Один из самых известный фондов индустриальной недвижимости России ПНК Рентал на днях сообщил о прекращении своего существования и продаже инвестиционных объектов.
В этой связи перед инвесторами встаёт вопрос, чем можно заменить данный актив в портфеле, ведь недвижимость это крайне стабильный и надёжный инструмент, которому ведущие инвесторы мира выделяют наибольший Вес.
И сегодня мы рассмотрим как раз такой инструмент. Это фонды индустриальной недвижимости компании Парус. Разберём проект, его доходность, риски для инвесторов, где купить и какой фонд в текущий момент выглядит наиболее привлекательно.
«Парус» - это фонд коммерческой недвижимости, доступный для торгов на Московской бирже. Паи фонда уже можно приобрести у всех крупнейших брокеров России.
Фонды Парус управление активами в текущий момент доступны только квалифицированным инвесторам. О том, как получить этот статус бесплатно, не имея большого количества финансов у брокера Тинькофф на собственном опыте я подробно расписала на своём сайте.
Этот статус доступен абсолютно каждому, поэтому переходим, читаем, получаем и без проблем торгуем активами, которые ранее казались недоступными.
В отличии от фонда ПНК Рентал, который являлся организацией, управляющей одновременно несколькими объектами недвижимости, Парус разделяет свои активы. Каждое здание компании – это отдельный фонд.
С одной стороны, это является плюсом, ведь инвестор может выбрать, в какое здание с какими арендаторами у него есть желание инвестировать.
С другой стороны – это существенный минус, ведь если со зданием или ключевым арендатором что-то случится, конкретный фонд может испытать серьёзные трудности. Диверсификация в этом плане отсутствует.
Тем не менее её можно добиться путём составления портфеля из нескольких фондов. Давайте разберём каждый объект Парус групп в отдельности и посчитаем доходность фонда к текущей стоимости паёв.
Сегодня к торгам на Московской бирже допущены три объекта Паруса: Парус СБЛ, Парус ОЗН и Парус Норд. Фонд активно развивается и до конца года в планах есть вытащить на биржу ещё несколько объектов. Однако сначала разберём то, что уже представлено и доступно для покупки прямо сейчас.
Фонд Парус-СБЛ
Фонд Парус-СБЛ управляет объектом недвижимости, расположенным по адресу: г. Москва, деревня Шарапово, пос. Марушкинское. Здание расположено в 23 км от МКАД и всего в 11 км от аэропорта Внуково. Это делает его крайне привлекательным для логистических центров. Площадь объекта составляет 49990 кв. метров.
Якорным арендатором здания является – Сбер логистика. Срок договора аренды с компанией заключен– до 2029 года. Договор является нерасторгаемым и имеет опцию пролонгации. Ежегодная индексация арендной ставки составляет 5%. Это даёт фонду стабильный денежный поток на протяжении следующих 6 лет.
Тикер фонда Парус-СБЛ RU000A104172. Компания размещала паи фонда по цене 1000 рублей за штуку. Текущая стоимость пая в связи с высоким рыночным спросом выросла на 12% и теперь 1 пай можно приобрести за 1121 рублей.
Доход от арендаторов распределяется между владельцев паёв посредством ежемесячных выплат. В 2023 году выплата назначена 9,08 рубля в месяц.
Этот доход соответствует 10,8% годовых доходности при покупке пая по первоначальной стоимости. Однако, в связи с тем, что Парус-СБЛ уже вырос на 12%, доходность от арендной платы снизилась и сейчас составляет 9,6%.
Кроме того, нужно учитывать, что эта доходность рассчитана до вычета налогов. С учётом уплаты налога прибыль инвестора от рентных выплат составит 8,5% годовых, что конечно не столь интересно, как первоначальная ставка.
Поэтому, подводя итог, фонд Парус-СБЛ обладает зданием с удобным расположением с крайне надёжным якорным арендатором, договор с которым заключён до 2029 года.
В целом, кейс выглядит надёжно, но текущая дивидендная доходность на уровне 8,5% выглядит слабовато. Но с учётом отсутствия альтернативы и учитывая потенциал стоимости объекта можно рассмотреть как вариант инвестиций.
Фонд Парус-ОЗН
Следующий объект, доступный для торгов на Московской бирже фонд недвижимости Парус ОЗН.
Объект расположен в Калининском районе Тверской области на Боровлево-2. Площадь здания составляет 70000 кв. метров.
Основным преимуществом актива является его арендатор. Топ-1 онлайн ритейлер ОЗОН снимает помещение на длительный срок. И учитывая темпы роста бизнеса ОЗОН и рост объёмов онлайн торговли в ближайшее время у компании врядли может возникнуть потребность в отказе от аренды.
Договор аренды OZON и фондом Парус управление активами заключён до 2030 года. Ежегодная индексация зафиксирована договором на уровне 4% в год.
Фонд Парус-ОЗН можно купить на Московской бирже у любого крупного брокера РФ. Тикер фонда Парус-ОЗН RU000A1022Z1.
Компания размещала на бирже паи фонда по цене 6300 рублей. Однако в текущий момент в связи с высоким спросом паи фонда выросли в цене на 9,8%. В текущий момент один пай можно приобрести по 6916 рублей.
Парус-ОЗН выплату дивидендов пайщикам осуществляет ежемесячно. Выплата в 2023 году составляет 66,53 рубля в месяц до уплаты налога, что соответствует 12,6% годовых к первоначальной стоимости пая.
Однако в связи с ростом цены пая, при покупке в текущий момент реальная дивидендная доходность Парус-ОЗН составит 11,5% до вычета налога или 10% с учётом уплаты налогов. И этот показатель в текущий момент значительно выше, чем Парус-СБЛ.
Таким образом, фонд коммерческой недвижимости Парус-ОЗН выглядит интересно в части неплохих для текущих условий паевых выплат более 12% до вычета налогов, а также надёжного арендатора в лице OZON.
Однако расположение объекта в Тверской области может оказать определенное влияние на стоимость паёв в долгосрочной перспективе, так как это не настолько активно-развивающийся регион как Москва и Санкт-Петербург.
Но учитывая расположение Твери на основной магистрали между Москвой и СПБ здание также отлично подходит для организации логистического центра, что делает его весьма востребованным.
Фонд Парус-Норд
Следующий фонд недвижимости Парус НОРД был выведен на биржу совсем недавно.
Основной актив фонда - владеет объект недвижимости Парус-Нордвей. Он расположен в Санкт-Петербурге по адресу Московское шоссе дом 163. Площадь объекта составляет 107666 кв. метров. На сегодня Парус-НОРД является самым крупным объектом по площади компании «Парус управление активами», из тех, которые представлены на Московской бирже.
Nordway расположен в активноразвивающемся районе Санкт-Петербурга Шушары. Транспортная доступность также не вызывает вопросов: центр расположен на развязке Санкт-Петербургской и Московской магистрали, что делает его привлекательным для потенциальных арендаторов.
Среди крупнейших арендаторов центра сегодня заключены договора с Faberlic, Лудинг, Сорож-Логистик, Невская палитра и Улыбка радуги.
На сайте компании указано, что с перечисленными компаниями заключены долгосрочные договора аренды, однако на сколько лет и каковы условия индексации, не разглашается.
Парус-Норд можно приобрести у отечественных брокеров под тикером RU000A104KU3.
До недавнего времени фонд находился на этапе размещения паёв на бирже. И купить паи было можно было по цене в 1000 рублей за пай. Однако, после новостей о закрытии ПНК Рентал спрос на паи фонда резко вырос и в текущий момент паи уже торгуются по цене около 1100 рублей за пай на 10% дороже номинала.
Парус-НОРД выплачивает дивиденды ежемесячно. В текущий момент выплаты установлены в 10 рублей на пай на уровне 12% годовых. После вычета 13% налога доходность снижается до 8,7 рублей или 10,44%. Однако к текущей цене доходность пая составляет 11% и 9,5% за вычетом налога.
Парус Nordway расположен в развивающемся районе, что должно положительно отражаться на его стоимости, на удачной развязке Московского и Санкт-Петербургского шоссе, что делает его привлекательным для арендаторов. Однако, якорных арендаторов, сравнимых по степени надёжности со Парус-СБЛ и Парус-ОЗН здесь нет.
Наибольшая площадь и возможность заключить новые договора аренды же могут привести к росту активов фонда, тогда как уход, к примеру, Faberlic из России может напротив вызвать распродажу и снизить арендный поток. Это делает фонд Парус-НОРД наиболее рискованным, но при этом и имеющим наибольший потенциал прироста стоимости.
Таким образом все три представленных объекта находятся в разных городах и имеют разных арендаторов. И это позволяет составить относительно диверсифицированный портфель активов. Однако Парус не останавливается на достигнутом и уже во втором и третьем квартале планирует вывод на биржу новых объектов недвижимости.
Компания Парус Управление активами является интересной альтернативой фондам ПНК Рентал, однако с учётом текущего роста стоимости паев, вероятно стоимость текущих объектов уже перегрета. И возможно есть смысл дождаться выхода на биржу новых объектов и набирать позицию на этапе размещения паев на биржу.
Делитесь в комментариях, что Вы думаете об этом фонде коммерческой недвижимости?
