Тренд 2023. Инвестиции в Турцию.

С конца 2021 года инвестиции в заграничную недвижимость стали набирать популярность. Турция, ОАЭ (в частности Дубай), Бали и Таиланд — пожалуй самые популярные локации. Я планирую написать статьи про каждое указанное направление (подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить), а сейчас разберем Турцию.

Почему именно Турция? Какие преимущества и недостатки инвестирования в турецкую недвижимость? Какие стратегии инвестирования? Давайте разбираться.

Турция — это крупный международный хаб, выгодное географическое расположение позволяет быть неким связующим звеном между Европой, Азией и северной Африкой. Это способствует привлечению иностранных инвестиций в страну, которые направляются на развитие страны — за последние 3-5 лет отмечают сверх-скачок в инфраструктурном и технологическом развитии.

Почему инвестируют в недвижимость?

• Высокие темпы развития страны — улучшение качества жизни мотивирует людей к переезду на постоянной основе. Следовательно, в данный момент рынок Турции растущий, что в полной мере отражается на ценах на недвижимость;
• Туристическая привлекательность — турецкие курорты популярны во всем мире. Мягкий климат привлекает и как место для "зимовки". В этом году отмечает приток западных европейцев на период зимовки из-за роста цен на отопление;

Количество сделок иностранными гражданами с 2013 по 2022 год.

• Нейтралитет — Турция не входит в состав ЕС, не присоединяется к санкциям, чем сейчас привлекает граждан РФ с инвестиционным потенциалом;
• Сервис — существует отлаженная технология, позволяющая передать объект под полное управление специализированной компании. Заключается договор на оказание услуг. Доход делится 20/80;
• ВНЖ/гражданство — через покупку недвижимости от 75 тыс.$ можно получить ВНЖ на 5 лет (ВНЖ по аренде в Турции отменили) и в дальнейшем претендовать на гражданство, если выполнены следующие условия: отсутствие в стране не более 180 дней за 5 дней.
  Так же можно получить гражданство инвестируя в стране от 500 тыс.$, в таком случае процедура получения гражданства займет от 3 до 6 месяцев.
  
  Инвестировать можно не только в недвижимость, но и в государственные облигации, бизнес с привлечением турецкого населения или открыть счет в банке от 3 лет.
  
  Преимущества гражданства Турции, которые отмечают сами турки:
• Безвизовый режим в 110 стран мира;
• Семья (супруги и несовершеннолетние дети) получаю гражданство автоматически;
• Доступ к образованию на общих условиях;
• Страхование;
• Трудоустройство на общих основаниях.

А какие есть риски?

• Особенности культуры — тут как и везде, если планируете переезд в новую страну следует ознакомиться с нюансами проживания, иначе проживание может быть просто не комфортным;
• Кандидат в ЕС — с 1999 года, Турция является страной-кандидатом вступления в ЕС. Турции нравится их нейтральный статус, благодаря этому они ведут очень гибкую политику. Но для граждан РФ, которые планируют купить недвижимость в Турции, тот факт, что они страна-кандидат является потенциальным риском;
• Высокий порог входа — минимальный порог входа в инвест-проект на данный момент оценивается в 35-40 тыс.$, так как первоначальный взнос 40-50% стоимость объекта;
• Землетрясение — из актуального, не могу не сказать об этом. Как во всех остальных рисках от него нельзя избавиться, только минимизировать. Тектонические разломы идут по всей западной, северной и восточной границе страны.

Юг и центр страны находится на плато. Где безопаснее - делайте выводы сами.

Как землетрясение сказалось на рынке недвижимости?

• Вопреки ожиданиям, цены на недвижимость не рухнули;
• Спрос по-прежнему на высоком уровне, просто он перерасперделился на другие районы страны;
• По прогнозам, разрушения только подстегнут сферу строительства и привлекут дополнительные инвестиции, а возможный дефицит стройматериалов станет драйвером роста цен на недвижимость.

Самые популярные локации:

• Стамбул — самый развитый и соответственно самая переоцененная локация (прямая аналогия с Москвой);
• Анталия и Алания — активно развиваются, по стоимости тянутся к Стамбулу (аналогия с Санкт-Петербургом);
• Мерсин — перспективный район, имеется большой морской порт, завершается строительство аэропорта, начнется строительство метро.
  
  Популярные районы могут в ближайшее время кардинально поменяться из-за одно правила. В Турции есть понятия "открытых" и "закрытых" районов.
  "Открытый" — район, в котором иностранных жителей менее 25%, в таких районах можно получить ВНЖ.
  "Закрытый" — район, в котором количество иностранцев достиг показателя 25% и более ВНЖ в таком районе не выдается.

Способы приобретения:

• Наличные — это доступно всегда и везде. В основном наличный расчет используется для приобретения объекта на вторичном рынке;
• Рассрочка — беспроцентная рассрочка на 2-4 года (в зависимости от объекта и застройщика). Первоначальный взнос вносится через счет, заранее открытый в местном банке.
  
  Ипотечный заем недоступен иностранным гражданам, как, кстати, и в России.

Популярные стратегии:

1. Сдавай-живи — есть программы управления, позволяющие вне туристического сезона проживать самому без потери доходности от аренды. Доходность - 6-9% годовых, в "высокий сезон" 12-15%;
2. Купи-продай — цикл сделки примерно 1 год, с доходностью 20-40%.

НО! Это явление временное (как было у нас последние 2 года). Стамбул уже перегрет - там роста не будет. Анталия и Алания почти добрались до "потолка".

Мое мнение:

Инвестиции в Турцию из России — это абсолютно спекулятивная история, выигравшая в джекпот:

• Активно растущий рынок;
• Географическое положение - климат;
• Нейтральная политическая позиция;
• Предприимчивость наших инвесторов и популярность турецких курортов в России;
• ВНЖ при покупке недвижимости с учетом релокации.

Стал бы я инвестировать?

Да. Вложился бы в Мерсин:

1. Сильнейший потенциал — морской порт есть, аэропорт в этом году откроют, метро к 2026 году;
2. Безопасность — локация находится на плато, вдали от разломов тектонических плит;
3. Доступность — цены в других локациях от 100-120 тыс.$, в Мерсине от 65-70 тыс.$, так ещё и новая локация (в спекулятивной схеме это всегда преимущество).

А вы инвестируете? Если да, то куда?
И стали бы инвестировать в недвижимость в Турции?
Пишите ответ в комментарии.