Банки.ру и подобных сайтах.
Для всех расчётов можно воспользоваться ипотечными калькуляторами, которые доступны и в Интернете, и в виде приложений на гаджетах. Мне второе удобнее. В магазинах приложений так и пишите «ипотечный калькулятор».
▪️Шаг 4. Подготовка документов.
Да, уже сейчас нужно покопаться в бумажках. Пора! Если конечно, не сидеть после этого целый месяц в ожидании непонятно чего.
Все документы сейчас предоставляются для рассмотрения в банки в электронном виде (сканы). Оригиналы нужно принести на сделку. Поэтому документы, требующие запроса (справка о доходах и копия трудовой), можно получить максимум в двух экземплярах - этого достаточно. Итак, создайте на компьютере или гаджете специальную папку со сканами следующих документов:
1. Паспорт общегражданский - все страницы;
2. СНИЛС;
3. ИНН;
4. Водительское удостоверение (если есть);
5. Военный билет (если есть);
6. Свидетельство о заключении брака (если есть);
7. Свидетельства о рождении детей (если есть);
8. Дипломы и другие документы об образовании;
9. Документ о доходе;
10. Копия трудовой книжки (если есть).
Не удивляйтесь такому списку. По факту, чем больше документов будет в банке, тем больше шансов получить одобрение и менее высокую ставку. То есть, тут лучше не лениться. Эти бумаги сэкономят много денег.
▪️Шаг 5. Выбор рынка.
Теперь, когда мы определили максимальную цену, которую можем себе позволить, да ещё и по двум сценариям, можно решить, будем идти за новой квартирой или на вторичный рынок. Дальше пути наших сделок расходятся. Хотя, на третьем шаге мне уже пришлось делать оговорки.
👉🏻Продолжаем тему в четверг!
