Использовать материнский капитал на покупку квартиры – заманчивая идея. В 2025 году размер маткапитала на первого ребенка с учетом индексации составит 676 тыс. рублей, на второго 894 тыс.! Однако есть и подводные камни
Материнский или семейный капитал – это единовременная выплата, которую получают при рождении/усыновления ребенка.
Программа поддержки семей с помощью материнского капитала действует с 1 января 2007 года. Эту дату важно помнить при покупке квартиры. Если недвижимость приобретена после нее, необходимо проверить, использовался ли материнский капитал на покупку квартиры, а если использовался, то выделены ли доли несовершеннолетнему и остальным членам семьи (подробнее об этом поговорим чуть ниже). Иначе сделку могут впоследствии признать недействительной.
В 2025 году материнский капитал продолжает действовать, программа продлена до 31 декабря 2026 года.
С 2024 выплату дают только в том случае, если ребенок с рождения имеет российское гражданство (исключение – новые регионы РФ) – то есть его мама должна быть гражданкой РФ на момент рождения или усыновления. При этом гражданство отца значения не имеет, он вполне может быть иностранцем.
А теперь исчерпывающий перечень тех, может получить маткапитал:
👉Женщинам, которые родили или усыновили второго, или последующего ребенка после 1 января 2007 года;
👉Мужчинам, которые являются единственными усыновителями второго или последующего ребенка, если решение суда вступило в силу после 1 января 2007 года, либо если мать умерла, лишена родительских прав;
👉Женщины, которые родили или усыновили первого ребенка после 1 января 2020 года;
👉Мужчины, которые являются единственными усыновителями первого ребенка, если решение суда вступило в силу после 1 января 2020 года;
👉Сам ребёнок или его совершеннолетние братья и сёстры, если родители имели право на выплату, но не могут получить ее – умерли, либо лишены родительских прав.
⚠️Также отец может получить маткапитал, если мать умерла, ограничена в родительских правах или же лишена их.
На что можно потратить маткапитал
Список применения маткапитала постоянно расширяется. Но нас в данной статье интересует только жилищный вопрос. Итак, потратить средства материнского капитала можно на улучшение жилищных условий, когда ребенку исполнится три года, а на ипотеку можно тратить сразу.
Под улучшением жилищных условий понимается целый спектр возможностей:
- приобретение жилья на вторичном рынке,
- покупка квартиры на первичном рынке, по договору участия в долевом строительстве, либо оплата вступительного взноса в ЖСК,
- строительство частного дома,
- реконструкция частного дома c увеличением жилой площади,
Нельзя тратить средства маткапитала на покупку гаража, дачи (только дома, пригодные для постоянного проживания).
Также запрещено покупать объекты, которые признаны аварийными или ветхими. Наконец, жилье должно находиться на территории России – заграничную недвижимость покупать на эти средства, разумеется, запрещено.
Как потратить маткапитал на ипотеку
Когда речь идет об ипотеке, средства матапитала разрешается потратить как на первоначальный взнос, так и на погашение основного долга, а также процентов по ипотеке, начисленных с даты последнего платежа по дату поступления средств маткапитала.
Маткапитал можно потратить как на новую ипотеку, так и на погашение имеющегося кредита, даже если он был получен до рождения ребенка.
А вот на штрафы и неустойки по жилищным кредитам материнский капитал тратить нельзя.
Добавим, что маткапитал «работает» также при участии в льготных ипотечных программах: семейной, сельской и т.д.
Однако обратите внимание, что не все банки принимают маткапитал в качестве первоначального взноса по ипотеке, особенно если у заемщика нет других собственных средств на первый взнос.
Выделить доли при маткапитале
А теперь очень важный момент, про который многие забывают. Если вы тратите средства материнского капитала на покупку жилья, то вы обязаны выделить доли детям, а также остальным членам семьи.
Гражданскому мужу долю выделять не нужно, пусть он и является отцом детей.
Если жилье покупаете без ипотеки, то доли обычно выделяют сразу на сделке – это будет отражено в договоре купли-продажи и далее, в выписке из ЕГРН. Бывает, что по каким-то причинам этого не сделали, и объект был оформлен только на родителя(-лей), тогда выделить доли детям необходимо в течение 6 месяцев после того, как средства маткапитала переведут продавцу.
Когда недвижимость приобретается в ипотеку, доли выделяют не сразу – с родителей берут обязательство выделить доли после погашения кредита (опять же, в течение полугода с момента снятия обременения). И вот после того, как счастливые родители рассчитались с банком, они частенько забывают выделить доли детям. И выясняется это, бывает, уже через год-два, когда возникла потребность продать жилье. Тогда срочно нужно бежать к нотариусу и подписывать соглашение о выделении долей.
В иных случаях отсчитывать срок 6 месяцев нужно следующим образом:
- при строительстве дома — с момента регистрации объекта в Росреестре;
- при участии в долевом строительстве — с даты подписания акта передачи квартиры;
- при покупке квартиры через жилищный кооператив — с момента уплаты последнего паевого взноса.
Будьте внимательны, за исполнением данного обязательства следят Социальный фонд России, прокуратура и органы опеки.
Продать квартиру, купленную с маткапиталом
А сейчас объясню, почему покупка квартиры или дома с помощью материнского капитала – не очень хорошая идея.
Дело в том, что для последующей продажи такого объекта вам потребуется получить одобрение на сделку в органах опеки и попечительства. Это занимает определенное время (минимум пару недель) и много нервов – подготовка полного пакета документов для опеки, запись на прием, подача заявления. Зачастую приходится доносить недостающие документы и т.д.
Приведу пример. Недавно как раз провели сделку по продаже квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала, с одновременной покупкой встречки (расширение жилплощади).
Классика жанра. Сначала, оказалось, что клиенты, покупавшие квартиру в ипотеку, забыли выделить долю (к счастью, сроки еще не прошли). Идём к нотариусу, выделяем. Собираем большой пакет для органов опеки, чтобы дали разрешение на сделку. Покупка встречки с семейной ипотекой. Квартира - вторичка, но от застройщика, по договору купли-продажи.
Одобряемся в банке. Но неожиданно банки вводят комиссии для застройщиков, цена квартиры вырастает на 400 т. р., меняем банк, потом ещё один, где комиссия поменьше. Одобряемся, но лимитов по семейной ипотеке уже нет, опять кончились.
Подаем документы в опеку, рассмотрение 2 недели (а нас всё это время ждёт покупатель на нашу квартиру). Причём понимаем, что, если лимиты до Нового года так и не выделят, то придётся выбирать другой объект, на вторичке, и заново проходить согласование опеки.
При этом сбор документов занял столько времени, кто клиент две недели почти не ходил на работу.
И ещё хорошо, что мы продавали объект, по крайней мере, по рыночной стоимости.
А зачастую квартиры, где использован маткап и нужно согласование опеки, продаются, по крайней мере, на 10% ниже рынка, а то и дешевле.
Покупатели не особо-то хотят связываться с квартирами, где есть такое «обременение» в виде необходимости согласования опеки.
Конечно, если у вас будет возможность потратить на квартиру 894 т. р средств маткапитала, то, наверное, так и сделаете. Но вкладывать в недвижку, например, остаток в 200-300 т. р – это стрелять себе в ногу. Потом еще больше потеряете на расходах при продаже.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Договор дарения: не так просто как кажется
👉Налог при продаже недвижимости: изменения НДФЛ с 2025 года
👉Многоликая 528 серия: купить квартиру в кирпичном доме
👉Самые маленькие студии: клаустрофобия новостроек
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!