Риск при покупке квартиры по договору долевого участия (далее ДДУ) будет в любом случае. Именно поэтому стоимость квартир по ДДУ дешевле, чем готовое жильё.
На самом деле по ДДУ вы никакую квартиру не покупаете, а становитесь участником строительства в определённой доле, которую вы оплатили. Приобрести квартиру по ДДУ невозможно, так как её ещё нет.
Это и является корневой причиной всех бед, с которыми сталкиваются дольщики в нашей стране. Несмотря на то, что государство приняло очень много мер для гарантий дольщиков, до сих пор хватает тех, кто пострадал от недобросовестных застройщиков.
Гарантии государства и последующие уступки застройщикам
Счёт эксроу. Предполагалось, что на этот счёт будут поступать деньги дольщиков, которые застройщик не сможет снять до окончания строительства.
22 апреля 2019 было подписано Постановление, которое определило, в каких случаях можно строить без счёта эскроу.
Суть его сводится к тому, что если у дома есть определённая степень готовности, то можно обойти требование об эскроу счёте.
Как показывает практика, никакая готовность объекта не может служить гарантией того, что дом будет достроен.
Государство приняло меры для создания Фондов защиты прав дольщиков, куда застройщики делают отчисления.
Эта мера уже эффективно работает и позволяет долгострои сдвинуть с мёртвой точки. Но процедура замены застройщика на новое контролирующее лицо очень сложная и длительная, поэтому дольщикам приходится ждать порой несколько лет, чтобы получить свои квартиры. При этом зачастую качество квартир оказывается значительно хуже, чем было определено условиями договора долевого участия.
Ход в пользу застройщиков
Кроме того, теперь нельзя попросить денежную компенсацию ущерба, а только устранение недостатков либо компенсацию расходов, которые были понесены на исправление недостатков, если застройщик сам этого не сделал (пока до 30.06.2023г.).
К слову, неустойка в законе о долевом участии – это один из инструментов обеспечения сдачи объекта строительства в срок, для граждан он установлен в двойном размере. Поэтому лишение права требовать эту неустойку по сути лишает застройщика мотивации исполнять свои обязательства в срок.
Вывод
Вы получите свою квартиру, которую вы купили по договору долевого участия в строительстве, но совершенно не ясно – когда.
Все инструменты, которые мотивировали застройщика работать в сроки, установленные договором, сегодня не работают, так как главная цель государства – сделать так, чтобы не было долгостроев и не нарастала социальная напряжённость.
Срок сдачи и качество объекта – это для законодателя дело второстепенное. Хотя на деле для граждан, которые покупают квартиру по ДДУ в ипотеку и для них это единственное жильё, срок оказывается не менее значимым обстоятельством, чем сам факт сдачи объекта.
Получается, что граждане, которые хотят инвестировать, вполне себе могут это делать, гарантий того, что деньги не будут потеряны, более чем предостаточно. Срок пережить можно, если у тебя уже есть пара-тройка квартир.
Если же вы покупаете единственное жильё для молодой семьи или для себя, параллельно снимая квартиру, то ДДУ – это не лучший выбор.
Кстати, для тех, кто хочет вкладываться в объекты, стоимость которых превышает 10 000 000 рублей или в объект, представляющий собой апартаменты, стоит задуматься, так как сумма денег, поступивших в банк на счёт эскроу, застрахована на 10 млн. – не больше, а по апартаментам, которые просто являются нежилыми помещениями, всё еще сложнее, так как по сути это уже не социальная, а коммерческая сфера, поэтому гарантии, которые предусмотрел законодатель для жилья, на апартаменты не распространяются.
