На днях общался с коллегой риэлтором, который сообщил, что с этого месяца Сбер и ВТБ начали вводить ограничения на сделки, в которых продавцом выступает иностранное лицо. Я и раньше слышал, что именно с этими банками были проблемы, если в сделке были граждане недружественных стран (и независимо от резидентства), но сейчас речь была обо всех продавцах иностранных гражданах. Так ли это на самом деле, время покажет.
В свете этого сообщения, я решил подсветить тему сделок с иностранными лицами, и в первой части подробно поговорить о том, кто такие валютные резиденты. Понимание терминов поможет лучше понимать, какие действуют в настоящий момент ограничения, какие способы расчётов допустимы (аккредитив или ячейка), а когда можно и полностью избежать счёт "С" если продавец недружественной страны (и при этом речь не идёт о каких-то "схематозах" которые появились на рынке за последнее время)
Резиденты - (ФЛ)
Имеется в виду резидентность в соответствии с Законом о валютном регулировании, а не статус налоговый резидент/налоговый нерезидент по НК РФ (как часто простые обыватели могут путать эти статусы)
Согласно 173-ФЗ ст. 1 Закона о валютном регулировании резиденты - это:
а) физические лица, являющиеся гражданами РФ. Срок нахождения/отсутствия гражданина РФ на территории РФ не имеет значения для целей определения его статуса как валютного резидента.
б) постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство в РФ иностранные граждане и лица без гражданства.
Граждане РФ всегда(!) являются резидентами. Если у гражданина РФ несколько гражданств или есть вид на жительство в другом государстве, он все равно всегда резидент и гражданин РФ (ст. 6 Закона о гражданстве), недружественным лицом он быть не может.
Нерезиденты - (ФЛ)
Согласно 173-ФЗ ст. 1 Закона о валютном регулировании - это физические лица не относящие к вышеперечисленным лицам.
Таким образом, наличие ВНЖ (вид на жительство) даёт право быть валютным резидентом, а к примеру РВП (разрешение на временное пребывание (обычно предшествует получению ВНЖ)) не дает такого права.
До весны 2022 года, в большей степени вопрос о резидентстве иностранного продавца в свете 173-ФЗ интересовал исключительно - каким путем рассчитываться за приобретаемую недвижимость. Если статус валютного резидента - то ограничений нет, можно и с использованием банковской ячейки производить расчёты. Если же продавец не является таковым, то только безналичная форма оплаты, иначе можно было нарваться на штраф от 70% - 100% от суммы сделки (в настоящий момент штрафы снижены, но все же остаются существенным % от сделки)
Нерезидент недружественной страны - (ФЛ)
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2022, был утвержден перечень иностранных государств осуществляющих недружественные действия по отношению к РФ. Это распоряжение сразу осложнило жизнь многим продавцам недвижимости, кто являлся гражданами этих самых пресловутых недружественных стран и являлся валютным нерезидентом. Теперь, любые расчёты с такой категорией продавцов возможны были только с использованием специального счета "С".
Собственно говоря, покупателю это ничем и не грозило, а вот продавец, по сути лишался права пользоваться полученными средствами от продажи недвижимости. Средства на специальном счете "С" можно было использовать только на определенные цели, к примеру - налоги, оплата коммунальных услуг, штрафы.
Для того, чтобы получить доступ к своим средствам размещенных на этом счете, требовалось получить специальное разрешение подкомиссии Министерства Финансов РФ. К слову, на сегодняшний день не известно ни одного случая, когда такому гражданину недружественного государства удавалось получить разрешение и разблокировать, по сути замороженные средства со счета "С".
Дополнительно, это осложнялось тем, что и среди банков особого выбора не было, где был доступен расчет с использованием счета "С". По началу, под одну гребенку подпадали даже граждане недружественных стран с ВНЖ РФ, хотя чуть позже ЦБ дал дополнительные разъяснения, что валютные резиденты не подпадают под эти ограничения. И всё же, ряд ведущих банков так и не сняли требование об использовании счета "С", если продавец гражданин недружественной страны имеет ВНЖ в РФ и относится к валютному резиденту.
Однако, недавнее уточнение Указа 81/Указа 254 несколько расширяют возможности продавцов - валютных нерезидентов и об этом мы поговорим во второй части ОШИБКА НЕРЕЗИДЕНТА. Когда счёт "С" не нужен.