Введение
Итак, представим себе вечер вторника, примерно 20.30. Звонок в дверь. Открываем - стоят две соседки пенсионного возраста и просят помочь разобраться с бюллетенями общего собрания собственников (ОСС).
Вернемся немного назад. Примерно месяц назад было проведено ОСС моего многоквартирного дома (МКД), причем объявление я не видел. А само собрание было на территории подземного гаража рядом с домом. Как бы бог со всем этим, но есть чат МКД и там было тихо насчет ОСС. Какое то полуподпольное собрание, если честно. Но в России обычно собрания собственников жилья проходят: очно-заочно, заочно (нужное подчеркнуть), поэтому не паникуем и ждем. Но это затишье было месяц назад.
Итак, прошел месяц, стоят две бабушки с бюллетенями, озвучивают просьбу и тут я понимаю: "Хм. А где мой бюллетень?". Ранее было собрание в июле 2024 г. и мы его подробно разобрали. Кроме того я в домовой чат скинул расчеты и мое сугубо субъективное мнение о всех подводных камнях. Может поэтому мой бюллетень весеннего собрания 2025 г. никак не найдет дорогу ко мне?
Разбор нового собрания собственников МКД
Немного вводных данных: 10-этажный дом на 3 подъезда, примерно 100 квартир, площадь примерно 10000 м2, из них 7000 это жилые помещения, 2000 коммерческие площади и 1000 м2 это общие площади; шлагбаумы, немного камер видеонаблюдения, но дом не элитный. Обычный. Тариф на содержание 19,71 на июнь 2024 г. и 20,70 (+отдельной строкой на вознаграждение председателю + оплата ЗПУ) на начало 2025 г.
Рассмотрим вопросы повестки собрания от 2025 г.:
1. Тариф повышается с 20,70 до 22,25 примерно на 7,5%. С одной стороны вроде ок - в пределах инфляции, но смотрим следующий вопрос (не выложена смета на содержание дома). Как голосовать за тариф и не видеть смету. Конечно бывалый председатель МКД скажет, что смета неважна - конец года закрывается по фактическим актам, но давайте работать в пределах закона. УК должна предложить сметный расчет на содержание МКД. Если жильцы его не видели, то стоит ли голосовать за? Итак, голосую против.
2. Утвердить смету на годовое содержание дома. Смету не видел, хотя есть общий чат МКД, куда скинуть любой документ точно не проблема. Голосую против.
3. Вопрос о вознаграждении председателя МКД отдельной строкой. Ранее председатель получал 50 рублей с квартиры - 50*108=5400 руб. в месяц (примерно 0,6 рубля - с коммерческими площадями). Теперь предлагается - 1,5 рубля с кв. метра, т.е. 1,5*9000=13500 руб/месяц. Итог тарифа: 23,75 руб/ кв. м. Пожалуй проголосую против.
Забегаю вперед, но следующие вопросы на мой взгляд носят, если не мошеннический, то по крайней мере вводящий в заблуждение характер.
4. Дополнительный платеж за ЗПУ - 45,00 руб. вместо 28,90 руб. Удорожание 0,2 руб. Итого: 23,75+0,2 руб.=23,95 руб. Резюме: против подписания.
5. За систему видеонаблюдения 65 руб. с квартиры. В отчетах за 21-23 г. есть строка 48 000 руб. за систему видеонаблюдения и эта сумма оплачивалась за счет тарифа (на тот момент 19,71 за м2). 65 рублей с квартиры это примерно 80 тыс. руб. в год. Примерно 0,78 руб. за м2. Итого: 23,95+0,78=24,73 руб.
6. Утвердить смету на ремонт 1-х этажей подъездов (всего 3 подъезда). Смету не показали. Голосуем против.
7. Источник финансирования ремонта в объеме 516 961 руб. - отдельная строка в платежках жильцов в размере 4,51 руб. за 1 м2 в течение 12 месяцев. Потрясающе!!! Может еще пару строк - на дом директору УК, на бордюры, на 3 банки краски, на 4 доски для песочницы. Итого: 24,73+4,51=29,24 руб. м2.
С нашего дома собирают примерно 2,5 млн. рублей в год. Имеются коммерческие площади, которые платят также, как жильцы, но затраты на содержание по факту ниже. Есть реклама в лифтах и на фасаде дома и нельзя за 5-10 лет насобирать по 100 тыс. в год, чтобы сделать ремонт во всех подъездах?
Промежуточные выводы:
1. Отсутствие бюллетеня для голосования наводит на мысль, что кто-то не хочет получить отрицательный голос в размере моей жилой площади. Хотя может быть просто потерялся бюллетень.
2. Фактическое повышение тарифа с 20,70 до 29,24 - это повышение на 41,25%. Это напомнило историю с банками и их скрытыми комиссиями. По итогу был принят закон о фактической ставке (с учетом всех комиссий и скрытых платежей), что сделало получение кредитов полностью прозрачным процессом. Пора сделать также и в отношении УК.
3. Иллюзия публичности: публичная страница собрания на сайте https://sobiratlegko.ru/. Причем голосующих добавляет администратор собрания :). И для кого придумали личный кабинет ГИС ЖКХ через который можно проголосовать, тут же сформировать пакет документов для контролирующих органов, там же будет информация об уведомлении собственников через Госуслуги и т.д. И конечно точно можно быть уверенным в идентификации голосующего.
Резюме:
Не оставляет нехорошее чувство (мягко сказано), типа все в пределах инфляции, но реальный тариф хотят увеличить почти на 50%. Я не против платить больше, но только если деньги пойдут на наш МКД.
Знаю руководителя сторонней УК, который начал делать ремонт в МКД с учетом мнения жильцов, причем очень качественно и жильцы вышли помогать, т.к. увидели реальную работу УК. Один из жильцов отдал люстры, которые повесили в подъездах. Смотрится, как в театре - помпезно и очень круто. Когда же в данную УК захотели перейти другие дома, причем не по одному, а сразу десятками, так такой плач Ярославны начался от их старых УК. Помогите - грабюююттьь))).
Единственное средство оградить себя от недобросовестных УК, это реальный рейтинг Управляющих компаний и возможность полного контроля работы УК. Был доклад в 2022 г. в МинЖКХ. Надеюсь лет через 10-20 наведут порядок в этой сфере.
Что касается ОСС жилья моего дома - наилучшим вариантом будет перейти в нормальную УК, ту самую с люстрами :))).
P.S. Публикация будет корректироваться, если появится дополнительная информация.
Обновление 1: Зашел на сайт ГИС ЖКХ оплатить счета и нашел отчет по своему дому. Как говорил сатирик Задорнов: "Наберите воздух". Статьи расхода на период 01.2024-12.2024:
- Услуга по управлению (м[2*] общ. пл) - 595571.00 руб. (формально нет потолка по строке управления, но наглость все таки запредельная почти 25% от годового объема собираемых денег с дома);
- Ремонт лестничной клетки (м[2*] общ. пл) - 1200000.00 руб. (не было ремонтов);
- Ремонт фасада (м[2*] общ. пл) - 252962.00 руб. (не было ремонта фасада).
А общая сумма потраченного за год не 2,5 млн., а 4118920.00 руб.
Ее можно было получить несколькими путями:
1. Взыскание через суд с юриков и зачисление на счет дома (если они не платили, но эти взыскания проходили еще лет 5 назад и потом юрики исправно платили);
2. Накопить деньги на счету, предыдущий председатель МКД не подписывал фиктивные акты и деньги переходили на новый год?;
3. Накопить деньги на счету МКД, сделать подложные акты, получить профит в размере около 2 млн. руб.
Обновление 2: бюллетень нашелся... но осадочек остался)))).
С учетом вскрывшейся информации будет 3 часть статьи примерно через месяц.