Аренда коммерческого помещения
в Санкт-Петербурге и в любом крупном городе - сложный процесс, требующий времени и учета многих аспектов. У определенных видов бизнеса не верно подобранное помещение может привести к серьезному убытку. Это очевидные вещи, но к сожалению, мы продолжаем наблюдать не радостные истории, особенно среди начинающих предпринимателей.
Подробно рассмотрим подбор именно торгового помещения, так как это самая многогранная категория недвижимости.
Здесь играет роль множество параметров:
- количество людей проходящих мимо входа в Ваш магазин, офис продаж, салон красоты, пункт выдачи, пекарню, кафе,, аптеку, мастерскую, ателье или что-то похожее,
- покупательскую способность этих людей,
- коммерческая инфраструктура (партнерство / конкуренция),
- удобство входа, - возможность парковки перед Вашим объектом,
- количество и размер витрин,
- наличие места под рекламную вывеску,
- площадь объекта и планировка,
- состояние отделки,
- возможность установки специального оборудования, например, “вытяжки” для пекарен и кафе,
- и многих других, например, закрытие на реконструкцию станции метро, которая обеспечивает большую часть пешеходного трафика или ремонт фасада здания в котором находится помещение.
1. “Location, location, location!”
”Избитая” фраза - “Location, location, location!”, конечно работает, но мало, кто произнося её, делится с собеседником, что же имеется ввиду. Рассматривать любое помещение в хорошей локации - не верный подход. Рассматривать помещение нужно исходя из потребностей предприятия. Нужно понимать в первую очередь кто является вашими клиентами и проживают ли они в радиусе 1000 метров, это 10 минут спокойным шагом. Поделить локации условно можно на: - на “сложившиеся” спальные районы, где соотношение коммерческих помещений и квартир (домовладений) в хорошем балансе. Раньше не в каждом доме первый этаж являлся нежилым фондом. Как правило пул арендаторов в таких локациях проверен временем и смена арендаторов происходит не часто. - относительно молодые жилые кварталы и даже массивы, где количество квартир в виду многоэтажной застрой огромное, но и количество коммерческих помещений велико. Многие жильцы в таких массивах обременены ипотечными платежами. Как следствие, покупательская способность в таких районах ниже, конкуренция между торговыми предприятиями выше и смена арендаторов происходит чаще. - отдельно нужно выделить крупные транспортные узлы, к ним относятся практически все станции метро (особенно конечные), а также торговые центры районного значения и оживленные перекрестки с высокой транспортной нагрузкой, что генерирует стабильный высокий пешеходный трафик. В подобных местах затруднительно найти вакантное помещение, так как на многие, особенно хорошие помещения (со входом с фасада, витринами и просторным торговым залом), есть даже лист ожидания - список арендаторов, готовых занять это помещение как только оно освободится. Трафик в таких локациях настолько высок, что в первых двух - трёх домах от вестибюля в метро “сдано” всё, фасадные помещения, торцевые, со входом со двора, даже цоколи и подвалы. Конечно арендные ставки отличаются, но спрос есть на все виды. - также отдельно нужно упомянуть обособленные престижные дома, кварталы и редко районы. Здесь высокие арендные ставки, сравнительно не большое количество площадей, высокая покупательская способность, но и “вход” в такую локацию потребует не только значительно больший бюджет на отделку помещения, но и гораздо более качественный продукт и сервис. В ярко выраженных локациях ориентироваться гораздо проще, но их меньше, основную площадь города занимают смешанные массивы с включениями всех категорий.
Вывод: Анализируя локацию важно определить: есть ли Выша целевая аудитория в пешей доступности, и достаточно ли будет её “массы” для получения прибыли Вами и Вашими конкурентами.
2. Заметность, доступность, наглядность.
Все эти три понятия влияют на успешность торговой точки. В первую очередь заметность, особенно для ритейла чья модель основана на случайных, импульсных покупках. Важно чтобы Вы могли разместить вывеску и ее увидели как можно больше людей. По этому так ценится “фасад”, а арендная ставка на помещение со входом со двора на 20-50% ниже. Также менее востребованы помещения расположенные со стороны дома где нет активного движения или за густыми зелеными насаждениями, из-за которых помещение просто не видно. Доступность, в помещение должно быть легко попасть, после того как оно стало заметно. Здесь играют роль и ступеньки вверх/вниз, и наличие ограждений (закрытые дворы), удаление от пешеходных маршрутов, наличие разделительных полос через проезжую часть и подобное. Просматриваемость, больше всего ценятся помещения с большими витринными окнами “на уровне глаз”, когда продемонстрированы товары или процесс оказания услуги. Здесь же стоит упомянуть и про наличие парковочных мест перед помещением, если основная часть Ваших клиентов на машине, то наличие парковочных мест будет преимуществом.
Вывод: Возможность и стоимость размещения вывески целесообразно уточнять на этапе подбора помещения. Хорошо просматриваемые фасадные помещения с парковкой - это ценные объекты, которые обладают преимуществом и редко остаются невостребованными, поскольку создают условия для большей посещаемости и как следствие ежедневной выручки.
3. Технические параметры и состояние помещения.
Самым важным здесь является возможность организации пространства максимально эффективно. И на втором месте стоимость ремонта. Для торговых точек наилучшим является соотношение 70% - торговый зал, 30% - складские/подсобные помещения, в случае с бутиками - 80/20%. Для общественного питания со своим производством 60% - торговый зал, 40% - производственная зона. Каждый вид бизнеса диктует свои требования и рассматривать их все мы не будем. Важно избегать широких не функциональных зон (тамбуры, коридоры, сан.узлы, подсобные помещения), сложных “много-комнатных” планировок, где логистика для клиента будет неудобной или запутанной. Состояние отделки - серьезный предмет для торга. Так если помещение полностью отремонтировано то “арендные каникулы” обычно минимальные.
“Арендные каникулы” - понятие под которым принято понимать срок от начала аренды на который помещение предоставляется бесплатно, для компенсации затрат арендатора на ремонт помещения под свои цели.
То есть, если Вы ремонтируете помещение (производите неотделимые улучшения на объекте), то Вы тратите свои средства, которые собственник объекта Вам не оплачивает. Для того чтобы компенсировать Ваши затраты, помещение предоставляется на оговоренный срок бесплатно. Если Вы планируете существенные улучшения, то арендные каникулы стоит запросить больше. Практика такова, что если помещение не требует ремонта, то на “въезд” дают 1-2 недели, а кто-то 1-2 дня. Если требуется легкий косметический ремонт, согласуют 1 - 2 месяца. Если помещение требует капитальных вложений, арендные каникулы могут быть и 3 месяца и 6 месяцев. Все зависит от Вашей переговорной позиции и спроса на помещение. Также хорошим решением при умеренном или низком спросе на помещение, является предложение провести некоторые отделочные или подготовительные работы на объекте собственнику. При этом нужно конкретное техническое задание с Вашей стороны, и вероятнее всего это приведет к сокращению арендных каникул.
Вывод: Каждый квадратный метр помещения, должен повышать эффективность торговой точки. Ваши затраты на приведение помещения в рабочее состояние, должны быть компенсированы.
4. Самое важное! Условия.
Технические характеристики и расположение помещения определяют спрос на объект, спрос формирует условия предложения арендодателя. Если помещение технически подходит под Ваши цели, то Вы в праве сделать арендодателю любое встречное предложение об условиях аренды. Это могут быть увеличенные арендные каникулы, более низкая арендная ставка, снижение арендной ставки на начальном этапе, выполнение ремонтных работ за счет арендодателя или иные условия. Вполне возможно Ваше предложение окажется наиболее выгодным или единственным. Чем лучше Вы представляете какие объекты и на каких условиях предложены на рынке по Вашему запросу, тем более точно Вы спрогнозируете востребованность объекта по которому ведете переговоры и лучшие условия получите в результате.
Вывод: Любые не критические недостатки возможно компенсировать условиями договора, в тоже время, если на помещение высокий спрос и арендодатель не рассматривает встречные предложения (не торгуется), то целесообразно позиционировать свое предприятие как наиболее стабильного арендатора в данной локации.
Как правило профессиональный брокер знает:
- объекты которых нет в рекламе,
- как обеспечить лучшие условия аренды,
- как надежно защитить интересы клиента.
Если Вам требуется более подробная информация, Вы можете обратиться к нам.
