Предварительный договор сегодня очень популярен в сделках с недвижимостью. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно, покупаете вы машину, акции или даже сдаёте в аренду имущество.
Я, как юрист, регулярно сталкиваюсь с предварительными договорами, причём с уже заключёнными. И вижу в них кучу ошибок. Эти ошибки приводят к миллионным потерям. Причём, что самое обидное, к миллионным потерям у людей, которые миллионерами не являются. Эти ошибки допускаются не очень хорошими юристами или риелторами. Сегодня мы кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.
Суть предварительного договора
Петя и Вася собираются и подписывают договор. О чём? О том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это купля-продажа квартиры. Если по стандартному договору купли-продажи Петя должен был бы передать Васе 5 миллионов рублей, а Вася должен был бы передать Пете права на квартиру в 100 квадратных метров, то по предварительному договору как Петя, так и Вася, скажем, до 31 декабря этого года, должны подписать такой договор купли-продажи. В этом договоре нет обязанности передать деньги или квартиру. Есть обязанность до определённого момента подписать бумажки.
В предварительном договоре обязательно прописываются, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора - основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если Вася скажет: «Петя, я не буду тебе продавать квартиру, я передумал, я не хочу». В этом случае Петя может обратиться в суд и через суд заключить основной договор.
Как это будет юридически выглядеть? Суд выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. С момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что Петя и Вася подписали между собой договор. То есть это будет документом-основанием для перехода права собственности на квартиру. Васю здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в данной ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, на то, что там прописано. Но, если чего-то там не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению.
Поэтому здесь сразу дам рекомендацию: если вы заключаете предварительный договор, максимально подробно там прописывайте условия основного договора. Чем меньше вы пропишете условий, тем больше потом за вас будет додумывать третье лицо, посторонний человек, то есть судья.
Зачем нужен предварительный договор?
Во-первых, его часто требуют банки, когда выдают кредит под ипотеку. Это такая банковская практика. Банк говорит, что сначала вы подписываете предварительный договор, мы согласуем вам условия кредита, даем деньги и дальше вы уже заключаете основной договор, оплачивая по нему нашими деньгами.
Во-вторых, предварительный договор — это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьезность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто, когда заключается предварительный договор, одна сторона дает другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, возьмем ситуацию с Петей и Васей. Петя покупает у Васи квартиру, они подписывают предварительный договор, и Петя дает Васе 50 тысяч рублей в качестве задатка. Зачем? Если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то Вася оставляет задаток у себя. Это если Петя уклонялся от заключения договора. Но, если от заключения договора уклоняется Вася, то Вася должен вернуть Пете этот задаток в двойном размере, то есть 50 и еще 50, в итоге, 100 тысяч рублей. Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что я буду вступать в сделку, а если я вдруг не вступлю в сделку, то ты возьмешь соответствующую компенсацию.
Действительно ли так нужен предварительный договор?
На самом деле, если погрузиться в юридические детали, предварительный договор как инструмент особо не нужен, если его, конечно, не требуют банки.
Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать там, что мы вносим деньги и передаем квартиру не сейчас, а, допустим, через 9 месяцев. Через 9 месяцев один другому вносит 5 миллионов рублей, а другой передает квартиру по акту, и стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.
Эти же самые обязанности оплатить или передать квартиру также можно обеспечить задатком. Петя, который будет покупать квартиру, может внести эти 50 тысяч рублей задатка в счет оплаты квартиры. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то этот задаток останется у другой стороны. Но в этом случае, если тот же Вася не захочет продавать квартиру, Петя альтернативно сможет взять свои 5 миллионов, внести их на депозит нотариуса и с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору. Далее он обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру.
По предварительному договору, так, кстати, сделать нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключенным. Мы обращаемся в суд не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. Получается, что заключение основного договора сразу - даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у Васи, который должен был передать квартиру, еще не было бы прав собственности на эту квартиру, все равно договор купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого еще не существует, или права, по которому не переданы продавцу. Это так называемый договор купли-продажи будущей вещи. Сегодня российское право такие договоры заключать позволяет, но все равно в Российской Федерации будут продолжать подписывать предварительные договоры.
Предварительные договоры никуда не денутся. Во-первых, потому что банки требуют их при ипотечном кредитовании, а во-вторых, потому что сторонам спокойнее подписывать предварительные договоры. Если одна сторона пока не может заплатить другой стороне, ей спокойнее подписать предварительный договор чем основной с условием о будущей оплате. А стороне, которая еще не может получить встречное исполнение от другой, также спокойнее подписать предварительный договор.
Типичные ошибки при подписании предварительного договора
Пассивное поведение
В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, считается, что основной договор должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора.
Если стороны не подписывают основной договор, одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора. Но в чем здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения этого срока не шевелилась, не направляла другой стороне предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес в заключении основного договора. В этом случае стороне, которая обратилась в суд, просто-напросто откажут в иске.
В чем заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит "шевеления". Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причем направляйте их обязательно письменно, чтобы это в будущем можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры и собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора следует направить ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.
Слабая детализация условий основного договора
Напомню, что в предварительном договоре мы не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем, на каких условиях мы должны его заключить. Не обязательно это должны быть все условия основного договора. Но ключевые условия договора точно должны быть туда включены.
Например, в предварительном договоре мы должны прописать, что передаем по основному договору, сколько это будет стоить и в какие сроки мы это передаем. То есть все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры и площадь по документам. Все цифры, все точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно перепишите в основной договор.
Я видел предварительный договор, в котором одна сторона обязалась передать другой права на квартиру, но за сколько и каким образом должны были проходить расчеты в предварительном договоре - почему-то указано не было.
Формулировки задатка
Если вы по предварительному договору вносите задаток в размере 50 000 рублей, то обязательно в договоре пропишите, что эти 50 000 рублей вносятся именно как задаток.
Если вы слово "задаток" не укажете, то эти 50 тысяч рублей будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, при неисполнении предварительного договора одной из сторон, механизм возврата в двойном размере или механизм удержания этой суммы задатка просто не сработает.
Также обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор. Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить в будущем договор, потому что обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора еще нет, так как основной договор не заключен.
Отсутствие нотариального удостоверения
Если у вас основная сделка, основная купля-продажа, допустим, подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор также подлежит нотариальному удостоверению. Если такой предварительный договор не будет удостоверен, он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-либо правовых последствий. Это будет просто бумажка.
Напомню, что обязательно нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости (если вы, скажем, продаете квартиру не целиком, а только какую-то долю в этой квартире). Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. То есть, если ребенок кому-то продает квартиру или долю в квартире, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется одобрение органов опеки и попечительства.
Нотариальное согласие супруга
Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или какой-то другой недвижимости, а продавец этой недвижимости состоит в браке, то обязательно на этапе заключения предварительного договора возьмите нотариальное согласие супруги.
Но нотариальное согласие супруги (супруга) нужно не на заключение предварительного договора и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора, и вы пойдете за заключением основного договора, а нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, супруга просто скажет: "Я не буду давать вам нотариальное согласие на продажу квартиры моим супругом." И даже если вы выиграете суд по основному договору, вы все равно не сможете получить право собственности на квартиру, поскольку на этапе предварительного договора вы не подсуетились и не взяли нотариальное согласие супруги.
Не называйте предварительным договором то, что им не является
Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор. Это основной договор купли-продажи, и грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор.
Почему не надо допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор. А какое требование мне заявлять? У меня вроде написано, что заключен предварительный договор. Я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора. Но, если это фактически договор основной, уже договор купли-продажи, то вы должны заявлять требование о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры и признании права, а не о заключении основного договора. Повторюсь, грамотный судья будет смотреть на такой договор как на основной и не будет применять к нему положения о предварительном договоре. Судьи бывают очень разные, и при подготовке к судебному разбирательству вы будете играть в русскую рулетку. Если Вы заявите требования, которые не понравятся судье, то вам просто-напросто откажут.
Ещё, наверное, из этого стоит сделать вывод, что по предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести аванс за квартиру, сразу заключайте основной договор.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)
