Я могу достаточно точно определить рыночную цену советской панельки или кирпичного хруща, студии за КАДом или кирпично-монолитного дома домов 2000-х. Но сказать заранее, сколько стоит квартира в старом фонде – нереально! Почему так?
Старый фонд в Санкт-Петербурге – это дома дореволюционной застройки. Часто это бывшие богатые дома вельмож или доходные дома, построенные для получения прибыли, что-то наподобие современных апарт-отелей.
В революцию и после все это нарезалось, дробилось, перестраивалось. В эпоху приватизации обрело более устоявшиеся формы, часто не без сюрпризов (комнаты и квартиры странной формы, с кухнями в прихожей, без ванных комнат, с окнами в странных местах и т.п.).
Начиная с 1990-х многочисленные коммунальные квартиры Питера расселялись, активно этот процесс проходил в 2000-х, многие коммуналки превратились в просторные квартиры состоятельных граждан. При этом в оной парадной по-прежнему могут соседствовать (условно) элитные квартиры и дремучие коммуналки.
Попытки дорасселить этот Шанхай предпринимаются, но сейчас в основном безрезультатно. Дело в том, что в большинство коммуналок, которые успешно удалось расселить, превращались в отдельное жилье благодаря государственной поддержке – при помощи субсидий. Но оставшиеся коммунальные квартиры и их жильцы по тем или иным причинам не могут участвовать в госпрограммах.
Расселение забуксовало
Расселиться на рыночных условиях крайне сложно: ведь квадратный метр в больших многокомнатных квартирах по определению ниже, чем в малогабаритных квартирах, а именно они нужны расселенцам в качестве встречек.
Сколько стоит квартира в старом фонде?
Ну окей, давайте вернемся к вопросу, почему практически невозможно заранее понять стоимость квартир в кирпичных домах (а они все кирпичные) в старом фонде Санкт-Петербурга. Причина в том, что старый фонд – это, по сути, антиквариат, а оценивать антиквариат сложно.
Еще один пример. Пытался недавно оценить квартиру на той же Петроградке с ремонтом (не новым, но добротным) площадью чуть более 100 кв. м. Приятная особенность квартиры – наличие лифта.
"Авито оценка" предложила диапазон 23,9-27, 2 млн для этой локации. "Дом клик оценка" оценила в 40,8-55, 2 млн (ничего такой зазорчик), почему-то вдобавок сравнивая данный объект с элитными новостройками Петроградки.
А "ЦИАН оценка" в последнее время вообще перестала работать. Хотя, она была довольно точна.
На рынке же по соседству смотреть аналоги бесполезно, цены там – кто во что горазд. Кому сколько денег надо для реализации мечт, столько, похоже, и ставят.
Итак, диапазончик 23,9-55,2 млн. Бред, конечно.
Могу предположить, что реальный диапазон лежит в пределах 25-30 млн рублей, в зависимости от сроков продаже, качества подачи (а это мы умеем) и просто везения. Поверьте, есть клиенты, для которых плюс минус 10 миллионов – это не вопрос, если локация, планировка, вид из окон подойдут их запросам на 100%.
Опять же, живой пример. Продаем на Васильевском квартиры в старом фонде в очень хорошем месте за 27 млн (150 кв. м), квартире требуется ремонт.
Смотрят ее очень редко. Но однажды пришел покупатель, мужчина, который, посмотрев квартиру, сказал: «Алексей, мне не подходит этаж и планировка», поищите для меня другой вариант в соседней локации.
Спрашиваю, бюджет такой же, до 27 млн? Нет, говорит, до 90 млн, лишь бы это было то, что нужно.
Цена мечты
Цена старого фонда лежит где-то в области мечт и грез, а не в области ценообразования квадратного метра.
В старом фонде даже две квартиры в одном и том же доме могут стоить совершенно разных денег.
Потому что там всё по-разному. Входы, планировки, виды, высота потолка, опции перепланировок, перекрытия даже на разных этажах могут быть разные.
Может прийти покупатель, который скажет: вот за "это уникальное все" я готов заплатить желаемую цену (даже выше рынка).
А, может быть, и нет. Пока не проверишь, не узнаешь).
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Сколько нужно скинуть, чтобы продать квартиру
👉Студии в Мурино скоро раскупят
👉Продать квартиру стало легче, чем купить: треш в начале года
👉Купить коттедж стало проблемой и дело не в деньгах
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!