Экспертиза деревянного дома на ленточном ж/б + кирпич фундаменте.
Описание от продавца:
Дом ручной рубки из сосны зимней заготовки. Зимой тепло, летом прохладно. Мансардная часть утеплена. Год постройки 2009. Для круглогодичного проживания. В доме все коммуникации, вода (скважина под домом), тепло, центральное газоснабжение, свет 14Квт (сельский тариф), септик Топаз, WI-FI. Площадь дома 116,7м, участок 6 соток
Цена 9.5 миллионов, 30 км от МКАД по Новой Риге.
Дом примечателен тем, что на его примере можно показывать самый распространенный вид дефектов, связанных с таким типом строительства - гнилой пол.
Деревянное перекрытие + подпол в большинстве случаев приводят к таким последствиям как на этом видео:
Чтобы лаги из дерева служили долго, подпол обязательно должен проветриваться круглый год. По старинной технологии в цоколе делают вентиляционные отверстия - продухи. На зиму их закрывают, чтобы пол был не холодный, а весной открывают до следующей зимы.
Проблема в том, что сезоны давно смешались, и поймать момент, когда пора открыть продухи сложно, на улице ещё холодно, а открывать уже нужно. Если момент упущен - моментально создаются условия для роста плесени, а если она появилась и ее не уничтожили - древесине конец.
Норма по влажности для сухого дерева 8%, здесь превышение в 2 раза 16%.
Вторая проблема - разводка коммуникаций в подполе.
Здесь установили насосную станцию и развели трубы отопления.
Тем самым создали идеальные условия для грибов - темно, тепло, влажно. На насосной станции обычно конденсируется влага, а трубы отопления греют воздух в непроветриваемом помещении. В рассмотренном доме дополнительно текут все соединения труб - владелец собирал ее своими руками и не потрудился сделать герметичные соединения. Течёт вода - и ладно, в землю же впитывается, не в котельной протечка.
Дому требуется капитальный ремонт основания пола и переделка отопления, водоснабжения и канализации.
Необходимо освободить первый этаж от мебели, демонтировать кухню и санузел. Демонтировать лестницу ведущую на второй этаж, снять все межкомнатные двери, коробки и наличники.
После этого есть три варианта:
Засыпать подпол песком одновременно рассчитать уклоны и заложить в песок трубу подачи воды от скважины и трубы водоотведения.
Потом сделать трамбовку песка, постелить гидроизоляцию, пеноплекс и залить бетонную стяжку с армированием. В стяжку заложить трубы отопления, водяной теплый пол и разводку воды.
Возможно придется продолжить в нее же новую электропроводку. Далее, на стяжку укладывать финишное напольное покрытие. Далее собрать назад лестницу, поставить двери, кухню, собрать сантехнику.
Сделать смешанное перекрытие из стали и дерева. Отопление и водоснабжение развести внутри дома, подачу воды и водоотведение оставить в подполе, утеплить, оборудовать греющим кабелями. Подпол сделать холодным, проветриваемым. Пирог утепления качественным, а не таким дохлым из рулонной ваты URSA, как сейчас.
Ничего не делать, оставить как есть, ждать пока пол провалится. Лет 5 - 10 может быть простоит. Потом делать капремонт.
По итогу получается, что остаются нетронутыми стены, кривое межэтажное перекрытие между первым и вторым этажами, крыша и газовое оборудование в котельной, которая построена из блоков, но пол в ней такой же как и в доме - на деревянных лагах с теплым, влажным подполом.
Посчитаем?
Участок 3 миллиона рублей.
Обустройство участка 1 миллион.
Газ 1 миллион.
Вода, электричество, септик 500тыс.
Сруб 6х9м. 2 миллиона, крыша 1 миллион.
Итого 8.5 миллиона
Цифры вроде бы сходятся, именно столько продавец хочет за свой дом. Но!
Надо добавить 1.5 миллиона на капремонт и учесть, что лестница в доме травмоопасная и по хорошему, нужно построить эркер в котором можно будет поставить новую, удобную лестницу, а это в свою очередь тянет за собой частичную переделку стен и врезку в крышу.
На эти работы я бы заложил ещё 1.5 миллиона.
8.5 + 3 = 12.5мл. за небольшой, деревянный дом в котором по сути одна большая кухня -гостиная внизу, и две спальни на втором этаже примерно 70кв.м.жилой площади.
Остальные помещения - это коридоры, лестница и санузлы.
Я бы не стал вкладываться в этот проект...
Подписывайтесь на мой канал, задавайте вопросы - активность читателей мотивирует на создание нового контента.
Ну и обращайтесь за экспертной оценкой +79165680888
Александр