Арендные каникулы - термин, не предусмотренный законодательством, выработанный на практике. Под арендными каникулами понимается период времени, на который арендатор полностью или частично освобождается от арендной платы.
Остановимся на некоторых важных аспектах.
Причины предоставления каникул.
Рассмотрим некоторые из них.
1) Одна из самых распространенных причин предоставления каникул - подготовка арендатором помещения к началу работы. Речь может идти как про сам ремонт, так и про поставку оборудования.
2) Ремонт или реконструкция помещения в период аренды. Такой ремонт может быть обусловлен аварией (потоп, пожар, пр.), изменением корпоративных стандартов (реновация объектов со стороны арендатора), поддержанием помещения арендатора на уровне стандартов торгового центра и др.
3) Ещё одна причина - плохие экономические показатели арендатора в арендуемом помещении. Указанная причина получила широкое распространение в период пандемии. Но экономические проблемы могут быть и внутренними - плохое управление точкой со стороны самого арендатора.
4) Предоставление каникул может также служить компромиссом против снижения арендной платы на постоянной основе.
Период предоставления каникул.
Срок определяется сторонами отдельно в каждой конкретной ситуации. Необходимо лишь этот период четко зафиксировать. Период может быть определен конкретной датой или наступлением какого-то конкретного события (окончание ремонтных работ, окончание периода ограничений (ковид), начало сезона (например, в сфере услуг) и пр.).
В ряде случаев окончание каникул на ремонт ограничивается началом торговой деятельности арендатора (первым чеком), окончание «ковидных» каникул - отменой режима ограничений или началом торговой деятельности.
Размер скидки на период арендных каникул.
Здесь речь идёт об освобождении от внесения арендной платы в полном объеме или в ее части. Всё зависит от конкретной ситуации.
Рекомендуется за каждый период аренды в любом случае взымать арендную плату в каком-то объеме с учетом уменьшения аренды за будущий период. Например, если стороны согласовали 2 месяца каникул, то арендная плата за первые три месяца составляет по 1/3 от ежемесячного платежа. Указанный платёж может вноситься авансами или постоплатой - как договорятся стороны.
Напоминаю, что юридически одна лишь переменная часть арендной платы (коммуналка, содержание) не может быть ценой договора аренды.
Также обязательно предусмотреть обязательство по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей, как правило, действие арендных каникул на них не распространяется.
Встречные обязательства со стороны Арендатора при получении скидки.
Предоставляя арендные каникулы, Арендодатель определенным образом идёт на встречу Арендатору, соответственно, такой дисбаланс правильно уравновешивать.
Какие встречные механизмы имеются в наличии? Предлагаю рассмотреть некоторые из них.
1. Результат ремонтных работ по итогу перейдет в собственность Арендодателя. Как правило, мы говорим о неотделимых улучшениях. Предоставляя арендные каникулы на проведение ремонта, Арендодатель может требовать включение в договор условия о невозмещении Арендатору затрат на неотделимые улучшения.
Понятно, что не всегда такой ремонт нужен собственнику, но все же…
2.Отмена скидки.
Договором можно предусмотреть условия отмены скидки (как на будущее, так и ретроспективно) при наступлении определенных событий. Примеры:
- отмена режима ограничений - скидка предоставлена в связи с внешними ограничениями (ковид);
- досрочное окончание ремонтных работ и начало торговой деятельности (первый чек) - скидка предоставлена на подготовку помещения к работе или текущий ремонт/реконструкцию;
- досрочное расторжение договора аренды по вине или инициативе арендатора - скидка предоставлена по просьбе арендатора в связи с низкими экономическими показателями. В данном случае речь про отмену скидки за уже прошедший период. У арендатора возникает обязанность доплатить полученную скидку.
3.Блокировка выхода. Арендатору блокируется возможность одностороннего отказа от договора на время предоставления скидки, на какой-то период или на весь период действия договора. Логика довольно понятная - собственник идет на определенные уступки, взамен получает гарантию, что Арендатор будет находится в помещении еще какое-то время.
Иные варианты. Это могут быть любые улучшения позиции собственника: включение в ценообразование процента с товарооборота (при сохранении фикса), получение поручительства по договору со стороны бенефициара Арендатора, увеличение срока действия договора и пр.
Подводя итог можно сказать, что основная задача арендодателя - разобраться в обоснованности предоставления каникул, в их причинах, найти оптимальный вариант по размеру, периоду предоставления каникул, а также предусмотреть гарантийные обязательства со стороны арендатора.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
