Огромное количество квартир на вторичном рынке переоценены. Продавец выставляет цена на максималках, в надежде либо на чудо, либо на то, что хорошенько скинет цену в ходе торга. Но он не понимает, что за ним следят…
В силу профессии я часто смотрю и анализирую цены на квартиры на вторичном рынке. И вот что я вам скажу. Как только на рынок выходит квартира по адекватной не завышенной цене, она за считанные дни – может быть, пару недель уходит с рынка.
Большинство людей, если они не мониторят рынок ежедневно, эти варианты даже не увидят.
А вот те квартиры, которые стоят в рекламе уже 2, 3, 4 месяца, а то и год, а то и два…. Их цена завышена.
Трудно сказать, что движет продавцами. Возможно, некоторые из них не так-то и хотят продать, а прощупывают почву. Другие верят, что «рынок мертв»: они зарядят, допустим, цену 12 млн за квартиру, красная цена которой 10 млн, не получают обращений, прочтут еще пару публикаций, что вторичка умерла, ипотеки нет… И дальше безнадежно стоят в рекламе, сетуя на обстоятельства.
Очень многие квартиры на вторичном рынке Петербурга переоценены, по моим наблюдениям, на 500-800 тыс. рублей. Большие квартиры, либо варианты в престижных локациях, бывает, переоценены на несколько миллионов – там шаг цены велик.
Казалось бы, нет ничего страшного в завышенных ценах. Ну и пусть себе балуются, стоят в рекламе хоть 10 лет.
Но есть нюанс: не будем забывать, что, в том числе, на основании цен объектов в открытых источниках государственные оценщики определяют размер кадастровой стоимости, используемой, в частности, при расчете налога (налога на имущество, а также налога на доходы физических лиц при продаже объекта").
«Для целей определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральными стандартами оценки используют методы массовой оценки. В основном определяют стоимость за единицу сравнения (например, 1 кв. м) сравнительным или доходным подходом, а затем экстраполируют эти данные на объекты одной категории, одного местоположения, одного функционального назначения, внося дополнительные поправки на площадь, материалы, год постройки и т.д.», – объясняет Вадим Маркович, генеральный директор компании «Центр Оценки и Консалтинга Санкт-Петербурга».
Естественно, при сравнительном подходе оценщик будет использовать для расчетов аналоги, представленные на рынке (а они в основном переоценены).
«В качестве аналогов гос. оценщики используют цены предложений с площадок, где цены могут быть завышены. Оценщики ГБУ «Кадастровая оценка» ведут мониторинг в течении всего года, поэтому в выборку попадают все квартиры, не только зависшие. Конечно, аналоги, по которым видны явные вбросы, в модели не участвуют", – говорит Ольга Бычкова, заместитель Генерального директора ООО "Центр оценки «Аверс».
По словам Ольги Бычковой, кадастровая оценка сегодня в среднем соответствует рыночной. Но по отдельным квартирам и домам может отличаться. При построении моделей используются 13 ценообразующих факторов, и, конечно, учесть все факторы, влияющие на конкретную квартиру учесть при госоценке невозможно. Особенно по неликвидным квартирам, где помойка под окном, окно в стену или третий двор в старом фонде.
Аналитика хромает
Завышенные продавцами цены негативно влияют и на результаты экспресс-оценки, которую предлагают пользователям такие рекламные площадки, как Авито, Домклик (ЦИАН калькулятор пока по непонятным причинам не работает).
Не знаю, используют ли эти сервисы для оценки только данные цен активных действующих объявлений, или еще и данные о тех ценах, за которые были проданы объекты (сняты с рекламы) за определенный период в прошлом.
Так или иначе продавцы с завышенными ожиданиями будут негативно влиять на результаты оценки. Среди активных объявлений полно переоцененных.
Да и фиксация цены на момент ухода из рекламы ничего не дает. Когда квартира находит своего покупателя, продавец не удосужится поменять цену на ту, по которой реально продает, ему лень.
В итоге в статистику попадают фантазийные, а не настоящие цены.
Кадастровая стоимость выросла вместе с рынком
Раньше кадастровая стоимость была символическая, но еще все приближали и приближали к рыночной. Пока не начался галопирующий рост цен на недвижку в 2019-м, все было хорошо. А потом ценники улетели в космос, а продавцы впали в неадекват. Для целей госоценки это неплохо – собираемость налогов вырастает многократно.
👉Кадастровая стоимость используется для расчета ежегодного расчета на имущество. 👉Но также она важна при уплате налога на доходы физлиц при продаже недвижимости ранее минимального срока владения (он может составлять 3 или 5 лет, в зависимости от ситуации, об этом поговорим как-нибудь отдельно).
До 2025 года, если продавец заявлял в договоре купли-продажи низкую стоимость, чтобы не платить налог (это очень плохой метод – никогда не рекомендовал его клиентам), то налоговая считала ему налог с суммы 70% от кадастровой стоимости. С этого года коэффициент при расчете налога в Санкт-Петербурге увеличен с 0,7 до 1, то есть до 100% кадастровой стоимости.
Простыми словами: занижение стоимости в договоре отныне бессмысленно (что, в общем, и хорошо, уже устал объяснять клиентам, почему нельзя занижать). Какую бы цену вы не написали в договоре купли-продажи, налоговая посчитает вам 100% от кадастровой, которая зачастую даже выше реальной рыночной.
Ситуации уже складываются парадоксальные. Приведу пример. Продаем уже много месяцев трехкомнатную квартиру у метро Новочеркасская в панельном доме первых массовых серий – не самая популярная ныне недвижимость.
Кадастровая стоимость 10,5 млн. Мы снизили цену в рекламе уже до 9,9 млн – и звонков нет, максимум один просмотр в месяц. И то торгуются до 9,6-9,7 млн.
А у продавца не вышел еще минимальный срок владений. Вот и думайте: продаст за 9,6 млн, а налог заплатит с 10,5 млн (!).
Ну, хорошо. Можно применить налоговый вычет: уменьшить налогооблагаемую базу на величину фактически понесенных расходов. Все равно переплата будет 117 тыс. А могло бы не быть. Если бы кое-кто не завышал цены в рекламе.
И сейчас почти по каждой квартире реальная цена продажи ниже, чем кадастровая стоимость объекта.
Оспорить кадастровую стоимость
Имеет ли смысл оспаривать кадастровую стоимость?
«Оспаривание кадастровой оценки для владельцев жилья затратная процедура, нужно потратить средства на отчет об оценке, а его чаще всего не принимают на комиссии по оспариванию, далее на услуги представителя в суде, на судебную экспертизу. И владельцам квартир становится экономически не выгодно заниматься процедурой оспаривания.
Величина экономии на налоге на имущество чаще всего не перекрывает затрат на процедуру. В основном, оспаривают кадастровую оценку собственники, у которых произошли сделки купли-продажи квартиры и нужно платить налог на доходы с продажи. Он составляет 13%, а сейчас может и 15% от кадастровой стоимости квартиры. В этом случае появляется экономическая целесообразность оспаривания, если видно, что кадастровая стоимость реально завышена», – говорит Ольга Бычкова, заместитель Генерального директора ООО "Центр оценки «Аверс».
Большая просьба к продавцам. Меняйте хоть цены на фактические после того, как пришли к соглашению с покупателем. Вам от этого ни холодно, ни горячо, а аналитика рынка недвижимости будет более адекватная.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Поменять большую квартиру на маленькую без доплаты?
👉Вы больше не купите новостройку в СПб
👉Продать квартиру стало легче, чем купить: треш в начале года
👉Купить нормальную сталинку все сложнее
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!