Недавно пересматривал свои инвестиционные отчеты за последние два года. Знаете, что меня удивило больше всего? Моя студия в центре города приносит те же 35 тысяч рублей в месяц, что и год назад. А вот участок, в который я вложил схожую сумму, уже генерирует больше 150 тысяч в сезон.
Сравним с подсчетами
И ведь изначально я, как и многие, считал землю "мертвым" активом. Купил квартиру – и вроде все понятно: сдал, получаешь деньги. А участок? Что с ним делать – просто ждать роста цен?
Но реальность оказалась совсем другой. Давайте разберу на конкретных цифрах.
Возьмем два актива по 6,5 миллиона рублей:
- Квартира-студия в хорошем районе: ежемесячная аренда: 35-40 тысяч, коммунальные платежи: 5-7 тысяч, налоги и обслуживание: около 3 тысяч, чистыми в месяц: 25-30 тысяч, годовая доходность: около 9%
- Земельный участок с правильным расположением: сезонный доход (6 месяцев): 150-180 тысяч, расходы на обслуживание: 30-35 тысяч, чистыми в месяц в сезон: 120-150 тысяч, годовая доходность: от 35%
И это только прямой доход. А есть еще рост стоимости самих активов.
За последний год цены на квартиры в моем городе выросли на 30-40%. А земельные участки в перспективных локациях подорожали 60-70%.
Почему такая разница
Первое – низкая конкуренция. Все знают, как сдавать квартиры. А вот с землей работать умеют единицы. Отсюда и более высокая маржинальность.
Второе – гибкость использования. Квартира – она и есть квартира. А участок можно использовать десятком разных способов. От простой перепродажи до создания туристических проектов.
Третье – меньше текущих расходов. Квартира требует постоянных вложений: ремонт, коммуналка, износ мебели. Земля в этом плане гораздо менее затратна.
Мой личный опыт
Год назад купил участок за 2.5 миллиона. Потратил еще миллион на простое благоустройство.
Сейчас только на краткосрочной аренде под мероприятия он приносит около 120 тысяч в месяц в сезон.
При этом времени на управление уходит минимум – местные жители взяли на себя все обслуживание за процент от дохода. А стоимость самого участка за год выросла до 4 миллионов – и это без учета улучшений.
О рисках и подводных камнях
Конечно, не все так радужно. С землей нужно уметь работать. Важно правильно выбрать локацию, проверить документы, оценить перспективы развития района.
Были и у меня ошибки. Купил как-то участок, не проверив должным образом градостроительные ограничения. Потом полгода решал вопросы с изменением видов использования.
При выборе участка смотрите на:
- Транспортную доступность
- Перспективы развития района
- Возможность подключения коммуникаций
- Видовые характеристики
Отдельно проверяйте все документы. Одна ошибка в оформлении может перечеркнуть все планы по доходности.
А что в будущем
Рынок городской недвижимости близок к насыщению. А вот загородный сегмент только начинает развиваться. Спрос на качественные форматы отдыха растет, а предложений все еще мало.
Особенно перспективными выглядят участки рядом с развивающимися районами и туристическими локациями. Там можно получить как хороший рост стоимости, так и высокий арендный доход.
Как начать инвестировать в землю
Начните с малого. Не обязательно сразу покупать большой участок. Можно начать с небольшого надела, но в перспективной локации.
Главное – тщательно выбирать место и правильно оформлять документы. Один удачный проект может принести больше, чем несколько квартир в аренду.
И помните: инвестиции в землю – это не быстрая игра. Здесь важно мыслить перспективой хотя бы на 2-3 года вперед.
В своем Телеграм-канале рассказываю, как можно начинать с полного нуля. Про мой путь и путь наших клиентов. Всё в цифрах и без воды.
А что бы предпочли вы - квартиру или участок?
Делитесь в комментариях.
