Друзья, доброе утро, мне пишут много типовых запросов, решил, что проще написать статью и давать ссылку на неё.
Итак, по статистике порядка 25% населения РФ хотело бы иметь квартиру в Москве. Кто-то думает о переезде, кто-то присматривает вариант к пенсии, кому-то нужна квартира для ребёнка-абитуриента. Обычный запрос выглядит как: "квартира в новостройке внутри МКАД" или "квартира с московской пропиской" за такой-то бюджет. В последние пол-года стало больше запросов на "вторичку", но обычно клиенты упорно продолжают избегать апартаментов и лофтов, так же достаточно настороженно относятся к уступкам. Какие-то опасения абсолютно оправданы, какие-то, с моей точки зрения, напротив мешают клиенту использовать свою бюджет наиболее эффективным образом.
Статья получается большая, поэтому давайте для удобства разделю её на несколько частей.
В первой части разберём главные критерии подбора - на что Вам стоит обратить внимание;
Во второй - распишу ценообразование и принципы подбора при недостаточном бюджете;
В третьем - подробно посмотрим варианты, которые клиентов сильно пугают - апартаменты, лофты, студии, переделанные из многокомнатных квартир, уступки и покупка квартир с аукционов по банкротству.
Готовы? Поехали.
Любая недвижимость обладает несколькими уникальными характеристиками, которые в итоге и определяют её цену. В порядке убывания это:
Локация;
Потребительские свойства - архитектура, квартирография, транспортная доступность, качество социальной инфраструктуры;
Социальный состав.
По локации - думаю, вопросов нет. Внутри МКАД - лучше, чем за МКАД. Внутри ТТК - лучше, чем за ТТК и т.д. Если бы Москва была разделена только кольцевыми магистралями, оценка любой недвижимости не представляла бы ни малейшего труда. Однако, у Москвы не кольцевая застройка, а радиально-кольцевая и нам понятно, что на одинаковом удалении от центра квартиры на Кутузовском проспекте, Ленинградском проспекте, Проспекте Мира и Волгоградском проспекте будут стоить сильно по-разному. Не буду углубляться, если найдёте время, посмотрите статью Районы Москвы. Скажу лишь, что для простоты, рассматривая районы Москвы, руководствуйтесь тем, что престижность районов снижается следующим образом: запад, юго-запад, северо-запад, север, северо-восток, юг, восток, юго-восток.
Что это значит в практическом плане? Новую Москву или Некрасовку напрямую можно сравнивать с Бутово, Солнцево или Молжаниново, но не нужно сравнивать с районами внутри МКАД. "Замкадные" Заречье и Митино могут стоить значительно дороже "внутримкадных" Капотни и Бирюлёво, потому что запад - всегда дороже.
Если нет времени на тщательный анализ потребительских свойств выбранной квартиры или жилого комплекса - используйте класс объекта, как интегральный показатель. Правда, необходимо помнить, что последние лет пять застройщики крайне вольно относятся к классификации и то, что Вам пытаются продать под видом "премиума" может оказаться "бизнес-классом", а то, что позиционируют как "комфорт" раньше с полным основанием могли бы отнести к "эконому". Не буду заходить на тонкий лёд разоблачения застройщиков :-) Если захотите разобраться с классами недвижимости подробнее смотрите здесь: Бизнес-класс, Комфорт-класс, Эконом.
По вторичке проще. Подавляющее число клиентов никогда не столкнётся с дореволюционными "доходными домами", покупкой квартиры в "рабочих посёлках" эпохи конструктивизма; "хрущобы" тоже уже почти ликвидировали. На рынке представлены различные панельные серии "брежневского" периода - оценивайте их как нижнюю ценовую границу эконом-класса. Выше стоит современная панель - серии П44Т, П3М и т.д., туда же, думаю, стоит отнести большую часть проектов ПИК - пусть будет условно "эконом+".
Из комфорта, самые известные проекты застройщика "Самолет". Бизнес-класс - многочисленные проекты застройщиков Пионер, Эталон, МР Групп, РГ-Девелопмент, Кортрос и т.д. Для "чистоты эксперимента" смотрите проекты 2012-2015 годов и сравнивайте с современными. Уверяю, много сданных проектов с гораздо более высокими потребительскими свойствами и, возможно, стоит сосредоточиться именно на них.
Социальный состав. Нередко игнорируемый пункт, который позже приводит к массе негативных эмоций. Рекомендую до начала подборки непосредственно жилого комплекса почитать какой-нибудь форум района и посмотреть статистику. Самый высокий уровень наркомании, а почему? Грабежи и знасилования - с чем связано? Огромный процент квартир в сданных новостройках выставлен хозяевами на продажу - почему они не прижились там, в чём причина?
Тщательно смотрите окружение проекта - нет ли поблизости рынков, общежитий гастарбайтеров. В случае старых московских районов постарайтесь найти историю заселения района. На мой взгляд, какие-то районы и жилые комплексы лучше просто избегать, вне зависимости от бюджета.
Друзья, благодарю Вас за проявленный интерес, оставайтесь на канале. Продолжу тему в двух следующих статьях.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Обо мне - здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622Благодарю Вас за интерес.
Хорошей и плодотворной недели!
