Процесс поиска идеальной квартиры представляет собой сложную задачу, и не всегда удается быстро найти вариант, который бы соответствовал всем критериям. О том что же делать, если вы нашли идеальное жилище, но одним из владельцев является ребенок - мы расскажем в этой статье.
Участие несовершеннолетних в сделках
Российское законодательство различает три группы несовершеннолетних:
- До 14 лет: все решения за них принимают родители, опекуны или усыновители.
- От 14 до 18 лет: подростки могут совершать сделки самостоятельно при наличии нотариального согласия законных представителей.
- Эмансипированные подростки: они признаются судом взрослыми, и могут сами распоряжаться своим имуществом без участия родителей или органов опеки.
Если ребенок не имеет статуса эмансипированного или отсутствует официальное разрешение родителей на продажу, сделка может быть признана недействительной. Это создает неопределенность в возврате вложенных средств для покупателя, а квартира подлежит возврату.
Необходимые документы
При продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, нужно получить разрешение органов опеки. Это является обязанностью продавца. Продавец должен предоставить доказательства, что ребенку предоставлена доля в другой недвижимости.
Ошибки в документах могут привести к серьезным последствиям, включая признание сделки недействительной. Необходимо убедиться в следующих моментах:
- Фамилия, имя и отчество несовершеннолетнего должны совпадать в документах, паспорте и свидетельстве о рождении.
- Доля несовершеннолетнего в новой недвижимости не должна быть меньше текущей, чтобы избежать ущемления его прав.
Документы для совершения сделки
Потребуется предоставить следующие документы:
- Паспорта и СНИЛС всех участников сделки.
- Выписка из ЕГРН, оформленная не позднее месяца до сделки, подтверждающая отсутствие обременений.
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, мены, дарения и наследования.
- Технический паспорт на квартиру.
- Формы 9 и 9а, показывающие всех зарегистрированных жильцов.
- Нотариальное согласие супруга на продажу, при условии, что продавец состоит в браке.
- Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам и налогам.
Требования к заменяющему жилью
Разрешение органов опеки — самый трудный этап. От родителей требуется доказательство наличия альтернативной жилплощади для ребенка, которая не уступает прежней по условиям.
Когда жилье уже имеется — это облегчает получение разрешения, так как переезд в новую квартиру не ухудшает условия проживания ребенка. Покупка новой квартиры позволяет минимизировать риски. Органы опеки могут разрешить менее затратное использование средств от продажи.
Когда покупка квартиры следует за продажей, требуется составление встречного договора купли-продажи новой недвижимости с указанием доли для ребенка. Это защищает интересы ребенка и дает уверенность покупателю.
Зарегистрированный ребенок: возможные препятствия
Права на собственность определяются выпиской из ЕГРН. Зарегистрированные жильцы могут проживать до их выписки. Чтобы избежать проблем, просьба снять ребенка с регистрации до заключения сделки и предоставить форму 9. Если обещают выписать после приобретения иной недвижимости, стоит запросить нотариальное заверение или отказаться от сделки.
Проверка использования материнского капитала и получение квартиры — важная задача. При покупке за материнский капитал, ребенок обязан получить долю, хотя это не всегда исполняется. Особенно это касается ипотеки: банки требуют выделение долей после выплаты кредита. Родители могут игнорировать это обязательство, что незаконно, и ребенок может предъявить свои права в будущем. В случае задержки выявления, найти продавцов и взыскать средства будет очень трудно.
Ещё одна угроза связана с тем, что ребёнок может быть признан недееспособным. Если ему больше 14 лет и родители дали своё согласие на продажу недвижимости, ребёнок может лично подписывать документы. Однако, если он признан недееспособным, он не может ставить подпись. Впоследствии такую сделку можно легко оспорить через суд.
Как защитить себя?
В первую очередь, наймите надёжного риелтора. Проверьте, использовался ли материнский капитал — обычно это указывается в договоре купли-продажи. Если отметка отсутствует, попросите у продавца справку из Пенсионного фонда о сумме оставшихся средств маткапитала. Если справку не предоставят — отказывайтесь от заключения сделки.
Внимательно проверьте всю документацию, особое внимание уделите согласию от органов опеки. При возникновении сомнений свяжитесь с этим ведомством напрямую. Убедитесь, что условия, выставленные органами опеки при даче согласия, соблюдены и права ребёнка не ущемлены.
Можно также рассмотреть возможность титульного страхования, которое защищает от потери права собственности. Однако, наилучший способ обезопаситься — выбрать жильё, где все собственники старше восемнадцати лет.
