Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня разберемся с порядком заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, кто становится исполнителем коммунальных услуг, какие обязанности у управляющей компании после заключения прямых договоров, проведение общего собрания собственников с повесткой о заключении прямых договоров.
Чаще всего собственникам многоквартирного дома коммунальные услуги предоставляет управляющая компания (далее – УК/управляющие компании), которая заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, в том числе с региональным оператором по вывозу твердых коммунальных отходов.
Обязанность заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями предусмотрена п. 13, пп. "б" п. 31 Правил, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (далее Правила 354).
Управляющие компании бывают разные - с большим и маленьким штатом работников, порядочные и не очень, добросовестные и так себе. Собственники помещений в таких случаях задаются вполне себе резонным вопросом, а зачем мне посредник между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией, которая работает плохо, не всегда вовремя оплачивает коммунальные услуги или вообще не оплачивает, и часто находится в предбанкротном состоянии (из личного опыта). Может быть безопасней мне заключить напрямую договор с ресурсоснабжающей организацией и часть проблем будет решена. Но тут возникает следующий вопрос у собственника, если я напрямую заключаю договор со всеми ресурсоснабжающими организациями, зачем вообще нужна УК, чем она будет заниматься и зачем ей платить деньги.
1. Переход на прямые договоры, то есть заключенные собственниками многоквартирного дома от своего имени с ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором по вывозу твердых коммунальных отходов о том, что именно ресурсоснабжающая организация будет снабжать их ресурсом и предоставлять коммунальные услуги (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ и пп. "в" п. 9 Правил 354), а региональный оператор - оказывать услуги по вывозу твердых коммунальных отходов, возможен (пп. "в" п. 148.4 Правил N 354).
Прямые договоры - это когда именно ресурсоснабжающая организация и региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами (а не УК, ТСЖ, кооператив) исполняют коммунальные услуги по своему договору с собственниками, а собственники платят за них в ресурсоснабжающую организацию по ч. 7.5 ст. 155 ЖК РФ.
Прямой договор можно заключать в отношении одной, любых нескольких или сразу всех коммунальных услуг, но одновременно всем собственниками многоквартирного дома сразу, не в индивидуальном порядке.
По решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома принимается решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией от имени собственника помещения в письменном виде с каждым собственником.
2.Собрание собственников считается состоявшимся, если решение принято простым большинством (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
В протоколе собрания собственников необходимо указать дату, с которой будет считаться заключенным прямой договор с ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором по сбору твердых коммунальных отходов, с одной стороны, и всеми собственниками помещений сразу, с другой (пп. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).
Затем в течение 10 дней после собрания его инициатор проведения общего собрания должен направить в управляющую компанию и в жилищную инспекцию протокол (с обязательным приложением бюллетеней) со всеми приложениями с решениями в подлинниках и в ресурсоснабжающую компанию – оригинал протокола и копии бюллетеней (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Отправлять лучше протоколы с приложениями заказным письмом с уведомлением и описью о вложении, квитанции и опись вложения оставить на хранении.
Ресурсоснабжающие организации и региональный оператор по вывозу твердых коммунальных отходов могут согласиться с датой заключения прямого договора, указанного в решении собственников или назначить новую дату, но не более чем на 3 месяца. Об изменении даты сообщают инициатору проведения общего собрания собственников 5-дневный срок со дня получения протокола путем публикации в ГИС ЖКХ.
Инициатор оповещает об этом собственников дома на доске объявлений в подъездах.
С момента перехода собственников помещений МКД на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией исполнителем коммунальной услуги по соответствующему ресурсу становится ресурсоснабжающая организация.
3. Какие обязанности остаются у управляющей организации, даже если коммунальные услуги оказываются ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по вывозу твердых коммунальных отходов по прямым договорам.
Управляющая организация:
- обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, к предоставлению коммунальных услуг, а также осуществляет техобслуживание внутридомовых инженерных систем, если только договор с ресурсоснабжающей организацией не предусматривает иное. Если из-за неполадок внутридомовых инженерных систем собственнику-потребителю будет оказана некачественная услуга или вообще не оказана, ресурсоснабжающая организация не будет снижать размер платы за некачественную или неоказанную услугу (п.103 Правил 354).
- контролирует качество и непрерывность подачи ресурсов до границ внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома (пп. "г" п. 31.1 Правил N 354);
- принимает от потребителей сообщения о том, что коммунальная услуга не оказывается/некачественная, совместно с ресурсоснабжающей организацие и региональным оператором по вывозу коммунальных отходов проверяет эти факты и составляет акт проверки (пп. "в" п. 31.1,пп. "б" 148.22-1 Правил N 354);
- 23, 24 или 25 числа каждого месяца снимает показания общедомового прибора учета (ОДПУ) и не позднее 26 отправляет их в ресурсоснабжающую организацию, одновременно с показаниями индивидуальных приборов учета, если потребители передали их в управляющую компанию (п.п. "д", "е" п. 31.1 Правил N 354).
В свою очередь, ресурсоснабжающая организация должна предоставлять управляющей организации показаниями индивидуальных приборов учета, которые ей передали потребители-собственники, в том числе через ГИС ЖКХ (ч. 10 ст.157.2 ЖК РФ, пп. "ж" п. 31 Правил N 354);
- пропускает представителей ресурсоснабжающей организации к общему имуществу многоквартирного дома для ограничения коммунальной услуги собственникам -должникам, или сама ограничивает должникам услугу по указанию ресурсоснабжающей организации (пп. "ж" п. 31.1 Правил N 354);
- обеспечивает установку и ввод в эксплуатацию общедомового прибора учета ( ОДПУ) не позднее 3 месяцев со дня принятия на общем собрании собственников многоквартирного дома решения о включении расходов на покупку и установку ОДПУ в плату за содержание жилья, если иной срок не установлен таким решением (пп. "з" п. 31.1 Правил N 354).
Ресурсоснабжающая организация, которая перешла на прямые договоры с собственниками, вправе передать управляющей организации часть других своих прав и обязанностей, в частности, пломбировку и проверку счетчиков, в том числе в жилом помещении, и также - право требовать внесения платы за коммунальные услуги (п. 32.1, п. 148.23-1 Правил N 354).
Если управляющая компания не исполнит эту обязанность, то будет возмещать ресурсоснабжающей организации связанные с этим убытки в виде штрафа за необоснованное увеличение платы потребителю за коммунальной слуги (абз. 16 п. 6 Правил N 354).
Управляющая компания обязана снабжать ресурсоснабжающую организацию и регионального оператора по вывозу коммунальных отходов сведениями из реестра собственников многоквартирного дома, а если в нем сменились данные на кого-то из собственников, управляющая компания обязана передавать ресурсоснабжающей организации новые сведения (чтобы идентифицировать собственника) в течение двух недель после такого изменения (п. 6.1, п. 148.1-1 Правил N 354).
Итак, подводим итоги:
- собственники многоквартирного дома могут перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, но только все, частями нельзя;
- решение о переходе на обслуживание с ресурсоснабжающими организациями принимается на общем собрании собственников многоквартирного дома, о результатах с направлением протоколов, бюллетеней извещается жилищный орган, управляющая организация, собственники дома и ресурсоснабжающая организация;
- за управляющей организацией остаются функции, перечисленные в конце текста и полное сопровождение общедомовых инженерных систем.
Надеюсь, статья для вас будет полезна, ставьте лайк, если статья понравилась, подписывайтесь на мой канал, поделитесь своим опытом перехода на прямые договоры.
