Как вы думаете, что общего между земельным участком, трансформаторной подстанцией, деревообрабатывающим оборудованием, воздушным и морским судами? Возможно вы удивитесь, но каждая из этих вещей относится к недвижимому имуществу.
С момента вступления в силу Гражданского кодекса РФ не утихают судебные споры о том, что же является недвижимым имуществом. Казалось бы, имеется статья 130 ГК РФ, разъясняющая основные нюансы причисления вещи к недвижимости, однако на практике она имеет двойственное значение, что породило кучу судебным разбирательств.
В целом, российский оборот недвижимости по истине можно назвать уникальным, не имеющим аналогов во всем мире: только в России и земельный участок, и здание, и корабль являются недвижимостью.
Однако настоящая статья не будет посвящена проблемам текстового толкования статьи 130 ГК РФ, моей целью является освещение самых резонансных и интересных судебных актов в области недвижимости, которые точно не оставят вас без внимания.
Но прежде, чем мы перейдем к обзору постановлений судов, рекомендую держать в голове статью 130 ГК РФ, регламентирующую понятие недвижимого имущества: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
1. Дело «Азовский завод стройматериалов» № 11052/09 о земляной насыпи
В 2002 году компании был отведен земельный участок по решению межведомственной комиссии, на котором она планировала разработать землянные массы с подсыпкой грунта.
В 2007 году компания осуществила свой замысел: создала земляную насыпь на песчаной подушке, которую в последующем смогла зарегистрировать как недвижимое имущество с помощью экспертизы.
Департаменту имущественных отношений города Азова совсем это не понравилось, а потому он обратился в суд с целью признания регистрации права собственности на земляную насыпь недействительной. Суды первой и кассационной инстанции пытались выяснить характер отношений, наличие права департамента на подачу иска, однако не дали оценку квалификации земельной насыпи.
В итоге дело дошло до Верховного Суда, который и сделал акцент на вопросе отнесения земляной насыпи к недвижимости, так как от правовой квалификации зависела вся структура дела. Суд пришел к выводу, что земельная насыпь, появившаяся вследствие выполнения компанией строительных работ на земельном участке , не относится к недвижимому имуществу, поскольку ее перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.
2. Дело «Батыр» № 2061/99 о холодильной камере
В 1998 году компания заключила договор мены, по которому ей передали стационарный промышленный холодильник, смонтированный на специально возведенном для него фундаменте. К данному холодильнику были подведены стационарные коммуникации.
Ульяновская государственная сельскохозяйственная академия обратилась в суд с целью признания договора недействительным, потому как не давала согласие на отчуждение холодильной камеры, являющейся недвижимостью и, принадлежавший ей на праве хозяйственного ведения. Нижестоящие суды делали ошибочные выводы о правовой квалификации холодильной камеры.
Дело дошло до Верховного Суда, признавшей холодильную камеру академии объектом недвижимости ввиду следующего: во-первых, фундамент холодильной камеры был привязан к местности, во-вторых, фундамент изготовили для холодильной камеры и ее монтажа, что свидетельствует о возведении сооружения, прочно связанного с землей.
3. Дело «Верево» № 4777/08 о мелиоративных системах
В 1988-89 годах в Гатчине (СПб) был выполнен комплекс мелиоративных работ по окультуриванию земель совхоза «Верево», в результате которых на земельных участках совхоза возведены гидротехнические сооружения. Эти сооружения состояли из канав, выложенных железобетонными лотками и осушительной сети.
В ходе нескольких корпоративных махинаций совхоз превратился в ОАО «Верево», которое обратилось в суд с целью признать право собственности на мелиоративные системы. Суд первой инстанции иск удовлетворил, посчитал эти системы недвижимостью, так как они прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерзного ущерба назначению невозможно, тем более компания приобрела эти объекты на законных основаниях до реорганизации. Суды апеляционной и кассационной инстанций согласились с решением первой.
Когда дело дошло до Верховного Суда, он отменил постановления нижестоящих судов, пояснив, что мелиоративные системы не являются недвижимым имуществом. Обоснование следующее: во-первых, мелиоративные системы - это комплексы взаимосвязанных гидротехнических и других сооружений и устройств, обеспечивающих создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях, во-вторых, эти системы не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью.
4. Дело « Омега Лайн» № 606-ПЭК15 о асфальтобетонном покрытии
В 2004 году учреждение (долго писать полное наименование) получило на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, являющийся федеральной собственностью. В кадастровй план участка были внесены сведения об объекте незавершённого строительства - асфальтобетонном покрытии, право собственности на которое также было зарегистрировано.
В 2012 году собственником покрытия стала компания «Омега Лайн» на основании договора купли-продажи.
Территориальному управлению Росимущества это не понравилось, поэтому оно обратилось в суд с иском о признании права собственности компании на асфальтовое покрытие отсутствующим, поскольку оно не обладает признаки недвижимости, и управление не давала согласие на ее возведение. Нижестоящие суды при рассмотрении дела пришли к выводам о том, что покрытие существует в натуре на земельном участке, стоит на кадастровом учете и является недвижимостью, а также сочли довод управления об отсутствии согласия несостоятельным, потому как оно не владеет спорным объектом.
Дело дошло до Верховного Суда, которые отменил все постановления нижестоящих судов. Верховный Суд указал, что при выяснении вопроса отнесения объекта к недвижимости нельзя обращать внимание ни на факт регистрации в ЕГРН, ни на факт постановки объекта на кадастровый учет, потому что природа объекта определяется исключительно исходя из наличия у него признака недвижимости - неразрывной связи с земельным участком. Кроме того, суд указал, что управление все-таки имеет право на иск, поскольку являеться разновидностью негаторного иска. При таких обстоятельствах, Верховный Суд счел подлежащим удовлетворению иск управления.
5. Дело «Лукоил Волгограднефтепереработка» № 305-КГ18-20539 о трубопроводах и газоходах
В 2016 году налоговая осуществила проверку компании, в ходе которой выявила нарушения по инвентаризации и бухгалтерскому учету имущества. По мнению налоговой, принятие на учет объектов «технологические трубопроводы» и «газоходы» как движимое имущество является нарушением налогового законодательства, вследствие чего вынесла решение о привлечении компании к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления налога на имущество компании в размере 4 785 836 рублей.
Компания обратилась в суд с заявлением об оспаривании названного решения, посчитав его незаконным. Компания считала, что технологические объекты являются движимым имуществом, а потому в силу статьи 374 Налогового кодекса не подлежат налогообложению. Нижестоящие суды запутались в квалификации объектов компании, дело дошло до Верховного Суда.
Верховный Суд, в свою очередь, поддержал мнение судов первой и кассационной инстанций, решил, что объекты компании все же относятся к недвижимости ввиду следующего: во-первых, эти оборудования представляют собой объёмную линейно-строительную систему, предназначенную для обеспечения взаимосвязи технологических процессов, во-вторых, спорные объекты смонтированы на специально возведённом фундаменте, наличие которого обеспечивает прочную связь с землей, и как следствие - их перемещение нанесет несоразмерный ущерб их назначению.
6. Дело «Стейдж Энтертейнмент» № N 305-ЭС20-10335 о сценическом оборудовании
Было три компании. В 2018 году первая компания приобрела у второй по договору купли-продажи сценическое оборудование, которое находилось в арендуемых второй компанией нежилых помещениях (зрительный зал), принадлежавших третей компании на праве собственности.
Вторая компания уведомила третью о продаже оборудования и попросила предоставить доступ к помещениям, дабы передать его первой компании. Однако третья компания ответила отказом, пояснив, что оборудование вообще-то перешло в ее собственность, поскольку является неотделимым улучшением нежилых помещений, то есть зрительного зала.
Первая компания обратилась в суд с целью истребовать оборудование из владения третей компании. Суд первой инстанции удовлетворили иск, последующие - поддержали решение.
Однако, когда дело дошло до Верховного Суда, последний отменил все постановления. Аргументация такова: сценическое оборудование является неотделимым улучшением имущества и не может быть демонтировано без вреда элементам помещения. Дополнительно Верховный Суд напомнил, что неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения.
Кстати, когда дело вернулось в суд первой инстанции на второй круг, стороны заключили мировое соглашение, видимо, в качестве солидарности и делового сотрудничества. По соглашению первая компания получила 35 000 евро от третей, оставившей за собой сценическое оборудование.
7. Дело «Гамбринус» № 305-ЭС20-20813 о пивоваренном заводе
С 1972 года функционирует Ижевский пивоваренный завод.
В 1992 году после приватизации в уставный капитал компании Гамбринус вошел завод и оборудование, установленное в нем.
В 1998 году компания разделила завод путем отчуждения объектов недвижимости и оборудования в собственность ряду лиц. Такая манипуляция привела к раздельному участию объектов в гражданском обороте. Одним из новых собственников после приватизации стала управляющая компания «УК Траст-Капитал», приобретя в собственность несколько нежилых помещений.
С 2006 года и по настоящее время компания осуществляет на заводе производственную деятельность и является собственником всего оборудования, связанного с производством пива. Однако за компанией не осталось права собственности на неддвижимое имущество завода, а деятельность осуществляет на основании договоров субаренды.
В 2010 году договоры субаренды были признаны недействительными, в связи с чем управляющая компания обратилась в суд с иском об истребовании имущества из владения пивоваренной компании, а также освобождении занимаемых ей помещений.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция поддержала, мотивировав тем, управляющая компания как собственник имущества, не может лишиться прав владения, пользования и распоряжения имуществом, даже при условии, если буквальное истребование (перенос) приведет к уничтожению либо повреждению пивоваренного оборудования. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и направил дело в суд первой для повторного рассмотрения дела, посчитав доводы нижестоящих судов ошибочными, указав, что наличие у управляющей компании прав владения, пользования и распоряжения имуществом не является препятствием для отказа в удовлетворении иска, тем более удовлетворение иска может привести к существенному причинению вреда оборудованию пивоваренной компании, что не соразмерно защищаемому праву управляющей компании, а потому является злоупотреблением правом со стороны последней. При повторном рассмотрении суды просто отказали управляющей компании на основании стат ьи 10 Гражданского кодекса (то самое злоупотребление правом).
Когда дело дошло до Верховного Арбитражного Суда, он указал, что суды по существу лишили управляющую компанию возможности вернуть владение и пользование спорным объектом, то есть лишили собственника соответствующих вещных правомочий, однако суд и отказал управляющей компании в удовлетворении иска, мотивировав тем, что и управляющая компания, и пивоваренная компания являются сособственниками одной неделимой вещи, которые могут требовать признание общей долевой собственности на неделимый объект, то есть на пивоваренное оборудование.
Такое оригинальное решение закрепило условие сохранение режима неделимой вещи в случае замены ее составных частей.
Пивоваренная компания, воспользовавшись советом управляющей компании, обратилась в суд с иском о признании общей долевой собственности на неделимый объект, однако ей было отказано ввиду отсутствия воли спорящих собственников на возникновение режима общей долевой собственности.
Далее, между компаниями заключались краткосрочные договоры субаренды, по оплате которых возникла задолженность у пивоваренной компании перед управляющей, вследствие обратившейся в суд с иском о взыскании задолженности и обязании возвратить имущество (пивоваренное оборудование). Нижестоящие суды отказали управляющей компании, цитируя прошлое решение Верховного Арбитражного Суда, поэтому управляющая компания дошла до Верховного Суда.
Верховный Суд, на удивление всем, отменил судебные акты и отправил дело на новое рассмотрение. Он указал, что нижестоящие суды не исследовали фактические обстоятельства по делу в настоящий момент, как то: (1) наличие или отсутствие признаков неделимой вещи в настоящий момент; (2) пивоваренной компании было отказано в установления режима общей долевой собственности на оборудование; (3) стороны заключали договоры субаренды несколько раз, а потому судам следовало узнать истинную волю на их заключение, а также наличие интереса управляющей компании в возврате имущества.
На данный момент дело не завершено, повторное рассмотрение еще продолжается в суде первой инстанции.
Дело «Гамбринус» является настоящим сериалом с постоянными сюжетными поворотами и нотками экшена, из которого можно извлечь много полезного при изучении сферы недвижимости, ее понятия и функционального назначения.
8. Дело «Ноев Ковчег» № 304-ЭС15-11476 о корабле на сваях
В 2002 году компания купила у учреждения пассажирский теполоход.
В 2009 году между компанией и комитетом был заключен договор аренды земельного участка с целью размещения культурно-оздоровительного центра на теплоходе. Так, теплоход подвергся глубокой реконструкции: его поставили на буронабивные сваи. Компания сделала экспертное заключение, в котором было сказано, что такой теплоход является капитальным объектом, в этой связи обратилась в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. Регистрация прошла успешно.
Позже, компания обратилась в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, поскольку на нем расположился объект недвижимости, принадлежащий компании.
Однако комитету это не понравилось, поэтому они обратились с иском в суд о признании права собственности на «теплоход на сваях» отсутствующим, так как, по мнению комитета, такой объект недвижимостью не является.
Дело дошло до Верховного Суда, который признал такой теплоход вещью движимой, так как он больше не представляет из себя морское судно, поскольку его функциональное назначение (перемещение по воде) попросту утратилось.
