Приветствую всех на канале «Просто о сложном» (юридические советы»!
Сегодня рассмотрим важную тему-аннулирование лицензии управляющей компании. Я много размышляла на тему, почему многие управляющие компании плохо работаю. Как-то странно, управляющая компания должна быть заинтересована в том, чтобы оставаться управляющей компанией для конкретного многоквартирного дома, это ее деятельность, это ее доход и доход работников управляющей компании. Почему же в таком случае, собственники помещений многоквартирного дома не могут заставить управляющую компанию работать так, чтобы обе стороны-собственники и управляющая компания были довольны? Почему постоянные жалобы на плохую работу управляющих компаний? У меня есть несколько ответов.
Первый ответ - управляющая компания не всегда соответствует требованиям для управляющих компаний. Нет постоянного офиса – место, куда может обратиться в любое время собственник помещений. Не всегда имеет достаточный штат работников по разным направлениям деятельности. Не всегда на связи (не отвечают на звонки, на письма /жалобы). Не всегда имеет грамотного руководителя, который может и должен организовать работу компании.
Второй ответ – нет достаточного контроля как со стороны жилищной инспекции, Роспотребнадзора, так и со стороны собственников многоквартирного дома. Государственные органы формально контролируют работу управляющих компаний, как правило, и в основном, после жалоб и писем жителей дома, а собственники не контролируют и не требуют по причине лени, низкой организации, отсутствия знаний (не знают и не хотят знать свои права и обязанности управляющей компании), загруженности и стойкого заблуждения, что «само собой рассосется» или «кто-то все равно сделает, но этот кто-то не я, я то ту причем».
Третий ответ – отсутствие конкуренции, собственники по второй причине не меняют управляющую компанию, ссылаясь на то, что – «они все такие», «я не знаю, как это сделать», «я же не юрист, откуда я знаю, как это делать». Во многих домах есть Советы дома, есть чаты дома, в которых нужно поднимать вопросы по работе управляющей компании и вопросы смены управляющей компании, которая плохо работает. Новую управляющую компанию избирать на собрании собственников дома на конкурсной основе. Как самостоятельно провести конкурс управляющих компаний. Нужно собрать информацию о работе нескольких управляющих компаний в вашем городе, уточнить в жилищной инспекции на какие управляющие компании меньше всего жалуются, проанализировать их финансовое состояние (сейчас вся информация есть в открытом доступе, можно узнать есть ли в отношении управляющей компании судебные иски, административные штрафы, открыто ли в отношении управляющей компании процедура банкротства), посмотреть тарифы управляющих компаний, и на собрании собственников обсудить вопрос о смене управляющей компании.
Четвертый ответ – слабая и неэффективная процедура наказания управляющей компании. Чтобы государственные органы обратили внимание на плохую работу управляющей компании, жителям дома нужно писать жалобы на плохую работу, причем их должно быть достаточно, для того, чтобы жилищная инспекция вышла с проверкой и вынесла предписание. Не высокие административные штрафы, которые не стимулируют работу управляющей компании. Законодательно управляющая компания не должна отчитываться о доходах и расходах, перед собственниками, не все документы управляющая компания раскрывает для собственников, сложно проверить финансовую часть работы управляющей компании, но можно, т.к. акты выполненных в течение года работ по содержанию дома, подписываются со стороны собственников дома, назначенными/ уполномоченными ими на собрании собственников лицами.
Как показывает личный опыт, это можно сделать, то есть поменять «старую управляющую компанию» на новую можно, если в доме есть большая инициативная группа людей, хороший юрист, и человек, который может все организовать. В этом случае многоквартирному дому повезло, вы можете получить новую управляющую компанию с эффективной системой управления, достаточным штатом работников, с руководителем и специалистами, которые всегда на связи и добросовестно исполняют свою работу. Если уж совсем плохо работает управляющая компания и хочется ее наказать, есть сложный, но действенный способ – попытаться аннулировать лицензию управляющей компании «руками» судебных органов, но без помощи собственников дома это сделать не получится, надо потрудиться.
Аннулирование лицензии управляющей компании.
Лицензия управляющей компании на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом может быть аннулирована решением суда. Заявление в суд подает региональный орган государственного жилищного надзора, а само решение о начале процедуры аннулирования принимает лицензионная комиссия (часть 1 ст. 199 ЖК РФ).
Это решение лицензионная комиссия может принять в одном случае - если управляющая компания лишилась одного или нескольких многоквартирных домов (то есть эти дома исключили из реестра лицензий), при этом, согласно ч. 2 ст. 199 ЖК РФ, одновременно должны соблюдаться следующие условия:
1. общая площадь исключенных из реестра домов составляет не менее 15% от площади всех домов, управляемых этой управляющей компанией,
2. к моменту исключения многоквартирного дома из реестра управляющая компания управляла им в течение предыдущего календарного года, течение 12 месяцев до наказания:
- о регистрации управляющей компании на территории РФ (п. 1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ),
- об изменении наименования управляющей компании с тем, чтобы избежать тождественности или схожести до степени смешения своего фирменного наименования с наименованием иного лицензиата (п.1.1. ч.1 ст.193 ЖК РФ),
- о необходимости получения квалификационного аттестата у единоличного исполнительного органа или руководителя управляющей компании (п.2 ч.1 ст. 193 ЖК РФ),
- о смене единоличного исполнительного органа/руководителя управляющей компании с неснятой/непогашенной судимостью за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления у (п. 3ч. 1 ст.193 ЖК РФ);
- о смене единоличного исполнительного органа/руководителя управляющей компании, упомянутых в реестре дисквалифицированных лиц сферы жилищно – коммунального хозяйства (п.4 ч.1 ст.193 ЖК РФ). Также попадают те, кто либо сам был дисквалифицирован по ст.3.11 КоАП РФ, либо ранее руководил работой управляющей компанией, у которой аннулировали лицензию ( п. 3 Положения о ведении реестра дисквалифицированных лиц, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110(ч. 5.1 ст.198 ЖК РФ);
- о необходимости каким-то образом исключить из сводного федерального реестра лицензий на управление многоквартирного дома информацию о том, что у управляющей компании уже аннулирована такая лицензия (такая ситуация может быть, это прямо установлено ч.5.1 ст.198 во взаимосвязи с п. 5 ч. 1 ст.193 ЖК РФ).
3. управляющая компания уже наказана за грубое нарушение лицензионных требований, но в течение 12 месяцев со дня наказания совершает еще одно грубое нарушение лицензионных требований.
Сколько домов под управлением такой управляющей компании будут исключены из реестра лицензий - зависит от того, какое именно нарушение было совершено.
4. управляющая компания в течение 12 месяцев не допускает государственный жилищный надзор в обслуживающие ею дома, за что трижды за год была наказана (сама, либо ее должностные лица) за противодействие лицензионным проверкам органа государственного жилищного надзора пост.19.4,ст.19.4. КоАП РФ. Исключаются из реестра только те многоквартирные дома, куда не допускали государственный жилищный орган.
5. управляющая компания признана банкротом по решению суда, которое вступило в законную силу. Из реестра исключаются все многоквартирные дома, управлявшиеся банкротом. Иногда в рамках дела о банкротстве суды запрещают органам государственного жилищного надзора исключать многоквартирные дома под управлением управляющей компании - банкрота из реестра лицензий.
После того, как лицензионная комиссия решила аннулировать лицензию управляющей компании на управление многоквартирным домом, орган государственного жилищного надзора направляет в суд соответствующее заявление. Не позже 3 рабочих дней с даты отправки, орган государственного жилищного надзора обязан известить орган местного самоуправления о том, что заявление об аннулировании направлено в суд
Если суд удовлетворит заявление об аннулировании лицензии, то после того, как решение суда вступит в законную силу, орган государственного жилищного надзора вносит запись об этом в реестр лицензий и в течение 3 рабочих дней извещает об этом орган местного самоуправления (пп. "г" п. 4 Правил N 289).
Жители многоквартирного дома, в связи с аннулированием лицензии управляющей компании переходят на "прямые" договоры с ресурсоснабжающими организациями (ч.9ст.157.2 ЖК РФ) - отсутствие договора ресурсоснабжения, заключенного между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией. «Старая» управляющая компания продолжает исполнять свои обязанности до появления «новой» управляющей компании. На мой взгляд, это выглядит очень странно, если учесть то обстоятельство, что управляющая компания не работала при наличии лицензии, будет ли она продолжать «работать», сомневаюсь, но такое законодательство в этой части.
Итак, если управляющая компания плохо работает, а собственники ее не меняют, есть возможность лишить её лицензии на обслуживание этого дома.
Управляющая компания может утратить лицензию на основании судебного решения, в силу причин, установленных законодательством, с помощью недовольных работой управляющей компании, собственников многоквартирного дома. На мой взгляд, процедура смены управляющей компании путем принятия такого решения на собрании собственников, легче и надёжнее, чем смена ее через процедуру лишения лицензии, после которой все равно нужно будет принимать собственниками решение о поиске новой управляющей компании. У кого есть опыт по смене управляющей компании , поделитесь с нами.
Надеюсь, статья для вас полезна, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайки, обсуждайте тему, делитесь своим опытом.
