Первое, что нужно об этом знать, многих удивит. Ничто не способно так сильно влиять на рынок недвижимости как миграция людей из одного места в другое. Только один этот фактор может как загнать цены в космос, так и сбросить их практически до нуля.
Доказывать этот тезис, полагаю, нет смысла - любой думающий человек, придет к такомуже выводу. Всем известны практически полностью опустевшие места и города, которые покинуло население, и не менее известны места, в которых люди готовы платить астрономические цены за любое жилье. Но мысль, что анализируя миграционные потоки, можно предсказать какое будущее ждет рынок недвижимости в том или ином месте задолго до того, как это будущее наступит, мы часто упускаем. А кто упустил, тот, как говорится, не поймал.
Иными словами, понимание механики данного процесса имеет большую практическую пользу. Такое понимание делает наше поведение на рынке более осмысленным. И дает возможность поймать удачу.
Почему миграция - такой важный фактор?
А откуда вообще берется спрос на рынке недвижимости? Если ограничиться только спросом со стороны физических лиц, он исходит от тех, кто хочет (и имеет на это средства) улучшить свои жилищные условия и тех, кто меняет место жительства. Переезжает. Если первые формируют спрос в силу улучшения своих материальных возможностей, и свободны в выборе, в каком направлении эти возможности направить, то вторые такого выбора не имеют. Они должны или что-то арендовать или что-то купить. Т.е. создают обязательный спрос там, куда они переезжают. И предложение там, откуда переезжают.
Иными словами, первые создают спрос только в том случае, если растет жизненный уровень в целом и/или идет передел собственности. Вторые – создают спрос всегда, когда имеют место миграционные потоки. Т.е. почти всегда. Даже при жестком крепостном праве.
Всякий ли миграционный поток влияет на рынок недвижимости?
Напрямую – не всякий.
При слове мигрант многие представляют человека, коверкающего русские слова, не обремененного образованием и квалификацией. Так вот, значительная часть таких людей напрямую на рынок недвижимости практически не влияет, поскольку представители этой группы мигрантов часто живут в вагончиках и общежитиях-хостелах, а иногда прямо на производстве.
Их влияние на рынок опосредовано. Это - влияние на среду. Инфраструктуру, транспорт, ритейл. С одной стороны, они создают на эту инфраструктуру дополнительную нагрузку, с другой – меняют ее в силу того, что часто принадлежат к иной языковой и культурной среде. Впрочем, в составе строительных бригад встречал учителей, врачей и даже артистов, т.е. людей с достаточно хорошим образованием. А один из плотников, который работал у меня на объекте, оказался философом, и значительную часть заработанного потратил на редкие книги.
Еще помню случай, когда влияние «иностранных рабочих» выразилось в том, что они устроили в одной из квартир элитной московской новостройки (не буду говорить какой) туалет. По стечению обстоятельство это была одна из квартир, продажей которой я тогда занимался. Пока бригадир организовывал перенос этого заведения в другое место, показывать такую квартиру было невозможно. Но рынок это пережил, квартира была благополучно продана.
Следующая часть мигрантов – таких довольно много - люди, которые обустраиваются более основательно. Они уже влияют на рынок недвижимости напрямую. Преимущественно на рынок аренды. В основном их спрос - квартиры с «бабушкиным ремонтом», недорогой сектор загородных домов (старые СНТ, недостроенные дома), часто они живут в квартирах без отделки, установив там базовую сантехнику и постелив на пол линолеум.
Можно сказать, что значительная часть спроса на рынке аренды подобных объектов – именно такие наниматели. Однако иногда они арендуют что-то и в довольно дорогом сегменте. Например, когда-то занимался квартирой в знаменитом доме, где расположен Елисеевский (по имени купца Елисеева) магазин на Тверской. Площади квартир там довольно большие, и в одной из них, бывшей коммуналке, жили около 40 таких мигрантов. А возможно и больше – подсчитать было невозможно. Серьезных проблем этот стихийный «хостел» не доставлял, но в подъезде сравнительно малоэтажного дома с двумя квартирами на площадке эти люди составляли более 90% жителей.
Пока речь шла о неквалифицированных или низкоквалифицированных мигрантах. Чтобы закончить эту тему, нужно отметить, что в их среде своя иерархия. Есть просто работяги, а есть люди, которые занимаются «решением вопросов», открывают какой-то бизнес или адаптируются как-то еще. Среди них много финансово обеспеченных лиц, и они приобретают недвижимость в собственность. Иногда в довольно неплохих локациях.
Ипотекой они не пользуются, поэтому спрос с их стороны достаточно стабилен и не зависит от размера ставки. Это работает на поддержание цен и отчасти компенсирует общее удешевление рынка за счет дополнительной нагрузки на инфраструктуру.
Следующая категория мигрантов – люди, для которых русский язык родной или, по крайней мере, они на нем хорошо говорят. Их уровень образования и квалификации позволяет им устраиваться на более высокооплачиваемую работу. В основном это выходцы из регионов РФ. И вот эта категория людей сейчас играет на рынке недвижимости мегаполисов ведущую роль.
Во-первых, эти люди или что-то арендуют, или что-то покупают, т.е. являются наиболее активными субъектами на рынке недвижимости.
Во-вторых, именно на их вкусы и представление хорошо/плохо ориентируются застройщики и именно на них направляют свои пиар акции. Т.е. города формируются под этих людей.
Впрочем, верно и обратное, представления этих людей формируют под то, что строят. Например, продвигают концепцию т.н. вертикального города, от которого в Европе отказались еще во второй четверти прошлого века, но в наших краях застройщикам пока выгодно строить именно так.
Соответственно, этот миграционный поток имеет смысл рассмотреть, как наиболее важный для рынка. Пока в основном именно от него зависит, будут расти цены в мегаполисах или наоборот падать.
Причем речь идет не только о массовой недвижимости, типа однушек в спальных районах. Если мы посмотрим на места рождения участников сделок с квартирами, например, премиум класса в Москве, мы увидим, что большинство участников сделок в этом сегменте родились не в столице. Риэлторы, имеющие дело с документами собственников, подтвердят этот факт, поскольку в договорах купли-продажи всегда есть соответствующие данные.
Объяснение довольно простое. Мигрирует наиболее активная часть населения. И успех, в том числе материальный, приходит тоже в основном к представителям этой части.
Ну, и, если говорить о категориях, нужно упомянуть еще одну категорию мигрантов, но это не совсем мигранты. Это как бы полумигранты. Т.е. люди, которые еще не мигрируют, но покупают недвижимость с целью когда-нибудь мигрировать. Или просто иногда пожить.
Например, многие наши соотечественники покупают недвижимость за рубежом, но переезжают туда далеко не все. Многие состоятельные москвичи имеют квартиру где-нибудь в Берлине или виллу в Италии. Но примерно по тем же причинам некоторые жители бывших союзных (и не только) республик, покупают квартиры в Москве или Питере.
Тут уже сложно отделить недвижимость, которую покупают для диверсификации рисков или в инвестиционных целей от недвижимости, которую покупают или арендуют в следствии миграции. Или вероятной миграции.
Теперь, когда мы понимаем, как и какие миграционные потоки влияют на рынок недвижимости, имеет смысл рассмотреть, что влияет на миграционные потоки. Иначе до практического смысла мы не докопаемся.
Ответ тут, казалось, прост. Люди стремятся туда, где больше возможностей для достижения более высокого уровня жизни и потребления.
При этом нужно понимать, что уровень жизни и уровень потребления - это немного разные вещи. Например, уровень жизни выше не только там, где высокие зарплаты. Это еще и более комфортная и безопасная среда, в то время как в менее комфортной среде вы можете, а иногда и вынуждены потреблять больше разного рода товаров и услуг.
Так в городе, где нет транспортных пробок, вы потребляете меньше бензина, тратите меньше денег на обслуживание своего авто, и меньше нервничаете, что в конечном итоге сказывается и на вашем здоровье и, как следствие, вам требуется меньше медицинских услуг. С другой стороны, без пробок вы успеваете больше, и у вас больше свободного времени.
Еще один «автомобильный» пример. В местах, где зимой посыпают дороги не пачкающими противоскользящими субстанциями, а, например, гранитной крошкой, вы потребляете меньше жидкости для омывания ветрового стекла и реже моете авто. Иногда намного реже. Например, в Финляндии можно долго не мыть машину даже в самую слякотную погоду, она будет просто мокрая или в снегу, но не грязная. А в США в некоторых местах люди вообще моют свои авто не чаще чем раз в полгода.
Пока все исторически складывалось так, что за более комфортной средой люди ехали с Востока на Запад, где с обустройством среды дела обстояли получше. С другой стороны, перемещаясь с Запада на Восток иногда можно было больше заработать. Ну, и получить впечатления и опыт, выходящие за рамки обычной комфортной буржуазной жизни.
Тут мы подходим еще к одной причине, по которой люди мигрируют. Самореализация. Например, мой прапрадедпо материнской линии – купец из Вологды - мигрировал в Москву, т.к. увидел там больше возможностей для ведения дел. Мой отец мигрировал, потому что получил специальность и образование, которые были востребованы только в большом городе, а не на маленьком хуторе, где он родился.
Начиная с 90-х годов прошлого века активные люди мигрировали в большие города не только из-за возможности получить лучшую работу. В небольших городах часто складывается что-то вроде довольно узкой финансово-административной вертикали, внутри которой довольно тесно. В то время как в больших городах возможностей и свободы обычно намного больше. Хотя бы потому, что всего больше, в том числе больше рынки и новые ниши возникают не в пример чаще.
Тут уместно вспомнить еще один стимул миграции. Перенаселение.
Например, Европа, как, впрочем, и Российская империя, в 19-м и начале 20-века страдали от этого самого перенаселения. Из России люди массово ехали в Сибирь, из Европы люди ехали осваивать новые земли и континенты. А в ХVII – ХVIII веках наши края часто заселяли люди из Европы. В основном по берегам рек и других водоемов, т.к. дорог в нашем понимании тогда не было.
Но это было давно. Нам важно, что происходит на рынке недвижимости здесь и сейчас. И теперь у нас есть базовое понимание процессов, которое позволяет это представить.
На эту тему исследования миграционных потоков можно сделать пухлый отчет с графиками, таблицами и кучей цифр. Сколько приехало, сколько уехало, сколько уехало, а потом приехало… Можно, но для общего понимания не нужно.
Значительная часть мигрирующих едет туда, где есть рабочие места. Или по их мнению есть. Еще значительная часть мигрирует туда, на пособие можно жить намного лучше, чем на родине, работая на трех работах.
Начнем с рабочих мест. Они возникают там возникают там, где есть в них потребность и есть соответствующие финансовые ресурсы. До недавнего времени такими местами были мегаполисы. Туда стекались финансовые потоки, там образовывались новые рабочие места.
В процессе СВО некоторая часть финансов ушла в регионы. Это не означает, что люди массово двинулись, скажем, из Москвы куда-нибудь на Урал. Это означает, что на условном Урале появились рабочие места и некоторые люди просто не поехали оттуда в Москву.
С другой стороны, из Москвы люди уезжают. Не так много, но небольшой поток есть. Риэлторы знают, что не все продавцы московских квартир обязательно покупают квартиру именно в столице.
Это те, для кого жизнь в условиях большого города менее комфортна, чем в более спокойном месте; это фрилансеры, которые могут выбрать между дорогой Москвой или Питером и каким-нибудь более дешевым местом, пенсионеры, уезжающие в загородные дома и т.п..
Примерно пару недель назад был в небольшом городке в области, соседней Московской. Те же кафе, спортзалы, детские учреждения, и даже магазин с настоящими итальянскими продуктами, в т.ч. сырами. Да, аутентичные итальянские сыры там не дешевле, чем в столице, но многое другое, в т.ч. жилье существенно дешевле. И почти нет пробок. И за 10 минут езды можно оказаться на природе, на большой воде. А… за пару часов езды на экспрессе добраться до центра Москвы.
В общем, почти тот же уровень жизни, но за меньшие деньги.
Еще один фактор московского рынка – уменьшение мигрирующих за рубеж. Многие из тех, кто работал на международный рынок, уехали из РФ еще с началом СВО. В то время как начать удаленно работать на какую-нибудь международную корпорацию из РФ стало сложнее. В то же время те, для кого важен внутренний рынок, наоборот были вынуждены вернуться.
Если смотреть по цифрам русскоязычных агентств, количество зарубежных покупок снизилось не существенно – приводил данные в телеграмм канале механики -, но далеко не все покупают недвижимость за рубежом таким образом.
Иными словами, начиная с ковидных ограничений мы видим, что обстоятельства сейчас работают больше на уменьшение миграционных потоков, чем на их увеличение.
В Москве, за исключением некоторых сфер услуг, можно ожидать возникновение некого баланса между рабочими местами и уже существующим населением. Это работает на стабилизацию рынка и сдерживание роста цен.
Заградительные проценты по ипотеке тут конечно в помощь, но влияние на рынок этого фактора при существующих темпах инфляции не может длиться очень долго. Кому интересно почему, почитайте вот это.
А что дальше?
Люди, реально разбирающиеся в теме, говорят, что экономике нужны не рабочие руки, а технологии. Например, производительность труда в строительной отрасли при тех технологиях, которые сейчас у нас используются, примерно в 5 раз ниже, чем, например, в США. И строительная отрасль еще не самый яркий пример. Т.е., для экономического роста нужно создавать рабочие места для квалифицированных людей с мозгами, а не просто с руками. Пусть и золотыми.
Маловероятно, что этих квалифицированных людей с мозгами привлечет жизнь в громадном человейнике, где в час пик выстраиваются очереди к лифтам, вечера в студиях по 20 квадратных метров и прочие радости. Поэтому в долгосрочной перспективе рынку данному формату жилья не следует ждать поддержки спроса со стороны мигрирующих в ту же Москву. Хотя в краткосрочной и среднесрочной перспективе спрос еще будет.
А дальше впереди нас ждет переход к постиндустриальной экономике, при которой будет вообще немного иной тип расселения. Оно будет отличаться от нынешнего, как отличался тип расселения при феодальном укладе от индустриального.
Каким он примерно будет, можно почитать здесь, а как и в каких формах будет происходить переход к постиндустриальной жизни, сейчас сказать сложно. Слишком много неопределенностей. По опыту прошлого можно предположить, что нелегко, а учитывая, что исторический опыт обычно ничему нас не учит, возможно, и очень нелегко.
Но, тот, кто понимает механику процессов, имеет преимущество. Знание – сила. Надеюсь, сегодня этих сил у нас немного прибавилось. Думаю, в первом приближении тему влияния миграции на рынок недвижимости мы тут совместными усилиями раскрыли. Я, написав все это, а вы – самоотверженно прочитав. Кому интересно знать больше, как работает механика рынка недвижимости в реальной жизни, посмотрите эту подборку, кому интересны новости в области недвижимости без воды и рекламы – тем сюда. Там же, к слову, есть чат, где все это можно обсудить.
И, успехов!