Давайте представим такую ситуацию. Подписали вы договор аренды своего магазина на 10 лет. Все вас в целом устроило: и арендатор порядочный и платежеспособный, и ставка аренды достойная. Более того, даже предусмотрели ежегодную индексацию, например, в размере 5%. Проходит 5 лет, вы смотрите на цены аренды, смотрите на те же цены в магазине, который вы сдали в аренду, и становится вам обидно. Всё настолько ушло вперед, что ваша даже проиндексированная аренда далеко не соответствует рыночной ситуации.
Вот вам другой сюжет. Пришел к вам арендатор за скидкой и говорит: «Все плохо у меня, затраты растут, доходы падают, покупательская активность минимальная. Или скидку давай, или закрываю точку и съезжаю, есть же у меня право на односторонний отказ от договора».
Или решили вы провести очередную индексацию, право такое договором установлено и, например, поднять цену вы можете или на индекс инфляции (пускай, 5%), или на 7%, поскольку такая формулировка заложена в договоре. А арендатор вам и говорит: «Ну 7% - это уже перебор, цены-то выросли всего на 5%, вон, даже государство это подтверждает через индекс роста потребительских цен».
Или думаете вы - а арендатор платит адекватную аренду? Открываете ЦИАН или Авито и видите, что относительно недалеко аналогичное помещение сдают совсем по другой цене и возникает у вас желание арендатора заменить.
Ну и в заключение. Решили вы объект продать, а покупатель спрашивает: «А арендатор у тебя вообще как себя чувствует, не поедет ли через какое-то время? Или цену аренды не потребует снизить»?
Вот вам примерный перечень вопросов, решение по которым информация по товарообороту либо снимает полностью, либо значительно облегчает.
Давайте подытожим - что же дает привязка к товарообороту для арендодателя:
- Страховка от инфляционных рисков. Вариант, когда индексация договором не предусмотрена или договорная индексация просто не успевает за ростом цен. Считаю, что это самая важная составляющая привязки к товарообороту при сдаче помещения в аренду.
- Контроль текущего экономического состояния арендатора. Решает множество проблем: торг при обращении арендатора, необходимость проведения индексации и её процент. Не исключено, что проведение индексации просто вынудит арендатора закрыться, я с таким сталкивался.
- Информация для покупателей объекта. Иногда необходимо показать покупателю размер товарооборота и потенциал роста арендной платы. Это может повысить привлекательность объекта для потенциальных инвесторов и ускорить его продажу.
- Информация для конкурентов арендатора при его смене. Очень удобно проводить торги при смене арендатора, конкуренты видят возможный товарооборот на предлагаемых площадях, порой это значительно повышает шансы собственника договориться о наиболее выгодных для себя условиях.
Варианты использования товарооборота в договоре
Давайте посмотрим - какие варианты использования привязи к товарообороту используются на практике.
1.Цена сформирована исключительно из процента от товарооборота.
Хитрые арендаторы могут вам привести такой довод: «всё честно, будешь зарабатывать столько, сколько наторгуем, всё напрямую зависит от твоего помещения, его локации и планировки». Всё да не всё.
Минусы очевидны:
- у вас вообще отсутствует фиксированный размер арендной платы;
- вы полностью зависите от деятельности арендатора на вверенных ему площадях, от профессионализма его сотрудников, от его поставщиков и пр. Странная история.
- любой простой, любое закрытие магазина (даже по вине арендатора) будет полностью отражаться на вашем доходе. Не очень приятно, правда?
2.Арендная плата составляет процент от товарооборота, но не менее определенного размера фиксированной арендной платы.
Золотая середина. Это самый выгодный вариант для собственника помещения. Арендодатель в любом случае получит определенную сумму, в ряде случаев также может получить приятный бонус в виде доплаты. Часто такое случается по итогу предновогоднего декабрьского ажиотажа. Ну и все плюсы товарооборота, которые мы перечислили выше.
Сталкиваюсь с такой позицией федералов:
- при привязке к товарообороту фикс должен быть уменьшен;
- при привязке к товарообороту не должно быть индексации.
Не вижу логики ни в первом, ни во втором доводе.
3.Товарооборот не связан с арендной платой.
В данном случае товарооборот предоставляется только в качестве информации. Это не есть хорошо, но уж точно лучше, чем ничего. Определенные задачи собственник для себя решит.
Кто дает и какую привязку.
Привожу данные, основанные на личном опыте и информацию, почерпанную на просторах интернета. На практике указанные данные могут сильно отличаться, всё зависит от конкретного помещения и очень индивидуально. Рекомендую использовать их как ориентир, не как аксиому.
- продукты. Стандартная ставка 5% от товарооборота, очищенного от НДС. Начинают плохо себя чувствовать, когда товарооборот превышает 8%.
- банки. Шутка, хотя было бы неплохо ;)
- международный общепит (не в зоне фуд-корта): KFC, Burger, McDonald’s. Я работал с договором при 5 и 8% от товарооборота, очищенного НДС. Стараются исключать из товарооборота доставку через агрегаторов (например, Яндекс Еда), поскольку несут через эту услугу дополнительные издержки.
- зона фуд-корта. Не сталкивался, в интернете пишут про 10-15%.
- общепит (кафе и рестораны). Сталкивался с 8 (небольшая точка) и 15%(ресторан). Очень индивидуальная история.
- промышленные товары. Например, Fixprice сейчас работает на 4-5% от товарооборота.
- магазины одежды. У меня такого опыта нет, в открытых источниках смог найти информацию про 10-12%.
- магазины электроники. Попадал в руки договор аренды с DNS по ставке 4% от товарооборота, очищенного от НДС. В интернете находил информацию про 2,5-5%.
- детские товары. Опыта работы нет. В интернете информацию видел про 5-8%.
- строительные материалы. Не сталкивался, пишут про 4-6%.
- кинотеатры. Не сталкивался, пишут про 8-12%.
Кто не дает привязку к товарообороту
Опять же всё основано лишь на личном опыте.
- алкогольные магазины. По крайней мере КиБ точно такую опцию не предоставляет.
- аптеки. Не доводилось сталкиваться.
Если вы сталкивались с другим, пожалуйста, поделитесь. Информация крайне полезна для арендодателей.
Что исключают из товарооборота
Давайте посмотрим нам примере договора крупного продуктового ритейлера, что же исключают из понятия товарооборота:
- услуги, где арендатор принимает деньги в кассу, но действует как агент, например: оплата за услуги операторов сотовой связи, оплата за услуги продаж карт контента, оплата за услуги в счет приобретения лотерейных билетов;
- сумма скидки при уплате наличными и прочие скидки, бонусы и торговые скидки (включая любые скидки по картам покупателей, скидки для персонала);
- все поступления от продажи товаров, по которым был произведен возврат денег, включая ранее учтенные при определении суммы товарооборота;
- доходы от сдачи помещения или его части в субаренду;
- доходы от продаж дистанционным способом;
- платежи в счет приобретения подарочных карт, сертификатов.
На что обратить внимание при включении условия про товарооборот в договор:
- Какая сумма берётся за основу расчета - с НДС или после вычета НДС.
- Процедура (порядок и сроки) предоставления отчетности по товарообороту. Сейчас набирают оборот специализированные программы, автоматически отслеживающие движения по всем кассам арендатора и формирующие отчетность по товарообороту. Очень полезная опция, особенно для торговых центров.
- Процедура проверки предоставляемых арендатором данных.
- Ответственность арендатора за предоставление недостоверных данных по товарообороту. Честно говоря, такого условия в договорах не видел, но подумать в этом направлении стоит.
Подытожим
Конечно, одним из главных факторов при выборе арендатора магазина является цена. И, конечно же, многие собственники в первую очередь ориентируются на предельные показатели именно фиксированной арендной платы. Это и понятно. С четко определенной ценой всё предельно предсказуемо. Но давайте все-таки помнить о полезных свойствах товарооборота. Это несомненно способствует усилению позиции арендодателя, а в некоторых случаях (ограниченная индексация и длинные сроки договора) - просто жизненно необходимо для собственника помещения с точки зрения экономической безопасности.
Будьте внимательны при подписании договора, привлекайте к работе профессионалов и все у вас получится!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
Читайте другие статьи про арендную плату