О том, что с ценами на недвижимость происходит что-то странное, говорят многие. Кто-то утверждает, что это неспроста - они рушатся. Или вот, вот рухнут. Кто-то говорит, что рынок жив, кто-то – что мертв. Что происходит на самом деле?
Начнем с того, что цены, которые вы видите на рынке недвижимости зависят от множества факторов. Для простоты эти факторы можно разделить на объективные внешние и фактор психологических ожиданий участников. Механика действия всех этих факторов известна, поэтому, имея представление о том, как они действовали раньше, и как действуют сейчас, понять что происходит не сложно. И даже не трудно представить, что будет происходить.
А происходить будет интересное и для многих неожиданное.
Что можно сказать про объективные факторы?
Объективные факторы – это потоки миграции, ставки по ипотечным кредитам, платежеспособность участников рынка и т.п.. В основном эти факторы влияют на рынок с некоторым лагом, так что сегодня мы имеем дело со спросом, предложением и ценами, которые формировались этими факторами последнее время. И именно эти факторы с еще большим лагом отчасти формируют психологический фактор.
О том, как влияет и что происходит с рынком под влиянием процесса миграции, писал совсем недавно. С тех ничего не поменялось. Если коротко, давление на рынок миграцией населения в большие города в целом сохранилось, но стабилизировалось. В некоторых случаях даже ослабло. Т.е. влияние этого фактора на рост цен в этих самых больших городах умеренное, и каких-то сдвигов рынка под его влиянием мы не видим. И, наверное, в краткосрочной перспективе не увидим.
Высокие ставки по ипотеке - напротив на слуху. Практически весь прошлый год они только росли, что негативно влияло на спрос. Соответственно, спрос уменьшался и цены не отрабатывали инфляцию.
Почему не было их падения, которое прогнозировали многие аналитики? На этот вопрос уже много раз отвечал. Сейчас могу только повторить, что в наших краях цены на недвижимость если и падают, то примерно со скоростью инфляции.
Это означает, что, если инфляция составляе, например, 20%, то квадратные метры в среднем и упадут за год примерно на эти самые 20%. Что мы примерно и видим. При общем росте цен на все товары, цены просто стоят.
Кто сомневается или хочет понять механику этого процесса, может почитать вот это. Кто не хочет – примите сие как данность.
Да, цены на метры очень сильно упали в золотых монетах или в чем-то еще – некоторые цифры приводил в телеграмм канале «Механики», но в цифрах, которые вы видите на площадках, они, если, бывает, и падают, то очень умеренно.
Собственно, это и происходило.
Что будет дальше? Откуда у многих ощущение странности происходящего?
Отчасти такое ощущение возникает из-за странности действий ЦБ по регулировании ставки рефинансирования и размеров процентов по вкладам.
Основной причиной таких действий ЦБ называет необходимость т.н. охлаждения экономики. Я не экономист, и «температуру» окружающей меня экономики в основном оцениваю по величине пробок на дорогах. Которые, к слову, действительно после новогодних праздников субъективно заметно меньше, словно празднование нового года затянулось на январе, февраль и даже март, чего раньше не было.
К чему ведет это замедление экономики? К тому, что производится меньше товаров, соответственно, при неизменном спросе, цены на них получают причину для роста.
Для первичного рынка недвижимости это выглядит так. Высокие процентные ставки по кредитам вызывают не только уменьшение числа желающих взять кредит на покупку, но и рост стоимости строительства.
Что происходит в результате? Все верно, строят меньше. Строят примерно столько, сколько нужно для сохранения инфраструктуры строительных компаний, их персонала, техники, связей со смежниками и т.п. Сохранения хотя бы в базовом виде. Иными словами, меньше, а иногда – намного меньше.
Но, поскольку ничего кардинального с миграцией не происходит, спрос не падает. Он просто копится.
К чему ведут такие вещи? Они ведут к тому, что спрос начинает превышать предложение.
При производстве товаров ежедневного потребления мы наблюдаем этот процесс практически в прямом эфире. Например, для производства яиц нужно купить цыплят, что птицеводческие хозяйства делают отчасти на кредитные средства. Кредиты дороги, соответственно, хозяйство "А" купит меньше цыплят. Как результат, яиц на рынке будет меньше, соответственно они будут дороже. Хозяйство "B" наоборот - возьмет дорогой кредит, и продукции этого хозяйства будет столько же, но стоимость кредита входит в его производственные издержки, соответственно яйца этого производителя будут также продаваться дороже. А, если часть покупателей в результате роста цен перейдут от яичницы на хлеб и воду, производство будет сворачиваться.
В случае строительства лаг курица – яйцо больше, соответственно через год – два мы получим ситуацию, когда новостроек будет существенно меньше, и спрос на них неизбежно вызовет рост цен.
Но спрос должен быть подкреплен деньгами. Все верно, и деньги есть. И с каждым днем, учитывая проценты по вкладам, их в распоряжении населения становится все больше. Встречал расчеты, которые утверждают, что только процентов по вкладам, полученным населением за прошлый год, вполне достаточно, для выкупа всех нераспроданных квадратных метров в новостройках.
Тогда получается, что спрос просто еще не достиг того уровня, когда покупатели станут готовы платить за метры по существующим ценам без кредитной поддержки?
Тоже нет. Нужно учитывать, что есть разные держатели денег. Кто-то имеет средства только на треть или четверть стоимости нужной ему недвижимости и не потянет кредит при существующей ставке, кто-то имеет нужные 10 – 20 – 100 миллионов рублей, но проценты по вкладам большие, и он не готов из потерять. Ну, а у совсем богатых, у кого денег на порядок больше, недвижимость интересует разве что с точки зрения места, где эти деньги складировать. Ну, или вот что-то такое.
И, если с влиянием последних на рынок все примерно ясно, то по первым двум группам статистики нет, косвенные данные на этот счет есть разве что у риэлторов. Исходя из этих данных, разумно предположить, что спрос, причем спрос, обеспеченный деньгами, на самом деле, уже превысил предложение. Отложенный характер он имеет как раз по причине больших процентов по вкладам и ожиданий понижения цен.
Тут мы приходим к психологической составляющей цен.
Когда люди покупают объекты долгосрочного пользования, типа недвижимости?
Когда:
- имеет экономический смысл купить, а не арендовать;
- когда есть ожидание роста цен, и в покупке видят инвестиционную привлекательность;
- когда деньги кажутся более рисковым активом, чем недвижимость.
Экономического смысла купить сейчас большинство потенциальных участников рынка недвижимости пока не видят. При текущих процентах по вкладах, даже с учетом их уменьшения, арендовать дешевле, чем покупать. Ожиданий серьезного роста цен тоже пока нет, ну, и деньги для большинства их держателей вроде бы серьезному риску не подвержены. Введение цифровых денег пока откладывают, слухи о заморозке вкладов так и остались слухами, в общем «в Багдаде все спокойно».
То есть психологическая составляющая сейчас, как сказали бы биржевики, пока медвежья. Но это сейчас. А, если все висит только на ниточке психологической составляющей, имеет практический смысл представлять, что с ней будет в разной по срокам перспективе.
А будет следующее. Когда комплексная привлекательность аренды и покупки примерно сравняются, психологическая составляющая перевернется на 180 градусов. Этот момент можно ожидать отслеживая ставки по ипотеке, но уже сейчас есть категории граждан, для которых покупка выглядит привлекательнее. Семейная ипотека – IT ипотека – это список будет расширяться.
Государство еще во времена СССР стимулировало нужное ему поведение граждан с помощью острой постановки квартирного вопроса. Кто не работает (на нужной стране позиции), тот не только не ест, но и не получает нужных для жизни квадратных метров. Ну и в тех сферах, где государство занимает все большее пространство в экономической жизни, этот стимул будет использоваться все шире.
Короче, не стоит смотреть только на общие условия предоставления ипотечных кредитов. Полная картина возникнет при понимании, какая часть покупателей имеет доступ к «дешевым деньгам».
Теперь о самих деньгах. Что тут может стрястись?
Во-первых, традиционные скачки курсов валют относительно рубля. Они реже происходят в первой половине года и чаще во второй, но из любого правила есть исключения. Например, 2022 год. Для нас важно, что при резком падении курса рубля возникает мощный поток перехода субъектов из рублей в иные активы, и недвижимость тут не на последних ролях.
Соответственно, повышается покупательная способность держателей средств в валютах. И заметная часть этих средств, в частности от нерезидентов из сопредельных стран, которые обычно копят деньги в долларах или евро, оказывается на рынке недвижимости.
Но кроме этого на горизонте появились иные риски. Я бы сказал, что это риски обратного хаоактера, риски, с которыми мы не сталкивались.
Если мы внимательно прислушаемся к риторике новых американских властей, серьезная реформа мировой финансовой системы может принести неожиданные для многих сюрпризы. Например, если доллары США будет эмитировать не ФРС – ведь ФРС это не совсем США -, а другая структура, что будет с теми долларами, которые напечатала ФРС? А у нас с вами на руках сейчас только такие доллары.
Евро тоже может оказаться не лучшим активом, в силу того, что его эмитент является частью общемировой финансовой системы. Неподкрепленное эмиссией ФРС, евро может серьезно обесценится. Этому способствуют некоторые процессы как снаружи, так и изнутри, т.е. из-за разногласий внутри Евросоюза.
В общем, на сцене висит не одно ружье, а целый арсенал. И понижающий медвежий психологический тренд – который, как мы знаем, реально мало что понижает – закончится после первого же выстрела.
А, как только покупатели увидят, что цены стали подрастать не на десятые проценты в месяц, а больше, или ипотека станет более массовой, или возникнут – возможно и на пустом месте – какие-то неопределенности с деньгами, может начаться не очень адекватный рост цен.
А рост цен увеличивает уже и без того набираюший силу к тому моменту бычий тренд. А такой растущий и цветущий рынок в свою очередь привлекает т.н. «инвесторов», то есть людей, которые стремятся вложить деньги в растущие активы, но не разбирающихся в механике рынка. Их приход увеличивает спрос и цены разгоняются еще выше. Пока не достигнут заградительных для большинства участников рынка величин. И тогда… наступает стагнация. Причем, чем больше рост цен, тем более долгой стагнацией он заканчивается.
Такие вот процессы происходят на рынке и в примерно таком направлении они идут. Таково мое, так сказать, оценочное суждение. Основанное на долгом практическом опыте и, следующем из него знании механики рынка.
Думаю, тот, кто дочитал до этого места, подверг себя этому испытанию не просто так. Вероятно, есть какие-то вопросы, которые читатель хотел бы решить на рынке недвижимости. Если этот вопрос касается просто продажи, продавайте, и даже торгуйтесь, но только в том случае, если есть четкий план относительно тех денежных средств, которые получите с продажи. Не зависайте с ними. Проценты по вкладам идут на спад, и тот алгоритм действий, который мог увеличить капитал в начале прошлого года, - продал - положил на вклад - через год купил больше метров, - сегодня уже выглядит рискованным. Разумнее полагать, что это год закончитлся.
Если продаете и сразу покупаете, не пропустите момент перехода рынка от стагнации к росту. Невнимание к этому вопросу может принести финансовые убытки. Например, если продавец альтернативной недвижимости почему-то уже не делает вам никакую скидку и даже наоборот повышает цену, а скидку покупателю вашей недвижимости вы уже сделали, это означает, что вы этот момент пропустили.
Если покупаете, торгуйтесь, это пока еще работает, но не затягивайте процесс. Мир меняется очень быстро.
И... когда читаете мои тексты, обращайте внимание на дату, когда текст написан. Если он просто выплыл в поиске, лучше зайтиде на канал и посмотрите что-то "из последнего".
Ну и пишу я не каждый день, и даже иногда месяц. Но как все меняется, и что влияет или может повлиять на рынок недвижимости, обычно есть в канале Механики в телеграмме.
Ну, и удачи!