Доброго времени дня, дорогие читатели канала. В сегодняшней статье я бы хотела обсудить вопрос посуточной аренды. Можно ли по закону сдавать свою квартиру посуточно? Какие есть нюансы? И для чего вообще сдают посуточно, если можно сдавать долгосрочно.
В настоящий момент наша компания имеет в управлении множество объектов ( от маленьких студий до больших апарт-отелей). Кроме этого я сама имею в собственности несколько объектов для сдачи в аренду. Где-то используется система посуточной аренды, а где-то долгосрочная аренда. Поделюсь свои опытом и расскажу о всех нюансах.
Долгосрочная аренда
Самая простая стратегия заработка на жилой недвижимости - сдавать ее в долгосрочную аренду. Вы находите арендатора, заключаете договор, передаете ключи, и получаете каждый месяц на карту сумму за аренду.
Сегодня доходность от сдачи жилой недвижимости при такой стратегии - 4-5% годовых.
Такая доходность меньше инфляции. Как правило здесь основной упор идет на рост капитализации самого объекта. То есть купили, чтобы сохранить деньги от инфляции, в надежде, что через пару лет квартира подорожает. А чтобы она не стояла просто так - будем сдавать. Или люди покупают квартиру детям / внукам / на будущее. И опять же, чтобы не пустовала - сдают.
Преимущества:
- не нужно заниматься операционными вопросами. Сдал один раз - и "забыл" до момента выселения арендаторов.
- прогнозируемый, неизменный денежный поток
Недостатки:
- маленькая доходность
- риск "простоя"
- риск неадекватных арендаторов и порчи имущества
Посуточная аренда
Такая система помогает существенно увеличить доходность объекта. Однако стоит понимать, что и вовлеченность в процесс гораздо выше, чем при долгосрочной аренде. Если вы планируете использовать свой объект именно как инвестиционный инструмент, а не бизнес, то стоит найти управляющую компанию, которая будет заниматься всеми вопросами.
Преимущества:
- высокая доходность
- возможность контролировать состояние объекта ежедневно
Недостатки:
- нужно самостоятельно заниматься вопросами поиска арендаторов/ заселения/ бытовых моментов. Либо нанимать управляющего/ отдать объект в управляющую компанию
- не все объекты подходят под такой тип аренды (подробнее ниже)
- риск порчи имущества выше, если квартиру будут арендовать под мероприятия
Все ли объекты можно сдавать посуточно?
По закону сдавать жилые помещения в краткосрочную аренду не запрещено. Но есть и другой закон, который запрещает оказание гостиничных услуг в квартирах. И грань тут на самом деле очень тонкая.
Если вы приобретаете апартаменты в нежилом помещение - это самое идеальное для сдачи в посуточную аренду.
Если вы собираетесь сдавать посуточно квартиру в жилом фонде - будьте готовы к тому, что вы столкнетесь со множеством проблем.
Первая проблема - соседи. Когда соседи увидят, что в вашу квартиру каждый день приходят какие-то новые люди, это вызовет у них как минимум заинтересованность. Кому-то, возможно, будет мешать, что в подъезд заходят чужие люди постоянно. Да и арендаторы могут вести себя шумно.
Поэтому хоть сдавать свою квартиру посуточно и не запрещено, по факту грань между "сдача в аренду" и "оказание гостиничных услуг" - иллюзорна. И вы, скорее всего, будете в не очень хороших отношениях с соседями по лестничной площадке, если решите сдавать свою квартиру посуточно.
Какой стратегии придерживаюсь я?
Изначально, когда я выбираю объект, я уже оцениваю его на предмет того, можно ли каким-то образом изменить его так, чтобы максимизировать прибыль. Апартаменты в этом плане куда привлекательнее, так как там можно делать перепланировку с куда меньшим количеством согласований. И можно сдавать посуточно, не опасаясь никаких санкций.
Не стоит выбирать объекты для посуточной сдачи в отдаленных районах. Они не будут пользоваться спросом, так как основная часть целевой аудитории - это либо туристы, либо люди, которые приехали по работе. И те, и тем важна транспортная доступность к центру города.
Спасибо, что прочитали статью. Подписывайтесь на канал! Тут много полезного про инвестиции и деньги.
Так же смотрите наш телеграм канал, где мы публикуем реальные кейсы инвесторов с детальными разборами.
