Такой вариант действительно существует и абсолютно реален. Убедилась в этом гражданка, купившая квартиру за 483 881 рубль 83 копейки.
Что за квартира такая?!
История одной неудавшейся аферы
Квартира в Смоленской области. Видимо, найдена специально в далекой глубинке - для "обналички" мат.капитала: вряд ли в такое помещение осознанно поедет жить семья из четырех человек (из них двое - детей).
А что такого?! Ну квартира в Смоленской области, ну дешевая! Может она обалденная?! Между прочим, площадью 35 кв.м., в Москве ютятся в "студиях" по 11 кв.м., и радостно платят ипотеку при этом.
Всё так, только... Дом, в котором расположена квартира - аварийный!
Он фактически непригоден для жилья, но, что важнее в данной ситуации, признан таковым администрацией.
Итак, гражданка, назовём её Вера Павловна, купила квартиру в Смоленской губернии за сумму, вот ведь совпадение, вровень с размером мат.капитала (но что-то нам подсказывает, что стоила квартира меньше, а "разницу" Вера Павловна собиралась забрать "в семью").
Квартира оказалась в аварийном доме. И что ж? Пускай себе сносят! Снесут дом - значит, администрация предоставит замену. Да еще, небось, замену новенькую, новостроечную!
А вот и нет. Замены не будет. Будет, с декабря 2019 года, денежное возмещение "размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения" (п. 8.2, ст. 32 ЖК РФ) - это касается именно покупки квартиры в доме, УЖЕ признанном аварийным.
Но главная проблема в том, что купить такое помещение несовершеннолетним через материнский капитал - в принципе невозможно. Ведь Пенсионный фонд (сейчас Социальный фонд) России проверяет аварийность дома перед перечислением денег.
Так и произошло с Верой Павловной. Купить квартиру она купила, однако получила отказ от ПФР. Что делать? Нехитрая афера не удалась. Не смотря на то, что переход права состоялся, договор купли-продажи - не исполнен в части оплаты. Продавец и покупатель пошли в Росреестр и подали заявление о расторжении. Росреестр не принял.
Пришлось Вере Павловне идти в суд.
17 февраля 2022 года суд принял решение:
- Расторгнуть договор купли-продажи квартиры,
- Погасить в ЕГРН записи о собственности Веры Павловны, мужа и детей
- Восстановить в ЕГРН запись о праве собственности продавца
Кстати, не оплата по договору - только одна причина решения суда. Вторая причина - ст. 557 ГК РФ: "Передача недвижимости ненадлежащего качества", что немного странно. Ведь она применяется в основном при обнаружении "скрытых дефектов". Вера Павловна не могла не увидеть при приемке квартиры что она, цитирую решение суда: "с трудом пригодна для постоянно проживания, требуется частичная замена шиферного покрытия, полная замена конька, частичный ремонт потолка и пола, оклейка стен обоями, покраска потолка, окон, дверей, ремонт печи, установка предтопочного листа необходимых размеров, проведение чистки дымоходов, обустройство надворного туалета."
Несмотря на всё это, Акт приема-передачи был подписан покупателями, что подтверждает мои мысли: квартира была куплена не глядя.
С Верой Павловной всё ясно. Не фортануло. А что если вы - добросовестный покупатель, покупаете квартиру без умысла надурить государство?
Как не купить жильё в аварийном доме?
Есть несколько вариантов, как мы можем узнать об аварийности дома. В теории. Проверим их на практике.
Вариант I. Сведения онлайн в Госуслугах
С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148. Из него следует, что:
"Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в случае принятия ими решений (актов):
25) о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания."
Отлично! Раз сведения будут вноситься в ЕГРН, значит, их, наверное, можно увидеть онлайн, в соответствующем сервисе на Госуслугах? Возьмем дом, который, как я заранее знаю, признан аварийным: Московская область, город Коломна, проспект Окский, дом 9.
Что мы видим? В графе "сведения о правах и ограничениях (обременениях) есть запись о том, что квартира в Ипотеке. Однако, здесь нет никакой информации о том, что дом внесен в реестр аварийного жилья.
Вердикт: Вариант I не работает.
Вариант II. Сведения в выписке из ЕГРН.
Хорошо, но ведь в выписке из ЕГРН точно это будет? Ведь тот же 148 ФЗ гласит:
"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать <...> сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания"
Чтобы проверить, как это работает, специально заказал выписку "Об основных характеристиках". Это самая простая выписка из ЕГРН, "без планов и схем", которые в данном случае нам не нужны. Заказываем её по той же ссылке:
Спустя 15 минут получаем результат. Который, что называется, убил.
В выписке из ЕГРН - тоже нет информации об аварийности дома. Вот так это выглядят те полторы страницы из трех, которые отвечают за "ограничения, обременения". Рука-лицо.
Вердикт: Вариант II - снова не работает.
Хорошо, за деньги нам ничего дельного не сказали и, получается, притупили нашу бдительность. Есть ли вообще бесплатные, а главное достоверные сведения? Ведь я точно и определенно знаю, исследуемый дом - аварийный, здесь нет сомнений! Итак...
Вариант III. Открытые, бесплатные источники информации
Сайт "Реформа ЖКХ": официальный государственный сайт под эгидой Фонда содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства.
Заходим туда, набиваем в строке поиска нужный адрес.
Сведений нам выдает много, они разбиты на закладки: Паспорт дома, Жилищный Фонд, Капитальный ремонт МКД и... "Расселение Аварийного жилья".
Вот если последней закладки просто нет - значит, с большой степенью вероятности, данный дом не признан аварийным. Если есть - признан. И тут же будет дата его сноса.
Наконец есть подтверждение моих слов: дом по Окскому, 9 - действительно аварийный, признан таким в октябре 2022 года. Почему до сих пор нет сведений об этом в ЕГРН - не понятно.
Сайт "Реформа ЖКХ" даёт сведения по территории всей России, очень удобен и содержит массу другой полезной информации по многоквартирным домам, кроме сведений об аварийности. Например, информацию о предстоящем капитальном ремонте.
Однако! Заглянув в него вы не получаете 100% гарантию того, что дом действительно не состоит / состоит в реестре аварийного жилья.
Почему так? Дело в том, что время от времени в муниципалитетах собираются межведомственные комиссии, которые составляют новые списки таких домов. О данных сборах населению никто не докладывает, но после проведения комиссии, в вашем городе может появиться несколько новых аварийных домов... Которые не сразу появляются в открытых источниках! В том числе их, какое-то время, не будет на сайте Реформа ЖКХ! При этом если тот же ПФР запросит у администрации информацию о таком "ново-аварийном" доме, то получит актуальную: да, дом аварийный, перечислять Мат.капитал в качестве части оплаты за квартиру в таком - запрещено. Всё. Идём в суд расторгать договор (или доплачиваем продавцу сумму из собственных денег, как вариант).
Вердикт: Вариант III (сайт "Реформа ЖКХ") работает в большинстве случаев и его нужно использовать обязательно, но... отсутствие 100% актуальности сведений сводит полезность данного ресурса к минимуму.
Так как же обезопасить свою сделку от ситуации, в которую попала Вера Павловна из начала нашего рассказа?
Шаг 1
Есть косвенные признаки того, что дом может попасть в категорию "аварийного":
- Возраст (старше 1970 года) и, одновременно с этим, высокий процен износа здания (больше 60%).
- Визуальные признаки (п. 33, 34, 38 Постановления Правительства №47): широкие трещины в стенах/фундаменте, крен и деформация стен, постоянно текущая крыша, плесень на внешних стенах...
О возрасте и проценте износа можно узнать на сайте Министерства ЖКХ. Вот как выглядят сведения по исследуемому нами дому (г. Коломна, проспект Окский, 9):
Шаг 2
Если дом, в котором вы готовитесь приобрести жильё, подпадает под вышеозвученные параметры (из Шага 1), но в Реформе ЖКХ нет сведений об аварийности - следует ПЕРЕД сделкой запросить у продавца справку о том, что его дом не признан аварийным. Выглядит данный документ вот так:
Да, продавец будет не очень рад тому, что прийдется ждать какую-то там новую справку. Тем более, если за ней нужно самому куда-то идти / куда-то писать. Но...
А если деньги из ПФР не прийдут, в суд он захочет идти, для расторжения договора?
Есть два способа получить справку о неаварийности/аварийности здания.
Каким образом сделать запрос для получения письменного ответа?
В Госуслугах такой услуги нет, не ищите. В МФЦ вам тоже не помогут.
Первый способ - относительно быстрый (от одного дня и более).
Получить справку в вашем ЖЭУ или в Управлящей компании.
+ Главный плюс - скорость получения... но это не точно.
- Есть и минусы:
Данный способ доступен только продавцам недвижимости.
Далеко не в каждой подобной организации отнесутся к вашей просьбе с пониманием. Часто просто отказывают, ссылаясь на то, что такие сведения есть только в администрации.
Второй способ - долгий (до 30 дней).
Получить справку в администрации.
+ Есть очевидный плюс: её дадут любому обратившемуся, как собственнику недвижимости, так и покупателю.
- Минус: долго...
Второй способ предполагает два варианта заказа справки: личное посещение местного "белого дома". Или - в элетронной форме, через сайт администрации.
Находим в поисковике сайт администрации.
Далее - находим рубрику "Обращения граждан", или просто "Контакты". Если нет специальной формы, то сгодится хотя бы электронная почта.
Примерный текст запроса следующий: «Прошу предоставить информацию о признании дома по адресу (адрес) аварийным и подлежащим сносу или расселению, в том числе о результатах обследования дома специализированной организацией, о решениях межведомственной комиссии, а также о решениях органа местного самоуправления по указанному вопросу».
К сожалению, сроки рассмотрения письменного обращения гражданина - 30 дней, так что делайте запрос заранее. Или - идите самостоятельно в приемную администрации, объясняйте ситуацию (скоро сделка!), просите ускорить процесс. На самом деле, в большинстве случаев, это помогает.
По хорошему, в случае, если дом подпадает под параметры из Шага 1, справку о не аварийности нужно брать при любых сделках, не только с участием материнского капитала!
И вот почему:
Во-первых, сделки с участием органов опеки и попечительства, ипотечные сделки - могут не пройти по аварийному дому. Квартиру в таком доме банк не возьмет в залог, а опека не разрешит выделять долю ребенку в непригодном для проживании помещении.
Во-вторых, об этом было выше, но акцентирую. По ст. 34 ЖК РФ гражданам, купившим жилье в аварийном фонде (если оно уже было признано аварийным на момент покупки), не причитается никаких достойных возмещений от государства при сносе. Только та сумма по договору купли-продажи!
В-третьих, если гражданин узнает позже о своём промахе и решит быстро избавиться от купленной недвижимости - я очень желаю ему удачи в этой продаже!
Половине покупателей квартира в аварийном доме просто не подойдет, из-за параметров ипотеки/сертификатов/опеки. Другая половина будет бешено торговаться, не факт что получится получить вложенные деньги обратно. Покупатель "аварийки" это только человек с "живыми деньгами", а таких на рынке не так уж и много, да и покупают они квартиры обычно в более стоящих домах... В общем, прогнозы на продажу - не благополучные.
Подытожим.
1. Обязательно смотрите информацию об аварийности на сайте Реформа ЖКХ, другим источникам (в том числе выписке из ЕГРН) не стоит доверять.
2. Если дом старый и ветхий (возраст+износ/визуальная ветхость) - запрашивайте у продавца справку о том, что он не аварийный. До сделки.
3. Не покупайте квартиру в аварийном доме! Во всяком случае после того, как он уже признан аварийным.
