Анна и Владимир решили продать свой земельный участок, но столкнулись с проблемой из-за границы, которая была отмежёвана неправильно. Сделка сорвалась покупатель передумал покупать, а собственники приводят документы в порядок.
Основной вопрос - а вы уверены в том, что граница вашего земельного участка отмежёвана правильно, как вы человек без должного технического и юридического образования, а так же без необходимого специального геодезического оборудования сможете это проверить? Телефон или же GPS трекер тут не помогут так как у них точность не позволяет.
С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» согласно которого совершать любую сделку с землёй и расположенными на ней строениями можно будет, если в ЕГРН имеются сведения о границах земельного участка. Если данные будут отсутствовать регистратор приостановит сделку.
Что на практике.
А на практике большинство собственников сделали межевание, забрали у кадастрового инженера межевой план в pdf или xml формате в котором содержаться координаты в местной системе координат и акт согласования границ земельного участка, который подписали соседи, а так же получили выписку ЕГРН, НО только вот по этим документам не получится однозначно понять, что межевание сделано правильно. Получается всё на совести и ответственности кадастрового инженера? Да именно так и есть.
А как же кадастровая карта
Зашли на портал пространственных данных ввели кадастровый номер земельного участка и оп увидели свой земельный участок. Контур подсветился и вы думаете, что всё в порядке, но нет так как по данной карте можно понять, что межевание сделано неправильно, когда явно видно, что ваш участок сдвинут или съехал к соседям или же съехал вместе с соседскими земельными участками.
Что же делать, если межевание неправильное
Необходимо исправлять данные о местоположении границы вашего земельного участка на правильные, а именно фактические. Этим занимается кадастровый инженер, который подготавливает межевой план в xml формате по исправлению координат и пишет заключение на основании которого регистратор должен принять решение об изменении данных в ЕГРН на правильные.
Если вы вышли на сделку и выяснилось, что межевание сделано неправильно и требуется вносить исправления, тогда ситуация может усугубиться тем, что есть наложения или пересечения с соседними земельными участками, а это уже может повлиять на сроки и даже очень серьёзно, если соседи откажутся исправлять ошибку, тогда дело может перейти в судебное русло.
3 важных документа при продаже земельного участка
- ЕГРН. У вас на руках должна быть свежая выписка ЕГРН с данными о координатах земельного участка, которую вы можете заказать в МФЦ или же в личном кабинете сайта государственных услуг (тут кстати бесплатно, но она будет без данных о геодезических координатах). В идеале лучше всего будет, если у вас есть на руках расширенная выписка в которой содержаться данные о собственнике, а так же информация о документах на основании которых земельный участок был оформлен в собственность.
- ГПЗУ. У вас на руках должен быть такой важный документ, как ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Данный документ вам необходим, чтобы вы его показали покупателю и он был уверен в том, что земельный участок годен для застройки и что нет ни каких ограничений и обременений, которые воспрепятствуют возведения жилого дома или других построек и оформлению их в собственность. И ещё будут установлены параметры застройки земельного участка.
- ЧЕРТЁЖ. У вас на руках должен быть чертёж с границами по факту и по кадастру. Идеально, когда факт и кадастр совпадают, но могут быть незначительные или же значительные отклонения, но вы по крайней мере будете о них знать. Показав данный документ покупателю вы сможете дать гарантию, что межевание сделано правильно или же сообщить, что у вас в границе по забору есть "лишняя" одна или несколько соток, которые покупатель может оформить в свою собственность путём перераспределения с землями неразграниченной собственности и выкупить у государства. Если у вас такой чертёж отсутствует, тогда обратитесь в кадастровую или геодезическую компанию и его вам оформят.
А что же с ситуацией у Анны и Владимира.
Покупатель проявил бдительность и Анна с Владимиром теперь займутся приведением документов на продаваемый ими земельный участок в порядок. Можно конечно ничего не делать, но новый покупатель так же сможет проверить границу и тогда будет потрачено время на поиски покупателя зря. Ещё хуже будет, если такой участок купят и построят жилой дом и другие постройки, которые окажутся по факту в границе по забору, а по кадастру за границей и вот тут уже возникнут сложности с регистрацией права собственности на возведённые постройки.
Очень важным моментом является то, что после выполнения геодезических работ выяснилось, что в границе земельного участка есть две не оформленных сотки земли, которые покупатель сможет оформить путём перераспределения земли между собственностью и не разграниченной собственностью выкупив эти сотки у государства. Таким образом Анна и Владимир могут поторговаться и продать свой земельный участок дороже.
Учитывая то, что с 1 марта без межевания земельные участки вообще не получиться продать множество покупателей начнёт проверять этот момент и вот тогда начнут повально вылезать земельные участки у которых межевание сделано неправильно.
Продавец - предоставь чертёж с данными о факте и о кадастре, а Покупатель - вызови геодезиста и проверь границу.
💡Совет: прежде, чем продавать загородную недвижимость подготовьте её к продаже, тогда её быстрее купят по выгодной для вас цене!
Подпишитесь на мой канал и поделитесь своим мнением в комментариях.
Больше полезного и актуального у меня в Telegram-канале
📝Заказать консультацию или работы (Москва, Московская область).
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты:
