Добрый день, уважаемые читатели! Ранее уже рассказывал про проблемы ЖКХ в части управления МКД. Например здесь и здесь, а сегодня хотел бы рассказать о возможном решении эффективного контроля управляющих компаний. Для понимания решения постараюсь подойти ступенчато: проблема и возможное небольшое решение и в конце объединим.
1. Ранее писал, что мне довелось быть председателем МКД и первым моим решением было ознакомится с документацией по дому, актами выполненных работ, договорами и т.д. Такого затягивания с ответом давно не видел. Причем используется грязный приемчик такого типа. В письме на имя директора УК указываем: прошу предоставить 1. ,2. , 3. и т.д. С момента регистрации письма у УК есть 30 дней на ответ. И они его дают: на ваш запрос от такого то числа сообщаем и отвечают на один или 2 пункта. Все остальное игнорируют. Формально ответ дан в установленные сроки, но внутри ответного письма пустота и водичка. Отсюда формулируем проблему: непрозрачность системы жилищного ЖКХ. Вот если бы все работы помесячно выкладывались УК в открытую систему и активные жильцы тут же видели бы: выполненная работа по факту и стоимость этих работ в системе.
2. Каждый месяц УК предоставляет акт выполненных работ и там описаны работы, сделанные за месяц. Так вот в этих актах самое интересное это расценки. Каких только расценок я не находил в актах по своему МКД, даже касательно объектов атомной отрасли (там расценки побольше). Хотел бы заострить внимание на коэффициенте 8.23. Дело в том, что расценка идет по сборникам ТЕРов или ФЕРов, которые приводятся на более ранние годы. После осмечивания ремонтных работ конечная сумма умножается на коэффициенты инфляции и в том числе на коэффициент 8.23, который носит, как выяснилось, рекомендательный характер. По итогу расчетная стоимость, скажем, навесного замка может быть 1000 рублей, хотя по факту (по чеку из магазина) рублей 400. Вот если бы были предельные расценки на выполнение определенной работы в привязке к территории, это сразу бы подрезало аппетиты управляющих компаний.
3. Объемы. Представили себе мастера с ЖЭУ с рулеточкой, который меряет территорию, рядом с ним председатель МКД или член совета дома МКД. Один из них (мастер) делает свою работу за деньги, второй выполняет эту работу бесплатно. Как часто я слышал от своего мастера: округлим, добавим (вдруг не хватит) и начинаются приписки. Выход: это точные модели или по крайней мере прописанные размеры дома и территории дома. Приписок стало бы меньше.
4. Контроль работ. Работает подрядчик на ремонте дома, но мастера нигде не видно. Контролируют жильцы, председатель, совет дома, но вот представителей УК не особо видно)). По итогу пришли к тому, что необходима гарантия. Сделали крышу, дай гарантию 2-3 года.
5. Рейтинг управляющих компаний и более легкий переход из одной УК в другую. Весной 2024 г. проходило собрание примерно 20-ти домов, которые обслуживались системой УЖХ одного из районов. Эти дома захотели перейти в другую УК и озвучили на встрече. Директор УЖХ сорвался на крик и есть от чего. 20 домов это примерно 40 млн. руб. в год так ведь не можно и нагим остаться))).
По поводу рейтинга УК посмотрим вот здесь https://mingkh.ru/rating/bashkortostan/ufa/
Ну и заодно прочитаем вот здесь о крупнейших должниках и банкротах УК https://ufa1.ru/text/house/2022/03/13/70475852/
Делаем выводы о корректности рейтинга УК)
Итоговое резюме: система жилищного ЖКХ нуждается в доработке
Что же сделать для улучшения ситуации?
Осенью 2022 г. в стенах МинЖКХ РБ был представлен проект "Цифровой дом" Новость была например здесь.
Суть проекта в том, чтобы создавать точные модели обслуживаемых домов, а все виды работ привязывать по месту. Например: сделана кровля над первым подъездом. В модель заносится точка привязки, площадь, конструкция, контур территории на модели дома, контракт с подрядчиком, акт принятых работ с подписью председателя МКД и гарантийные сроки. Все прозрачно.
Еще пример: приносят акт - заменены фитинги, краны и т.д. Где, что меняется непонятно. В случае с моделью будет записано так: шаровой кран в 1 подъезде, на 1-м стояке, на 3-м этаже, дата установки, акт подписан, гарантия до такого-то года. Все прозрачно.
Безусловно трудновато отобразить программно эту идею, обучить заинтересованных лиц и внедрить на интернет-платформу, но иного выхода сделать систему жилищного ЖКХ более прозрачной нет. На мой взгляд конечно.
Отметим интересную новость здесь На проведенном форуме в июле 2024 г. обсуждался цифровой двойник лифта, как элемента части здания. "Заместитель гендиректора по науке АО "СиСофт Девелопмент" Михаил Бочаров считает, что предложение Николая Козака - это положительная инициатива, но она не должна быть единственной. "Это должно быть в составе цифрового двойника здания, в котором этот лифт ездит, потому что кроме лифта есть еще множество моментов, в совокупности которых управление зданием позволит снизить стоимость затрат", - отметил он."
Т.е. инициатива "Цифровой дом (или здания)" обсуждается и предназначена для повышения эффективности обсулживания МКД и повышения прозрачности работы управляющих компаний.
А теперь немного о рейтинге УК. Выше была ссылка на рейтинг управляющих компаний, как он был составлен непонятно. Но многие УК из первых строчек имеют задолженности, кое-кто проходит процедуру банкротства. Поэтому существующий вариант расчета рейтинга непонятен. На совещании в МинЖКХ был предложен другой механизм расчета: по экономическим показателям работы УК, таким как:
1. тариф на содержание МКД;
2. классы энергоэффективности. Если одна УК выполнила энергоэффективные мероприятия по дому, то и затраты на отопление будут ниже. Т.е. затраты жильцов ниже;
3. затраты жильцов на отопление;
4. годовые затраты ресурсов по строке СОИ;
5. привлеченные средства по внешним программам (Башкирские дворики, ППМИ и т.д.).
По итогу получается рейтинговый показатель УК, привязанный к их обслуживаемым многоквартирным домам. Кроме того для повышения конкуренции между УК необходимо выкладывать данную информацию по многоквартирным домам в открытый доступ. Это позволит председателям МКД или активным жильцам мониторить рынок услуг УК и выбирать наиболее эффективные управляющие компания. В свою очередь управляющим компаниям придется либо улучшать свою работу либо сворачивать свою деятельность.
.