Квартиры, как известно, продаются долго: минимум несколько месяцев, а то и полгода – год. Естественно, у собственника возникает идея: может быть, пока продаю, сдавать квартиру. Как это работает?
Начнем с того, что сдать квартиру, которая находится в продаже, сложно. Даже если вы установите очень низкую арендную плату. Арендатору такой вариант будет малоинтересен, потому что в любой момент его могут попросить на улицу, и, кроме того, придется пускать потенциальных покупателей на показы.
Но, допустим, вы наши шелкового и пушистого арендатора, который готов поселиться на несколько месяцев, пускать по вашему первому требованию покупателей и в час их безропотно съехать. Даже в этом случае продажа будет осложняться.
Хоть арендатор и согласен будет пускать чужих людей в квартиру на показы, вам все равно придется считаться с его рабочим графиком. А входить в квартиру в его отсутствие и тем более без предупреждения – не советую. Он может и в полицию заявить.
Таким образом, вы теряете часть покупателей из-за ограниченного графика показов. Кроме того, давно замечено, что покупатели не очень-то любят выбирать те квартиры, где проживают арендаторы.
Для них это маркер – что квартира эксплуатируется отнюдь не бережно. Чужие люди никогда не будут пользоваться жильем так же бережно, как своим (или нет? Каков ваш опыт в этом вопросе?).
Почему нельзя ломиться к арендатору без предупреждения?
Когда вы заключили договор найма, на оговоренный срок наниматель получает право владения, пользования жилым помещением (кроме распоряжения – это право собственника). И все это не пустой звук. А если во время показа квартиры у арендатора пропадут личные вещи? Представляете, какие могут быть последствия….
Договор найма: как он вам помешает
И, кстати, надо учитывать, что просто так расторгнуть договор найма за один день не получится: обычно в договорах указывают, что предупреждать об одностороннем расторжении договора нужно за месяц. Если все-таки решили сдавать квартиру и продавать одновременно, пропишите, что имеет право расторгнуть договор, заявив об этом за две недели. Этого должно хватит на подготовку к сделке.
А чтобы арендатор быть паинькой, пропишите для него какую-то финансовую выгоду в случае продажи. С вас не убудет, зато жилец заинтересован вам помогать, а не мешать. Ведь обычно интерес арендатора в том, чтобы потенциальные покупатели свалили побыстрее и не купили квартиру. Поэтому они могут такого рассказать о квартире, чего на самом деле и не существует.
Еще один важный нюанс, про который многие не знают. Договор найма в случае продажи квартиры продолжает действовать, даже когда собственник сменился. Поэтому не забудьте расторгнуть договор с арендатором при продаже на оговоренных условиях.
Чего не советую, так это врать при сдаче жилья или умалчивать о том, что квартира продается. В этом случае как вы собираетесь в принципе проводить показы?
Необходимо максимально честно и ясно проговорить условия такой аренды, «обремененной продажей», чтобы это был взаимовыгодный процесс.
Также считайте финансовую выгоду. Целесообразно ли в принципе заморачиваться с арендой.
Предположим, вы планируете продать однокомнатную квартиру в кирпично-монолитном доме за 8.000.000 рублей.
Если квартира пустая и ее можно показывать в любое время, есть шанс продать ее за пару месяцев. Если часть покупателей отвалится по причине сложности показов, готовьтесь к долгой продаже 4-5 месяцев.
Также наличие арендаторов, с которыми нужно как-то считаться, является некоторым усложнением сделки, следовательно покупатель вправе просить дисконт – вот и считайте, что продадите уже, скорее всего, за 7.800.000.
А сколько заработаете на аренде, учитывая, что сдавать придется ниже рынка. Тысяч 20.000-25.000 (в лучшем случае) в месяц. А еще за время аренды квартиру могут изрядно ушатать, что еще снизит ликвидность объекта.
Итак, как вы считаете имеет ли смысл сдавать квартиру и продавать одновременно? А ведь многие так делают, походите на просмотры и поймете.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Сколько нужно скинуть, чтобы продать квартиру
👉Студии в Мурино скоро раскупят
👉Продать квартиру стало легче, чем купить: треш в начале года
👉Купить коттедж стало проблемой и дело не в деньгах
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!