Жилое помещение (квартира, дом) может находиться в собственности нескольких лиц, это довольно распространенная ситуация. Когда имущество находится в собственности нескольких лиц, она называется общей собственностью. Общая собственность может быть совместной – это собственность супругов, например, а может быть долевой – это когда собственность определяется в долях.
Давайте разберемся с долевой собственностью на жилое помещение и определим, как можно ее использовать.
Дом, квартира или даже комната в общежитии может находиться в собственности двух и более лиц. Например, после смерти отца его квартиру получили в наследство трое его сыновей. У каждого будет по 1/3 части этой квартиры. Каждый из них обладает теми же правами, что и другие собственники. И вот в тех случаях, когда объект недвижимости (жилое помещение) разделить в реальности нельзя, и возникают конфликты и сложности в пользовании такой собственностью.
По общему правилу, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. То есть собственник должны между собой договариваться, как им использовать их имущество. Даже если в долевой собственности окажется большой дом, далеко не всегда его можно будет разделить между собственниками так, чтобы получился отдельный объект недвижимости у каждого. Если необходимо разделить дом, он должен быть блокированной застройки, определение сложное, если простыми словами – у такого дома должны быть отдельные въезд (вход), коммуникации, санузел/кухня, может быть общая лишь стена. Если дом блокированный – его части могут стать отдельными объектами недвижимости. Но большинство обычных жилых частных домов этим критериям не отвечают, поэтому разделить обычный дом, даже трехэтажный, и даже если собственники согласны, не получится.
Собственники должны договориться, как они будут использовать свое жилое помещение, кому какие комнаты достанутся и т.д., сделать это бывает довольно сложно. В случае, если собственники договориться не могут, они вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности.
Тогда уже суд будет определять, исходя из каждой конкретной ситуации, какие помещения займет один собственник, какие – другой. Учитывать суд будет все нюансы: кто более нуждается в жилом помещении, какой порядок пользования уже сложился, есть ли другая собственность у сторон, учитывает интересы несовершеннолетних детей и много других моментов. Такие споры суд будет рассматривать, даже если квартира однокомнатная.
Есть еще важный момент: никто не вправе вынуждать собственника, владеющего долей, продавать свою долю другому собственнику, если он этого не желает. Даже суд откажет в требовании обязать собственника, владеющего, к примеру, 1/2долей, или 1/3, продать эту свою часть. Право собственности охраняется законом и никто не вправе произвольно лишать кого-либо его собственности. В теории есть норма о том, что суд может обязать продать долю в праве общей собственности, если она является незначительной. Размер незначительной доли законодательно не определен и суд в каждом конкретном случае определяет незначительность доли исходя их рассматриваемой ситуации. Ну например, если у человека в собственности 1/132 доля квартиры, площадь которой составляет 30 квадратных метров (да, такие случаи бывают!), то такая доля, скорее всего, будет признана незначительной и суд удовлетворит требование о ее принудительном выкупе другим собственником.
Частый пример, когда супруги развелись, поделили квартиру по ½ доле каждому, при этом в квартире проживает супруга с детьми. Но даже если супруг там не проживает и у него есть иное жилье, обязать его принудительно продать принадлежащую бывшему мужу долю не получится. Еще «веселее» ситуация становится, когда бывший супруг (или супруга, всякое случается) вдруг решает вернуться в прежнюю квартиру. Права у собственников равные! Вот в таких случаях и обращаемся в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением. Процесс этот довольно сложный, есть много юридически значимых моментов для успешного разрешения такого спора. Но суд отказать в определении порядка пользования не может, это важно. Поэтому каким-то образом собственникам все же придется уживаться на общем жилом пространстве. В квартире, как правило, определяют в пользование конкретные комнаты, кухня же, санузел и иные помещения остаются в совместном пользовании.
Ну и еще раз повторюсь, что продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и поделить поровну деньги от ее продажи, можно только в случае, если все собственники согласны. Если собственник, доля которого не является незначительной, не согласен, лишить его собственности, даже путем продажи, нельзя. Желающий продать часть жилого помещения собственник может сделать это сам, ведь распоряжение своей долей он осуществляет самостоятельно. В этом случае, он должен предложить другому собственнику приобрести у него эту долю, это называется правом преимущественной покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления собственник откажется от покупки или на уведомление не ответит, долю можно продать другим лицам. Здесь важно правильно оформить и направить извещение о намерении продать долю, указать стоимость и иные важные условия. Если решите продать долю дешевле, чем указали в извещении, его нужно будет направлять снова и снова ждать месяц.
Да, тема раздела жилья – это острая тема и споров по ней бывает очень много. Потом, если захотите, могу рассказать поподробнее о продаже доли в недвижимом имуществе.
